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Appartement à vendre

VilleNice (06)
Surface53.2m²
Coût Total129 600€
Loyer Annuel11 877€
Rentabilité9.16%
Cashflow/mois+118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 53.2 m²
Prix au m² : 2 255,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, Ascenseur, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon

Sur la commune de NICE, quartier de l'Ariane, nous vous proposons à la vente un appartement vendu LOUE situé au troisième étage avec ascenseur comprenant : un hall d'entrée, un dégagement, un salon, deux chambres, une cuisine, salle d'eau, un WC, 2 petits balcons. Une cave et un stationnement complètent le bien.

Concernant le bail en cours, le loyer est de 900 euros charges comprises (soit 800 euros de loyer + 100 euros de provisions sur charges)

N'hésitez pas à nous contacter pour organiser une visite. Référence agence : 551

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06300
Coordonnées : 43.740171, 7.307587
Total : 129 600€
Prix d'acquisition : 120 000€
Valeur du bien : 120 000€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53.2m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 990€/mois
Loyer annuel estimé : 11877€/an
Fourchette totale : 704€ - 1392€/mois
Fourchette annuelle : 8443€ - 16709€/an
Rentabilité brute :9.16%
Fourchette de rentabilité :6.51% - 12.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 121,21 €/m²
Basé sur :175 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 848 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :+7 152€ (+6.3%)
Marge achat-revente :-16 752€ (-14.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :634,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :37,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 672,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 897,06€
Coût de l'assurance :11 340,00€
Taxe foncière : 1 187,70€/an
Soit par mois : 98,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 989,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 871,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :117,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 990 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 877 €/an
Calcul : 990 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 222 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 600 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 454 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 188 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 7 063 €/an
Revenus locatifs : +11 877 €
Charges déductibles : -7 063 €
Résultat foncier : 4 814 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 877 €7 067 €4 226 €4 810 €---
212 115 €6 953 €4 112 €5 161 €---
312 357 €6 836 €3 995 €5 521 €---
412 604 €6 714 €3 873 €5 890 €---
512 856 €6 589 €3 748 €6 267 €---
613 113 €6 459 €3 618 €6 654 €---
713 375 €6 325 €3 484 €7 050 €---
813 643 €6 186 €3 345 €7 457 €---
913 916 €6 043 €3 202 €7 873 €---
1014 194 €5 895 €3 054 €8 299 €---
1114 478 €5 742 €2 901 €8 736 €---
1214 768 €5 584 €2 743 €9 183 €---
1315 063 €5 421 €2 579 €9 642 €---
1415 364 €5 252 €2 411 €10 112 €---
1515 671 €5 077 €2 236 €10 594 €---
1615 985 €4 897 €2 056 €11 088 €---
1716 305 €4 711 €1 869 €11 594 €---
1816 631 €4 518 €1 677 €12 113 €---
1916 963 €4 319 €1 477 €12 645 €---
2017 303 €4 113 €1 272 €13 190 €---
2117 649 €3 900 €1 059 €13 748 €---
2218 002 €3 680 €839 €14 321 €---
2318 362 €3 453 €612 €14 908 €---
2418 729 €3 218 €377 €15 510 €---
2519 103 €2 976 €134 €16 128 €---
TOTAL380 425 €131 930 €60 897 €248 495 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 248 495 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 494 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 494 €+1 443 €+1 051 €
2+2 494 €+1 548 €+946 €
3+2 494 €+1 656 €+838 €
4+2 494 €+1 767 €+727 €
5+2 494 €+1 880 €+614 €
6+2 494 €+1 996 €+498 €
7+2 494 €+2 115 €+379 €
8+2 494 €+2 237 €+257 €
9+2 494 €+2 362 €+132 €
10+2 494 €+2 490 €+4 €
11+2 494 €+2 621 €-127 €
12+2 494 €+2 755 €-261 €
13+2 494 €+2 893 €-399 €
14+2 494 €+3 034 €-540 €
15+2 494 €+3 178 €-684 €
16+2 494 €+3 326 €-832 €
17+2 494 €+3 478 €-984 €
18+2 494 €+3 634 €-1 140 €
19+2 494 €+3 793 €-1 299 €
20+2 494 €+3 957 €-1 463 €
21+2 494 €+4 125 €-1 631 €
22+2 494 €+4 296 €-1 802 €
23+2 494 €+4 473 €-1 979 €
24+2 494 €+4 653 €-2 159 €
25+2 494 €+4 838 €-2 344 €
Total+62 350 €+74 549 €+-12 199 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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