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Maison à vendre

VilleVern-d'Anjou (49)
Surface400
Coût Total604 122
Loyer Annuel42 877
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois+47
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 499 900 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 1 249,75 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif, Jardin

Exclusivité : Découvrez cette maison ATYPIQUE et EXCEPTIONNELLE, offrant 400 m2 de surface habitable, à seulement 30 minutes d'ANGERS, sur la charmante commune de Chazé-sur-Argos. Érigée sur une parcelle généreuse de 2.077 m2, elle séduit par son charme unique, ses prestations de qualité, ses volumes et son confort absolu. Dès l'entrée, vous serez charmés par ses espaces baignés de lumière naturelle. La maison se distingue par sa vaste salle à mange : idéal pour recevoir et partager des moments conviviaux. Dans sa continuité, vous découvrirez un superbe espace piscine entièrement privé, offrant un cadre unique à la détente et le plaisir en toute intimité. Vous trouverez également une belle cuisine dotée d'un ensemble entièrement aménagé, parfaitement pensé pour cuisiner avec confort et fonctionnalité. Elle s'accompagne d'un généreux coin repas qui invite à des moments de convivialité dans un cadre chic et fonctionnel. Le somptueux salon, chaleureux et lumineux, est sublimé par un élégant insert qui apporte une touche de caractère et une ambiance cosy à l'ensemble. L'espace nuit est quant à lui tout aussi atypique et plein de charme. Vous retrouverez 2 splendides suites parentales avec salles de bains privatives, 3 autres spacieuses chambres, ainsi que 2 autres salles de bains. Les + de cette maison :

  • Un extérieur remarquable avec grande terrasse et jardin plongé dans la nature
  • Garage volet roulant électrique
  • Grand grenier
  • Cave
  • Maison en parfait état intérieur et extérieur
  • Absolument aucun travaux à prévoir Voici une propriété qui regorge de prestations exceptionnelles, elle n'attend plus que vous pour être visitée. Pré visite 3D disponible sur demande

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 499 900 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Gaëlle DUBÉROS - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de ANGERS sous le numéro 849 037 585

Ville : Vern-d'Anjou
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49220
Coordonnées : 47.678740, -0.789160
Total : 604 122
Prix d'acquisition : 499 900
Travaux : 64 230
Valeur du bien : 564 130
Frais de notaire : 39 992
Coût estimé : 39 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400
Loyer prédit : 8.93€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 11.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 3573€/mois
Loyer annuel estimé : 42877€/an
Fourchette totale : 2752€ - 4639€/mois
Fourchette annuelle : 33026€ - 55666€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 609,17 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :643 666
Prix d'achat :499 900
Décote à l'achat :-143 766 (-22.3%)
Marge achat-revente :39 544€ (6.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :604 122
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 992,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :176,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 168,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :293 500,24
Coût de l'assurance :52 860,67
Taxe foncière : 4 287,66€/an
Soit par mois : 357,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 573,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 525,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :47,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 400 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 400 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC, baignoire/douche) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais mise à jour recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et des meubles de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et des plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 230(161 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Isolation:24 000
    Isolation toiture/combles: 400 m² × 60€/m² = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:480
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vern-d'Anjou (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 52 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 573 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 877 €/an
Calcul : 3 573 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 279 €/an
Base de calcul : Emprunt de 604 122 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 114 €/an
Calcul : 176 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 288 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 230
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 911
Revenus locatifs : +42 877
Charges déductibles : -90 911
Résultat foncier Année 1 : -48 034(Déficit de 48 034 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 634
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 681 €/an
Revenus locatifs : +42 877
Charges déductibles : -26 681
Résultat foncier Années 2+ : 16 196 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26634.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 499 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 324 935(65% de 499 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 816 €/an
Calcul : 324 935 € × 3,636% = 11 816
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 87790 93120 298-48 05421 400 €26 654 €26 654 €
243 73426 16219 75917 573--9 081 €
344 60925 60419 20219 005---
445 50125 02718 62520 474---
546 41124 43018 02821 981---
647 33923 81317 41123 526---
748 28623 17416 77225 112---
849 25222 51416 11226 738---
950 23721 83015 42828 407---
1051 24221 12314 72130 119---
1152 26620 39113 98931 875---
1253 31219 63413 23233 677---
1354 37818 85112 44935 527---
1455 46518 04111 63937 424---
1556 57517 20310 80139 371---
1657 70616 3369 93441 370---
1758 86015 4409 03743 421---
1860 03814 5128 11045 526---
1961 23813 5527 15047 687---
2062 46312 5596 15749 904---
2163 71211 5315 12952 181---
2264 98710 4694 06654 518---
2366 2869 3692 96756 917---
2467 6128 2311 82959 381---
2568 9647 05565361 910---
TOTAL1 373 351517 782293 500855 56921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 855 569
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 004 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 004-6 420+15 424
2+9 0040+9 004
3+9 004+2 977+6 027
4+9 004+6 142+2 862
5+9 004+6 594+2 410
6+9 004+7 058+1 946
7+9 004+7 534+1 470
8+9 004+8 021+983
9+9 004+8 522+482
10+9 004+9 036-32
11+9 004+9 563-559
12+9 004+10 103-1 099
13+9 004+10 658-1 654
14+9 004+11 227-2 223
15+9 004+11 811-2 807
16+9 004+12 411-3 407
17+9 004+13 026-4 022
18+9 004+13 658-4 654
19+9 004+14 306-5 302
20+9 004+14 971-5 967
21+9 004+15 654-6 650
22+9 004+16 355-7 351
23+9 004+17 075-8 071
24+9 004+17 814-8 810
25+9 004+18 573-9 569
Total+225 100+256 671+-31 571
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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