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Maison 4 pièces 73 m²

Bien expiré
VilleMarans (17)
Surface73m²
Coût Total163 869€
Loyer Annuel8 722€
Rentabilité5.32%
Cashflow/mois-204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 465,75 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 73 m² - Maison 4 pièces 73 m²

Centre ville MARANS, Ensemble à rafraîchir d'environ 170m2 avec un T3 au 1er étage : salon/séjour avec cheminée, cuisine, 2ch., SdB, patio, buanderie, grenier au 2ème étage. Au rdc : ancien local avec partie magasin, réserves, pièce. Toiture refaite

Surface : 73 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/02/2023

Consommation énergie primaire : 669 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 650 € et 4 980 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Marans
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17230
Coordonnées : 46.296190, -0.960700
Total : 163 869€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 48 309€
Valeur du bien : 155 309€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 9.96€/m²/mois
Fourchette : 7.80€ - 12.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 727€/mois
Loyer annuel estimé : 8722€/an
Fourchette totale : 569€ - 928€/mois
Fourchette annuelle : 6831€ - 11136€/an
Rentabilité brute :5.32%
Fourchette de rentabilité :4.17% - 6.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 869€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :809,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :47,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 857,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 088,54€
Coût de l'assurance :14 338,54€
Taxe foncière : 872,18€/an
Soit par mois : 72,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 726,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 930,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-203,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE, solution prioritaire
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 73 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements de cuisine anciens et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 309 €(662 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:3 869€
    Isolation combles: 73 m² × 53€/m² = 3869€, Main d'œuvre: 31€
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 28 m² × 75€/m² = 2100€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 28 m² × 30€/m² = 840€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marans (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 469€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 727 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 722 €/an
Calcul : 727 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 468 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 869 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 574 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 872 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 309 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 223 €
Revenus locatifs : +8 722 €
Charges déductibles : -55 223 €
Résultat foncier Année 1 : -46 501 €(Déficit de 46 501 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 101 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 914 €/an
Revenus locatifs : +8 722 €
Charges déductibles : -6 914 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 808 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25101.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 722 €55 228 €5 473 €-46 506 €21 400 €25 106 €25 106 €
28 896 €6 773 €5 328 €2 123 €--22 983 €
39 074 €6 623 €5 177 €2 452 €--20 532 €
49 256 €6 467 €5 021 €2 789 €--17 743 €
59 441 €6 306 €4 860 €3 135 €--14 608 €
69 630 €6 139 €4 693 €3 491 €--11 117 €
79 822 €5 966 €4 521 €3 856 €--7 261 €
810 019 €5 788 €4 342 €4 231 €--3 030 €
910 219 €5 603 €4 158 €4 616 €---
1010 423 €5 412 €3 967 €5 011 €---
1110 632 €5 215 €3 769 €5 417 €---
1210 845 €5 011 €3 565 €5 834 €---
1311 061 €4 799 €3 354 €6 262 €---
1411 283 €4 581 €3 135 €6 702 €---
1511 508 €4 355 €2 909 €7 153 €---
1611 738 €4 121 €2 676 €7 617 €---
1711 973 €3 879 €2 434 €8 094 €---
1812 213 €3 629 €2 184 €8 583 €---
1912 457 €3 371 €1 925 €9 086 €---
2012 706 €3 103 €1 658 €9 603 €---
2112 960 €2 827 €1 381 €10 134 €---
2213 219 €2 540 €1 095 €10 679 €---
2313 484 €2 244 €799 €11 240 €---
2413 753 €1 938 €492 €11 815 €---
2514 029 €1 621 €176 €12 407 €---
TOTAL279 363 €163 541 €79 089 €115 822 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 822 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 722 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 832 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 832 €-6 420 €+8 252 €
2+1 832 €0 €+1 832 €
3+1 832 €0 €+1 832 €
4+1 832 €0 €+1 832 €
5+1 832 €0 €+1 832 €
6+1 832 €0 €+1 832 €
7+1 832 €0 €+1 832 €
8+1 832 €0 €+1 832 €
9+1 832 €+476 €+1 356 €
10+1 832 €+1 503 €+329 €
11+1 832 €+1 625 €+207 €
12+1 832 €+1 750 €+82 €
13+1 832 €+1 879 €-47 €
14+1 832 €+2 010 €-178 €
15+1 832 €+2 146 €-314 €
16+1 832 €+2 285 €-453 €
17+1 832 €+2 428 €-596 €
18+1 832 €+2 575 €-743 €
19+1 832 €+2 726 €-894 €
20+1 832 €+2 881 €-1 049 €
21+1 832 €+3 040 €-1 208 €
22+1 832 €+3 204 €-1 372 €
23+1 832 €+3 372 €-1 540 €
24+1 832 €+3 545 €-1 713 €
25+1 832 €+3 722 €-1 890 €
Total+45 800 €+34 747 €+11 053 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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