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F2 38m2

Bien expiré
VilleCreil (60)
Surface38m²
Coût Total87 315€
Loyer Annuel7 728€
Rentabilité8.85%
Cashflow/mois+116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 62 500 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 644,74 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

F2 38m2

Résidence La Roseraie, proche toutes commodités, rafraichissement à prévoir.

Négociable dans la limite du raisonnable.

Ville : Creil
Département : Oise
Région : Hauts de France
Code postal : 60100
Coordonnées : 49.249690, 2.470870
Total : 87 315€
Prix d'acquisition : 62 500€
Travaux : 19 815€
Valeur du bien : 82 315€
Frais de notaire : 5 000€
Coût estimé : 5 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 16.95€/m²/mois
Fourchette : 14.07€ - 20.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 644€/mois
Loyer annuel estimé : 7728€/an
Fourchette totale : 535€ - 775€/mois
Fourchette annuelle : 6418€ - 9306€/an
Rentabilité brute :8.85%
Fourchette de rentabilité :7.35% - 10.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 274,51 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 431 €
Prix d'achat :62 500 €
Décote à l'achat :+14 069€ (+29.0%)
Marge achat-revente :-38 884€ (-80.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 315€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :438,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :25,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 463,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 242,67€
Coût de l'assurance :7 640,06€
Taxe foncière : 772,81€/an
Soit par mois : 64,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 644,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 528,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :115,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électroménager
Installation d'un nouvel électroménager (plaque, four, hotte, frigo) dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager absent
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture un peu ternie
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du sol en linoléum par un revêtement plus moderne
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - sol en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs nécessitant une peinture
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres sans photo, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres sans photo, état mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 815 €(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine:3 000€
    Électroménager complet: 3000€
  • Cuisine:240€
    Peinture cuisine: 6 m² × 40€/m² = 240€
  • Salon:675€
    Revêtement sol: 15 m² × 45€/m² = 675€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:800€
    Peinture chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Creil (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 644 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 728 €/an
Calcul : 644 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 044 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 315 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 306 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 773 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 815 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 937 €
Revenus locatifs : +7 728 €
Charges déductibles : -23 937 €
Résultat foncier Année 1 : -16 209 €(Déficit de 16 209 €)
Imputable sur revenu global : 16 209 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 122 €/an
Revenus locatifs : +7 728 €
Charges déductibles : -4 122 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 606 €/an
Prix d'achat du bien : 62 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 625 €(65% de 62 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 477 €/an
Calcul : 40 625 € × 3,636% = 1 477 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 728 €23 940 €3 047 €-16 212 €16 212 €--
27 883 €4 046 €2 967 €3 837 €---
38 040 €3 963 €2 885 €4 077 €---
48 201 €3 878 €2 799 €4 323 €---
58 365 €3 790 €2 711 €4 576 €---
68 532 €3 698 €2 620 €4 834 €---
78 703 €3 603 €2 525 €5 100 €---
88 877 €3 505 €2 427 €5 372 €---
99 055 €3 403 €2 325 €5 651 €---
109 236 €3 298 €2 219 €5 938 €---
119 421 €3 189 €2 110 €6 232 €---
129 609 €3 076 €1 997 €6 533 €---
139 801 €2 958 €1 880 €6 843 €---
149 997 €2 837 €1 759 €7 160 €---
1510 197 €2 711 €1 633 €7 486 €---
1610 401 €2 581 €1 503 €7 820 €---
1710 609 €2 446 €1 368 €8 163 €---
1810 821 €2 307 €1 228 €8 515 €---
1911 038 €2 162 €1 083 €8 876 €---
2011 258 €2 012 €934 €9 246 €---
2111 484 €1 857 €778 €9 627 €---
2211 713 €1 696 €617 €10 017 €---
2311 947 €1 529 €451 €10 418 €---
2412 186 €1 356 €278 €10 830 €---
2512 430 €1 178 €99 €11 252 €---
TOTAL247 533 €91 018 €44 243 €156 515 €16 212 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 864 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 515 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 728 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 623 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 623 €-4 864 €+6 487 €
2+1 623 €+1 151 €+472 €
3+1 623 €+1 223 €+400 €
4+1 623 €+1 297 €+326 €
5+1 623 €+1 373 €+250 €
6+1 623 €+1 450 €+173 €
7+1 623 €+1 530 €+93 €
8+1 623 €+1 612 €+11 €
9+1 623 €+1 695 €-72 €
10+1 623 €+1 781 €-158 €
11+1 623 €+1 870 €-247 €
12+1 623 €+1 960 €-337 €
13+1 623 €+2 053 €-430 €
14+1 623 €+2 148 €-525 €
15+1 623 €+2 246 €-623 €
16+1 623 €+2 346 €-723 €
17+1 623 €+2 449 €-826 €
18+1 623 €+2 554 €-931 €
19+1 623 €+2 663 €-1 040 €
20+1 623 €+2 774 €-1 151 €
21+1 623 €+2 888 €-1 265 €
22+1 623 €+3 005 €-1 382 €
23+1 623 €+3 126 €-1 503 €
24+1 623 €+3 249 €-1 626 €
25+1 623 €+3 376 €-1 753 €
Total+40 575 €+46 955 €+-6 380 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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