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Appartement rénové/meublé 93m² - 3 chambres - 2 SDB

Bien expiré
VilleSaint-Julien-les-Villas (10)
Surface93m²
Coût Total149 820€
Loyer Annuel11 073€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 114 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 225,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Bonjour,

Je vous propose cet appartement rénové de 93 m² situé au 4ème étage d'un immeuble de 4 étages à Saint-Julien-les-Villas.

Résidence sécurisée, interphone, place de parking. Pas d'ascenseur. (Ça nous a toujours maintenu en forme)

Cet appartement de 5 pièces comprend 3 chambres et 2 salles de bains.

Chaque chambre est meublée ainsi que salon et séjour.

La cuisine est équipée et le chauffage est collectif au gaz.

  • Bon état général après rénovation
  • Chauffage au sol
  • Plusieurs toilettes
  • 1 place de parking

L'appartement est situé dans un quartier calme.

Classe énergie D - Classe climat D.

Une belle opportunité à saisir pour jeune couple/famille.

Dépenses annuelles d'énergie estimées (DPE 01/2026) : entre 1680€ et 2340€.

Taxe foncière : 1442€

Contactez-moi pour plus d'informations, de photos, ou pour organiser une visite.

Ville : Saint-Julien-les-Villas
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10800
Coordonnées : 48.267400, 4.098500
Total : 149 820€
Prix d'acquisition : 114 000€
Travaux : 26 700€
Valeur du bien : 140 700€
Frais de notaire : 9 120€
Coût estimé : 9 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 9.92€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 13.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 923€/mois
Loyer annuel estimé : 11073€/an
Fourchette totale : 691€ - 1233€/mois
Fourchette annuelle : 8290€ - 14792€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 9.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :742,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,45€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 784,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 786,96€
Coût de l'assurance :12 734,70€
Taxe foncière : 1 442,00€/an
Soit par mois : 120,17€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 922,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 904,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - S'assurer que le chauffage collectif est conforme aux normes actuelles
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 700 €(287 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Mise aux normes chauffage collectif gaz: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Julien-les-Villas (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 923 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 073 €/an
Calcul : 923 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 029 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 820 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 509 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 442 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 680 €
Revenus locatifs : +11 073 €
Charges déductibles : -33 680 €
Résultat foncier Année 1 : -22 607 €(Déficit de 22 607 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 207 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 980 €/an
Revenus locatifs : +11 073 €
Charges déductibles : -6 980 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 093 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1207.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 100 €(65% de 114 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 695 €/an
Calcul : 74 100 € × 3,636% = 2 695 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 073 €33 685 €5 034 €-22 612 €21 400 €1 212 €1 212 €
211 295 €6 852 €4 900 €4 443 €---
311 521 €6 713 €4 762 €4 807 €---
411 751 €6 570 €4 619 €5 181 €---
511 986 €6 422 €4 471 €5 564 €---
612 226 €6 269 €4 318 €5 957 €---
712 471 €6 111 €4 159 €6 360 €---
812 720 €5 947 €3 996 €6 773 €---
912 974 €5 777 €3 826 €7 197 €---
1013 234 €5 602 €3 651 €7 632 €---
1113 498 €5 421 €3 469 €8 078 €---
1213 768 €5 233 €3 282 €8 535 €---
1314 044 €5 039 €3 087 €9 005 €---
1414 325 €4 838 €2 887 €9 487 €---
1514 611 €4 630 €2 679 €9 981 €---
1614 903 €4 415 €2 464 €10 488 €---
1715 201 €4 193 €2 241 €11 009 €---
1815 506 €3 963 €2 011 €11 543 €---
1915 816 €3 724 €1 773 €12 091 €---
2016 132 €3 478 €1 527 €12 654 €---
2116 455 €3 223 €1 272 €13 231 €---
2216 784 €2 960 €1 008 €13 824 €---
2317 119 €2 687 €736 €14 432 €---
2417 462 €2 405 €454 €15 057 €---
2517 811 €2 113 €162 €15 698 €---
TOTAL354 686 €148 272 €72 787 €206 414 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 414 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 073 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 325 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 325 €-6 420 €+8 745 €
2+2 325 €+969 €+1 356 €
3+2 325 €+1 442 €+883 €
4+2 325 €+1 554 €+771 €
5+2 325 €+1 669 €+656 €
6+2 325 €+1 787 €+538 €
7+2 325 €+1 908 €+417 €
8+2 325 €+2 032 €+293 €
9+2 325 €+2 159 €+166 €
10+2 325 €+2 290 €+35 €
11+2 325 €+2 423 €-98 €
12+2 325 €+2 561 €-236 €
13+2 325 €+2 702 €-377 €
14+2 325 €+2 846 €-521 €
15+2 325 €+2 994 €-669 €
16+2 325 €+3 147 €-822 €
17+2 325 €+3 303 €-978 €
18+2 325 €+3 463 €-1 138 €
19+2 325 €+3 627 €-1 302 €
20+2 325 €+3 796 €-1 471 €
21+2 325 €+3 969 €-1 644 €
22+2 325 €+4 147 €-1 822 €
23+2 325 €+4 330 €-2 005 €
24+2 325 €+4 517 €-2 192 €
25+2 325 €+4 709 €-2 384 €
Total+58 125 €+61 924 €+-3 799 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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