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Appartement

VilleVernouillet (28)
Surface97.44m²
Coût Total206 412€
Loyer Annuel12 515€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 900 €
Surface : 97.44 m²
Prix au m² : 1 528,12 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol gaz collectif, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Découvrez cet appartement d’environ 97 m² au 3ᵉ étage à Vernouillet, idéal pour une famille. Il comprend un séjour spacieux et 3 chambres, ainsi qu’un box fermé et une cave. Proche gare de Dreux, commerces, écoles et espaces verts. À visiter rapidement ! Bien proposé par Lémia NEKKAZ, agent commercial(844697169). - https://dreux.guy-hoquet.com/media/16204/1/0/1/Bar%C3%A8me+26.05.23.pdf

Ville : Vernouillet
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28500
Coordonnées : 48.710815, 1.356213
Total : 206 412€
Prix d'acquisition : 148 900€
Travaux : 45 600€
Valeur du bien : 194 500€
Frais de notaire : 11 912€
Coût estimé : 11 912€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97.44m²
Loyer prédit : 10.70€/m²/mois
Fourchette : 9.05€ - 12.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1043€/mois
Loyer annuel estimé : 12515€/an
Fourchette totale : 882€ - 1233€/mois
Fourchette annuelle : 10582€ - 14801€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 7.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 060,71 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 356 €
Prix d'achat :148 900 €
Décote à l'achat :+45 544€ (+44.1%)
Marge achat-revente :-103 056€ (-99.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 412€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 022,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :60,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 082,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 281,02€
Coût de l'assurance :18 061,05€
Taxe foncière : 1 251,48€/an
Soit par mois : 104,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 042,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 186,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 187 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 97.44 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique et réduction des factures énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 97.44 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique et confort acoustique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude sanitaire.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais rafraîchissement possible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation légère du salon avec peinture et rafraîchissement.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 600 €(468 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1500€ = 15000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:4 500€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:3 600€
    Revêtement sol: 36 m² × 80€ = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs: 20 m² × 60€ = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vernouillet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 043 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 515 €/an
Calcul : 1 043 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 929 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 412 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 722 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 251 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 503 €
Revenus locatifs : +12 515 €
Charges déductibles : -54 503 €
Résultat foncier Année 1 : -41 988 €(Déficit de 41 988 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 588 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 903 €/an
Revenus locatifs : +12 515 €
Charges déductibles : -8 903 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 612 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20587.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 785 €(65% de 148 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 519 €/an
Calcul : 96 785 € × 3,636% = 3 519 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 515 €54 509 €6 935 €-41 995 €21 400 €20 595 €20 595 €
212 765 €8 725 €6 751 €4 040 €--16 555 €
313 020 €8 535 €6 561 €4 486 €--12 069 €
413 281 €8 338 €6 364 €4 943 €--7 126 €
513 546 €8 134 €6 160 €5 413 €--1 713 €
613 817 €7 923 €5 949 €5 895 €---
714 094 €7 705 €5 731 €6 389 €---
814 376 €7 479 €5 505 €6 897 €---
914 663 €7 245 €5 271 €7 418 €---
1014 956 €7 004 €5 030 €7 953 €---
1115 255 €6 754 €4 780 €8 502 €---
1215 561 €6 495 €4 521 €9 066 €---
1315 872 €6 228 €4 254 €9 644 €---
1416 189 €5 951 €3 977 €10 238 €---
1516 513 €5 664 €3 691 €10 849 €---
1616 843 €5 368 €3 394 €11 475 €---
1717 180 €5 062 €3 088 €12 118 €---
1817 524 €4 745 €2 771 €12 779 €---
1917 874 €4 417 €2 443 €13 457 €---
2018 232 €4 077 €2 104 €14 154 €---
2118 596 €3 726 €1 753 €14 870 €---
2218 968 €3 363 €1 389 €15 605 €---
2319 348 €2 988 €1 014 €16 360 €---
2419 735 €2 599 €625 €17 136 €---
2520 129 €2 197 €223 €17 932 €---
TOTAL400 853 €195 229 €100 281 €205 624 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 624 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 515 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 628 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 628 €-6 420 €+9 048 €
2+2 628 €0 €+2 628 €
3+2 628 €0 €+2 628 €
4+2 628 €0 €+2 628 €
5+2 628 €0 €+2 628 €
6+2 628 €+1 255 €+1 373 €
7+2 628 €+1 917 €+711 €
8+2 628 €+2 069 €+559 €
9+2 628 €+2 225 €+403 €
10+2 628 €+2 386 €+242 €
11+2 628 €+2 551 €+77 €
12+2 628 €+2 720 €-92 €
13+2 628 €+2 893 €-265 €
14+2 628 €+3 072 €-444 €
15+2 628 €+3 255 €-627 €
16+2 628 €+3 443 €-815 €
17+2 628 €+3 636 €-1 008 €
18+2 628 €+3 834 €-1 206 €
19+2 628 €+4 037 €-1 409 €
20+2 628 €+4 246 €-1 618 €
21+2 628 €+4 461 €-1 833 €
22+2 628 €+4 681 €-2 053 €
23+2 628 €+4 908 €-2 280 €
24+2 628 €+5 141 €-2 513 €
25+2 628 €+5 380 €-2 752 €
Total+65 700 €+61 687 €+4 013 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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