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Détails du bien

Bien expiré
VilleRéhon (54)
Surface80m²
Coût Total181 200€
Loyer Annuel11 393€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 437,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Réhon
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54430
Total : 181 200€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 57 000€
Valeur du bien : 172 000€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 11.87€/m²/mois
Fourchette : 9.38€ - 15.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 949€/mois
Loyer annuel estimé : 11393€/an
Fourchette totale : 750€ - 1201€/mois
Fourchette annuelle : 9003€ - 14417€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 692,31 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 385 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-20 385€ (-15.1%)
Marge achat-revente :-45 815€ (-33.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :910,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :52,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 962,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 814,38€
Coût de l'assurance :15 855,00€
Taxe foncière : 1 139,28€/an
Soit par mois : 94,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 949,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 057,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 80 m²
Raison: Plomberie à mettre aux normes pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 000 €(713 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie:7 200€
    Mise à jour plomberie: 80 m² × 90€/m² = 7200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Réhon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 949 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 393 €/an
Calcul : 949 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 317 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 634 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 139 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 090 €
Revenus locatifs : +11 393 €
Charges déductibles : -65 090 €
Résultat foncier Année 1 : -53 697 €(Déficit de 53 697 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 297 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 090 €/an
Revenus locatifs : +11 393 €
Charges déductibles : -8 090 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 303 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32297.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 393 €65 096 €6 322 €-53 703 €21 400 €32 303 €32 303 €
211 621 €7 931 €6 157 €3 690 €--28 613 €
311 853 €7 760 €5 987 €4 093 €--24 520 €
412 090 €7 583 €5 810 €4 507 €--20 013 €
512 332 €7 400 €5 626 €4 932 €--15 081 €
612 579 €7 210 €5 436 €5 369 €--9 712 €
712 830 €7 013 €5 240 €5 817 €--3 895 €
813 087 €6 809 €5 036 €6 278 €---
913 348 €6 598 €4 825 €6 750 €---
1013 615 €6 379 €4 606 €7 236 €---
1113 888 €6 153 €4 379 €7 735 €---
1214 165 €5 918 €4 145 €8 247 €---
1314 449 €5 675 €3 902 €8 774 €---
1414 738 €5 423 €3 650 €9 315 €---
1515 033 €5 162 €3 389 €9 870 €---
1615 333 €4 892 €3 119 €10 441 €---
1715 640 €4 612 €2 839 €11 028 €---
1815 953 €4 322 €2 549 €11 630 €---
1916 272 €4 022 €2 248 €12 250 €---
2016 597 €3 711 €1 937 €12 886 €---
2116 929 €3 388 €1 615 €13 541 €---
2217 268 €3 055 €1 281 €14 213 €---
2317 613 €2 709 €935 €14 904 €---
2417 965 €2 351 €577 €15 615 €---
2518 325 €1 979 €206 €16 345 €---
TOTAL364 914 €193 151 €91 814 €171 763 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 763 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 393 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 392 €-6 420 €+8 812 €
2+2 392 €0 €+2 392 €
3+2 392 €0 €+2 392 €
4+2 392 €0 €+2 392 €
5+2 392 €0 €+2 392 €
6+2 392 €0 €+2 392 €
7+2 392 €0 €+2 392 €
8+2 392 €+715 €+1 677 €
9+2 392 €+2 025 €+367 €
10+2 392 €+2 171 €+221 €
11+2 392 €+2 320 €+72 €
12+2 392 €+2 474 €-82 €
13+2 392 €+2 632 €-240 €
14+2 392 €+2 794 €-402 €
15+2 392 €+2 961 €-569 €
16+2 392 €+3 132 €-740 €
17+2 392 €+3 308 €-916 €
18+2 392 €+3 489 €-1 097 €
19+2 392 €+3 675 €-1 283 €
20+2 392 €+3 866 €-1 474 €
21+2 392 €+4 062 €-1 670 €
22+2 392 €+4 264 €-1 872 €
23+2 392 €+4 471 €-2 079 €
24+2 392 €+4 684 €-2 292 €
25+2 392 €+4 904 €-2 512 €
Total+59 800 €+51 529 €+8 271 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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