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Détails du bien

Bien expiré
VilleAlès (30)
Surface68.97
Coût Total119 725
Loyer Annuel8 423
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois+5
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 68.97 m²
Prix au m² : 1 116,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Gaz, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Maison de ville d'environ 68 m² habitables située dans une impasse. Le rez-de-chaussée comprend un garage privatif ainsi qu'une cave en sous-sol. À l'étage, la partie habitable se compose d'une pièce de vie avec mur en pierre apparente apportant du cachet, deux chambres, une salle d'eau et un WC indépendant. Les combles ont été aménagés pour créer une troisième chambre sous pente, idéale pour un bureau, une chambre d'enfant ou un espace d'appoint. Prestations : chauffage au gaz, double vitrage, raccordement au tout-à-l'égout. CENTURY 21 IMPACT IMMOBILIER Agence principale : 18 Avenue du Général de Gaulle - 30 100 ALES Agence Relais : 647 route d'Alès - 30 380 SAINT CHRISTOL LES ALES TRANSACTION - LOCATION - GESTION - SYNDIC Bien proposé par Camille BLANC EI, agent commercial (RSAC 749933081) - https://www.century21-impactimmobilier-ales.com/mentions_legales/

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.126669, 4.066441
Total : 119 725
Prix d'acquisition : 77 000
Travaux : 36 565
Valeur du bien : 113 565
Frais de notaire : 6 160
Coût estimé : 6 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.97
Loyer prédit : 10.18€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 702€/mois
Loyer annuel estimé : 8423€/an
Fourchette totale : 561€ - 878€/mois
Fourchette annuelle : 6738€ - 10530€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 725
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :591,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :34,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 626,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 783,21
Coût de l'assurance :10 475,94
Taxe foncière : 842,31€/an
Soit par mois : 70,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 701,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 696,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 68.97 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface des combles (environ 68.97 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CaveRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Entretien
Nettoyage et entretien de la cave
Quantité: cave (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - nécessite nettoyage et entretien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 565(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:2 750
    Isolation combles: 68.97 m² × 40€/m² = 2750€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 42 m² × 60€/m² = 2520€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:840
    Peinture murs et plafonds: 42 m² × 20€/m² = 840€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 20€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Cave - Entretien:75
    Nettoyage et entretien cave: 30 m² × 2.5€/m² = 75€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 750✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 702 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 423 €/an
Calcul : 702 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 995 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 725 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 842 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 565
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 821
Revenus locatifs : +8 423
Charges déductibles : -41 821
Résultat foncier Année 1 : -33 398(Déficit de 33 398 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 998
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 256 €/an
Revenus locatifs : +8 423
Charges déductibles : -5 256
Résultat foncier Années 2+ : 3 167 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11998.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 42341 8253 999-33 40221 400 €12 002 €12 002 €
28 5925 1543 8923 438--8 564 €
38 7635 0443 7823 720--4 845 €
48 9394 9303 6684 009--836 €
59 1174 8123 5514 305---
69 3004 6903 4294 610---
79 4864 5643 3034 922---
89 6764 4343 1725 242---
99 8694 2993 0385 570---
1010 0664 1592 8985 907---
1110 2684 0152 7546 253---
1210 4733 8662 6056 607---
1310 6833 7122 4506 971---
1410 8963 5522 2917 344---
1511 1143 3872 1267 727---
1611 3363 2161 9558 120---
1711 5633 0391 7788 524---
1811 7942 8571 5958 938---
1912 0302 6681 4069 363---
2012 2712 4721 2119 799---
2112 5162 2701 00910 246---
2212 7672 06180010 706---
2313 0221 84558311 177---
2413 2821 62136011 661---
2513 5481 39012812 158---
TOTAL269 796125 88257 783143 91421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 914
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 423 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 769 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 769-6 420+8 189
2+1 7690+1 769
3+1 7690+1 769
4+1 7690+1 769
5+1 769+1 041+728
6+1 769+1 383+386
7+1 769+1 477+292
8+1 769+1 573+196
9+1 769+1 671+98
10+1 769+1 772-3
11+1 769+1 876-107
12+1 769+1 982-213
13+1 769+2 091-322
14+1 769+2 203-434
15+1 769+2 318-549
16+1 769+2 436-667
17+1 769+2 557-788
18+1 769+2 681-912
19+1 769+2 809-1 040
20+1 769+2 940-1 171
21+1 769+3 074-1 305
22+1 769+3 212-1 443
23+1 769+3 353-1 584
24+1 769+3 498-1 729
25+1 769+3 648-1 879
Total+44 225+43 174+1 051
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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