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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface109.8m²
Coût Total356 020€
Loyer Annuel28 080€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+195€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 109.8 m²
Prix au m² : 2 723,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 36 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Interphone, Non meublé

Quartier Saint Louis. Au sein du quartier historique de Choisy le Roi et dans une petite copropriété bien entretenue nous vous proposons ce bel appartement familial. L'entrée avec rangement ouvre sur un grand séjour lumineux de près de 36 m² avec un balcon bien exposé. La cuisine séparée est aménagée et permet d'y prendre ses repas. Les chambres font 11, 15 et 16 m² avec rangement dont une avec une salle d'eau privative. La salle de bains est équipée d'une baignoire balnéo et les WC sont séparés. Une cave de 7 m² est au sous-sol. Le bien bénéficie de double vitrage, d'un parqué bien entretenu et de beaux volumes. Le chauffage est individuel au gaz et les charges de fonctionnement sont faibles. Idéalement situé vous serez à 500 mètres de la gare RER C Choisy le Roi, 250 mètres du Tramway T9 et au pied de tous les commerces de proximité. N'attendez plus et venez découvrir votre futur logement. Prix : 299000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 7 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 1833.0 euros/an

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.763921, 2.419155
Total : 356 020€
Prix d'acquisition : 299 000€
Travaux : 33 100€
Valeur du bien : 332 100€
Frais de notaire : 23 920€
Coût estimé : 23 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109.8m²
Loyer prédit : 21.31€/m²/mois
Fourchette : 16.75€ - 27.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 2340€/mois
Loyer annuel estimé : 28080€/an
Fourchette totale : 1839€ - 2977€/mois
Fourchette annuelle : 22071€ - 35724€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 10.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 294,86 €/m²
Basé sur :347 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :361 776 €
Prix d'achat :299 000 €
Décote à l'achat :-62 776€ (-17.4%)
Marge achat-revente :5 756€ (1.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :356 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 738,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :100,87€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 839,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 592,08€
Coût de l'assurance :30 261,70€
Taxe foncière : 1 833,00€/an
Soit par mois : 152,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 152,75€/mois
Soit par an : 1 833,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 339,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 145,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :194,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière au gaz existante
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des meubles de cuisine et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 100 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 300€
    Remplacement chaudière au gaz: 1 système × 5300€ = 5300€ (incluant fourniture et pose)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant fourniture et pose)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Pose parquet flottant: 42 m² × 100€/m² = 4200€ (incluant fourniture et pose)
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 42 m² × 50€/m² = 2100€ (incluant fourniture et pose)
  • Chambres - Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 500€ = 1500€ (incluant fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Choisy-le-Roi (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 340 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 080 €/an
Calcul : 2 340 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 491 €/an
Base de calcul : Emprunt de 356 020 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 210 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 833 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 833 €/an
Calcul : 153 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 468 €
Revenus locatifs : +28 080 €
Charges déductibles : -49 468 €
Résultat foncier Année 1 : -21 388 €(Déficit de 21 388 €)
Imputable sur revenu global : 21 388 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 368 €/an
Revenus locatifs : +28 080 €
Charges déductibles : -16 368 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 712 €/an
Prix d'achat du bien : 299 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350 €(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 080 €49 479 €11 502 €-21 399 €21 399 €--
228 641 €16 068 €11 192 €12 573 €---
329 214 €15 747 €10 871 €13 467 €---
429 798 €15 415 €10 539 €14 383 €---
530 394 €15 072 €10 196 €15 322 €---
631 002 €14 718 €9 842 €16 284 €---
731 622 €14 352 €9 476 €17 270 €---
832 255 €13 974 €9 098 €18 280 €---
932 900 €13 584 €8 707 €19 316 €---
1033 558 €13 180 €8 304 €20 378 €---
1134 229 €12 763 €7 887 €21 466 €---
1234 914 €12 333 €7 456 €22 581 €---
1335 612 €11 887 €7 011 €23 724 €---
1436 324 €11 428 €6 551 €24 897 €---
1537 051 €10 952 €6 076 €26 098 €---
1637 792 €10 462 €5 585 €27 330 €---
1738 547 €9 954 €5 078 €28 593 €---
1839 318 €9 430 €4 554 €29 888 €---
1940 105 €8 889 €4 012 €31 216 €---
2040 907 €8 330 €3 453 €32 577 €---
2141 725 €7 752 €2 875 €33 973 €---
2242 560 €7 154 €2 278 €35 405 €---
2343 411 €6 537 €1 661 €36 873 €---
2444 279 €5 900 €1 024 €38 379 €---
2545 165 €5 241 €365 €39 923 €---
TOTAL899 403 €320 604 €165 592 €578 799 €21 399 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 578 799 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 080 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 897 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 897 €-6 420 €+12 317 €
2+5 897 €+3 772 €+2 125 €
3+5 897 €+4 040 €+1 857 €
4+5 897 €+4 315 €+1 582 €
5+5 897 €+4 597 €+1 300 €
6+5 897 €+4 885 €+1 012 €
7+5 897 €+5 181 €+716 €
8+5 897 €+5 484 €+413 €
9+5 897 €+5 795 €+102 €
10+5 897 €+6 113 €-216 €
11+5 897 €+6 440 €-543 €
12+5 897 €+6 774 €-877 €
13+5 897 €+7 117 €-1 220 €
14+5 897 €+7 469 €-1 572 €
15+5 897 €+7 829 €-1 932 €
16+5 897 €+8 199 €-2 302 €
17+5 897 €+8 578 €-2 681 €
18+5 897 €+8 966 €-3 069 €
19+5 897 €+9 365 €-3 468 €
20+5 897 €+9 773 €-3 876 €
21+5 897 €+10 192 €-4 295 €
22+5 897 €+10 622 €-4 725 €
23+5 897 €+11 062 €-5 165 €
24+5 897 €+11 514 €-5 617 €
25+5 897 €+11 977 €-6 080 €
Total+147 425 €+173 640 €+-26 215 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 166 jours
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