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Maison à vendre

Bien expiré
VilleVern-d'Anjou (49)
Surface400m²
Coût Total604 122€
Loyer Annuel42 877€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 499 900 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 1 249,75 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif, Jardin

Exclusivité : Découvrez cette maison ATYPIQUE et EXCEPTIONNELLE, offrant 400 m2 de surface habitable, à seulement 30 minutes d'ANGERS, sur la charmante commune de Chazé-sur-Argos. Érigée sur une parcelle généreuse de 2.077 m2, elle séduit par son charme unique, ses prestations de qualité, ses volumes et son confort absolu. Dès l'entrée, vous serez charmés par ses espaces baignés de lumière naturelle. La maison se distingue par sa vaste salle à mange : idéal pour recevoir et partager des moments conviviaux. Dans sa continuité, vous découvrirez un superbe espace piscine entièrement privé, offrant un cadre unique à la détente et le plaisir en toute intimité. Vous trouverez également une belle cuisine dotée d'un ensemble entièrement aménagé, parfaitement pensé pour cuisiner avec confort et fonctionnalité. Elle s'accompagne d'un généreux coin repas qui invite à des moments de convivialité dans un cadre chic et fonctionnel. Le somptueux salon, chaleureux et lumineux, est sublimé par un élégant insert qui apporte une touche de caractère et une ambiance cosy à l'ensemble. L'espace nuit est quant à lui tout aussi atypique et plein de charme. Vous retrouverez 2 splendides suites parentales avec salles de bains privatives, 3 autres spacieuses chambres, ainsi que 2 autres salles de bains. Les + de cette maison :

  • Un extérieur remarquable avec grande terrasse et jardin plongé dans la nature
  • Garage volet roulant électrique
  • Grand grenier
  • Cave
  • Maison en parfait état intérieur et extérieur
  • Absolument aucun travaux à prévoir Voici une propriété qui regorge de prestations exceptionnelles, elle n'attend plus que vous pour être visitée. Pré visite 3D disponible sur demande

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 499 900 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Gaëlle DUBÉROS - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de ANGERS sous le numéro 849 037 585

Ville : Vern-d'Anjou
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49220
Coordonnées : 47.678740, -0.789160
Total : 604 122€
Prix d'acquisition : 499 900€
Travaux : 64 230€
Valeur du bien : 564 130€
Frais de notaire : 39 992€
Coût estimé : 39 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400m²
Loyer prédit : 8.93€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 11.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 3573€/mois
Loyer annuel estimé : 42877€/an
Fourchette totale : 2752€ - 4639€/mois
Fourchette annuelle : 33026€ - 55666€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 609,17 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :643 666 €
Prix d'achat :499 900 €
Décote à l'achat :-143 766€ (-22.3%)
Marge achat-revente :39 544€ (6.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :604 122€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 992,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :176,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 168,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :293 500,24€
Coût de l'assurance :52 860,67€
Taxe foncière : 4 287,66€/an
Soit par mois : 357,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 573,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 525,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :47,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 400 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 400 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC, baignoire/douche) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais mise à jour recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et des meubles de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et des plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 230 €(161 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Isolation:24 000€
    Isolation toiture/combles: 400 m² × 60€/m² = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vern-d'Anjou (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 52 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 573 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 877 €/an
Calcul : 3 573 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 279 €/an
Base de calcul : Emprunt de 604 122 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 114 €/an
Calcul : 176 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 288 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 230 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 911 €
Revenus locatifs : +42 877 €
Charges déductibles : -90 911 €
Résultat foncier Année 1 : -48 034 €(Déficit de 48 034 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 634 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 681 €/an
Revenus locatifs : +42 877 €
Charges déductibles : -26 681 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 196 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26634.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 499 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 324 935 €(65% de 499 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 816 €/an
Calcul : 324 935 € × 3,636% = 11 816 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 877 €90 931 €20 298 €-48 054 €21 400 €26 654 €26 654 €
243 734 €26 162 €19 759 €17 573 €--9 081 €
344 609 €25 604 €19 202 €19 005 €---
445 501 €25 027 €18 625 €20 474 €---
546 411 €24 430 €18 028 €21 981 €---
647 339 €23 813 €17 411 €23 526 €---
748 286 €23 174 €16 772 €25 112 €---
849 252 €22 514 €16 112 €26 738 €---
950 237 €21 830 €15 428 €28 407 €---
1051 242 €21 123 €14 721 €30 119 €---
1152 266 €20 391 €13 989 €31 875 €---
1253 312 €19 634 €13 232 €33 677 €---
1354 378 €18 851 €12 449 €35 527 €---
1455 465 €18 041 €11 639 €37 424 €---
1556 575 €17 203 €10 801 €39 371 €---
1657 706 €16 336 €9 934 €41 370 €---
1758 860 €15 440 €9 037 €43 421 €---
1860 038 €14 512 €8 110 €45 526 €---
1961 238 €13 552 €7 150 €47 687 €---
2062 463 €12 559 €6 157 €49 904 €---
2163 712 €11 531 €5 129 €52 181 €---
2264 987 €10 469 €4 066 €54 518 €---
2366 286 €9 369 €2 967 €56 917 €---
2467 612 €8 231 €1 829 €59 381 €---
2568 964 €7 055 €653 €61 910 €---
TOTAL1 373 351 €517 782 €293 500 €855 569 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 855 569 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 004 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 004 €-6 420 €+15 424 €
2+9 004 €0 €+9 004 €
3+9 004 €+2 977 €+6 027 €
4+9 004 €+6 142 €+2 862 €
5+9 004 €+6 594 €+2 410 €
6+9 004 €+7 058 €+1 946 €
7+9 004 €+7 534 €+1 470 €
8+9 004 €+8 021 €+983 €
9+9 004 €+8 522 €+482 €
10+9 004 €+9 036 €-32 €
11+9 004 €+9 563 €-559 €
12+9 004 €+10 103 €-1 099 €
13+9 004 €+10 658 €-1 654 €
14+9 004 €+11 227 €-2 223 €
15+9 004 €+11 811 €-2 807 €
16+9 004 €+12 411 €-3 407 €
17+9 004 €+13 026 €-4 022 €
18+9 004 €+13 658 €-4 654 €
19+9 004 €+14 306 €-5 302 €
20+9 004 €+14 971 €-5 967 €
21+9 004 €+15 654 €-6 650 €
22+9 004 €+16 355 €-7 351 €
23+9 004 €+17 075 €-8 071 €
24+9 004 €+17 814 €-8 810 €
25+9 004 €+18 573 €-9 569 €
Total+225 100 €+256 671 €+-31 571 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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