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Appartement à vendre

VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface109.8
Coût Total356 020
Loyer Annuel28 080
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+195
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 109.8 m²
Prix au m² : 2 723,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 36 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Interphone, Non meublé

Quartier Saint Louis. Au sein du quartier historique de Choisy le Roi et dans une petite copropriété bien entretenue nous vous proposons ce bel appartement familial. L'entrée avec rangement ouvre sur un grand séjour lumineux de près de 36 m² avec un balcon bien exposé. La cuisine séparée est aménagée et permet d'y prendre ses repas. Les chambres font 11, 15 et 16 m² avec rangement dont une avec une salle d'eau privative. La salle de bains est équipée d'une baignoire balnéo et les WC sont séparés. Une cave de 7 m² est au sous-sol. Le bien bénéficie de double vitrage, d'un parqué bien entretenu et de beaux volumes. Le chauffage est individuel au gaz et les charges de fonctionnement sont faibles. Idéalement situé vous serez à 500 mètres de la gare RER C Choisy le Roi, 250 mètres du Tramway T9 et au pied de tous les commerces de proximité. N'attendez plus et venez découvrir votre futur logement. Prix : 299000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 7 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 1833.0 euros/an

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.763921, 2.419155
Total : 356 020
Prix d'acquisition : 299 000
Travaux : 33 100
Valeur du bien : 332 100
Frais de notaire : 23 920
Coût estimé : 23 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109.8
Loyer prédit : 21.31€/m²/mois
Fourchette : 16.75€ - 27.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 2340€/mois
Loyer annuel estimé : 28080€/an
Fourchette totale : 1839€ - 2977€/mois
Fourchette annuelle : 22071€ - 35724€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 10.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 294,86 €/m²
Basé sur :347 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :361 776
Prix d'achat :299 000
Décote à l'achat :-62 776 (-17.4%)
Marge achat-revente :5 756€ (1.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :356 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 738,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :100,87€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 839,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 592,08
Coût de l'assurance :30 261,70
Taxe foncière : 1 833,00€/an
Soit par mois : 152,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 152,75€/mois
Soit par an : 1 833,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 339,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 145,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :194,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière au gaz existante
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des meubles de cuisine et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 100(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 300
    Remplacement chaudière au gaz: 1 système × 5300€ = 5300€ (incluant fourniture et pose)
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant fourniture et pose)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Pose parquet flottant: 42 m² × 100€/m² = 4200€ (incluant fourniture et pose)
  • Chambres - Peinture:2 100
    Peinture murs et plafonds: 42 m² × 50€/m² = 2100€ (incluant fourniture et pose)
  • Chambres - Électricité:1 500
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 500€ = 1500€ (incluant fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Choisy-le-Roi (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 300✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 340 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 080 €/an
Calcul : 2 340 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 491 €/an
Base de calcul : Emprunt de 356 020 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 210 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 833 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 833 €/an
Calcul : 153 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 468
Revenus locatifs : +28 080
Charges déductibles : -49 468
Résultat foncier Année 1 : -21 388(Déficit de 21 388 €)
Imputable sur revenu global : 21 388
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 368 €/an
Revenus locatifs : +28 080
Charges déductibles : -16 368
Résultat foncier Années 2+ : 11 712 €/an
Prix d'achat du bien : 299 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 08049 47911 502-21 39921 399 €--
228 64116 06811 19212 573---
329 21415 74710 87113 467---
429 79815 41510 53914 383---
530 39415 07210 19615 322---
631 00214 7189 84216 284---
731 62214 3529 47617 270---
832 25513 9749 09818 280---
932 90013 5848 70719 316---
1033 55813 1808 30420 378---
1134 22912 7637 88721 466---
1234 91412 3337 45622 581---
1335 61211 8877 01123 724---
1436 32411 4286 55124 897---
1537 05110 9526 07626 098---
1637 79210 4625 58527 330---
1738 5479 9545 07828 593---
1839 3189 4304 55429 888---
1940 1058 8894 01231 216---
2040 9078 3303 45332 577---
2141 7257 7522 87533 973---
2242 5607 1542 27835 405---
2343 4116 5371 66136 873---
2444 2795 9001 02438 379---
2545 1655 24136539 923---
TOTAL899 403320 604165 592578 79921 399Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 578 799
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 080 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 897 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 897-6 420+12 317
2+5 897+3 772+2 125
3+5 897+4 040+1 857
4+5 897+4 315+1 582
5+5 897+4 597+1 300
6+5 897+4 885+1 012
7+5 897+5 181+716
8+5 897+5 484+413
9+5 897+5 795+102
10+5 897+6 113-216
11+5 897+6 440-543
12+5 897+6 774-877
13+5 897+7 117-1 220
14+5 897+7 469-1 572
15+5 897+7 829-1 932
16+5 897+8 199-2 302
17+5 897+8 578-2 681
18+5 897+8 966-3 069
19+5 897+9 365-3 468
20+5 897+9 773-3 876
21+5 897+10 192-4 295
22+5 897+10 622-4 725
23+5 897+11 062-5 165
24+5 897+11 514-5 617
25+5 897+11 977-6 080
Total+147 425+173 640+-26 215
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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