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Détails du bien

Bien expiré
VilleAlès (30)
Surface68.97m²
Coût Total119 725€
Loyer Annuel8 423€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois+5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 68.97 m²
Prix au m² : 1 116,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Gaz, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Maison de ville d'environ 68 m² habitables située dans une impasse. Le rez-de-chaussée comprend un garage privatif ainsi qu'une cave en sous-sol. À l'étage, la partie habitable se compose d'une pièce de vie avec mur en pierre apparente apportant du cachet, deux chambres, une salle d'eau et un WC indépendant. Les combles ont été aménagés pour créer une troisième chambre sous pente, idéale pour un bureau, une chambre d'enfant ou un espace d'appoint. Prestations : chauffage au gaz, double vitrage, raccordement au tout-à-l'égout. CENTURY 21 IMPACT IMMOBILIER Agence principale : 18 Avenue du Général de Gaulle - 30 100 ALES Agence Relais : 647 route d'Alès - 30 380 SAINT CHRISTOL LES ALES TRANSACTION - LOCATION - GESTION - SYNDIC Bien proposé par Camille BLANC EI, agent commercial (RSAC 749933081) - https://www.century21-impactimmobilier-ales.com/mentions_legales/

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.126669, 4.066441
Total : 119 725€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 36 565€
Valeur du bien : 113 565€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.97m²
Loyer prédit : 10.18€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 702€/mois
Loyer annuel estimé : 8423€/an
Fourchette totale : 561€ - 878€/mois
Fourchette annuelle : 6738€ - 10530€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 725€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :591,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :34,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 626,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 783,21€
Coût de l'assurance :10 475,94€
Taxe foncière : 842,31€/an
Soit par mois : 70,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 701,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 696,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 68.97 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface des combles (environ 68.97 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CaveRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Entretien
Nettoyage et entretien de la cave
Quantité: cave (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - nécessite nettoyage et entretien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 565 €(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:2 750€
    Isolation combles: 68.97 m² × 40€/m² = 2750€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 42 m² × 60€/m² = 2520€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 42 m² × 20€/m² = 840€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 20€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Cave - Entretien:75€
    Nettoyage et entretien cave: 30 m² × 2.5€/m² = 75€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 702 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 423 €/an
Calcul : 702 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 995 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 725 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 842 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 565 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 821 €
Revenus locatifs : +8 423 €
Charges déductibles : -41 821 €
Résultat foncier Année 1 : -33 398 €(Déficit de 33 398 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 998 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 256 €/an
Revenus locatifs : +8 423 €
Charges déductibles : -5 256 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 167 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11998.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 423 €41 825 €3 999 €-33 402 €21 400 €12 002 €12 002 €
28 592 €5 154 €3 892 €3 438 €--8 564 €
38 763 €5 044 €3 782 €3 720 €--4 845 €
48 939 €4 930 €3 668 €4 009 €--836 €
59 117 €4 812 €3 551 €4 305 €---
69 300 €4 690 €3 429 €4 610 €---
79 486 €4 564 €3 303 €4 922 €---
89 676 €4 434 €3 172 €5 242 €---
99 869 €4 299 €3 038 €5 570 €---
1010 066 €4 159 €2 898 €5 907 €---
1110 268 €4 015 €2 754 €6 253 €---
1210 473 €3 866 €2 605 €6 607 €---
1310 683 €3 712 €2 450 €6 971 €---
1410 896 €3 552 €2 291 €7 344 €---
1511 114 €3 387 €2 126 €7 727 €---
1611 336 €3 216 €1 955 €8 120 €---
1711 563 €3 039 €1 778 €8 524 €---
1811 794 €2 857 €1 595 €8 938 €---
1912 030 €2 668 €1 406 €9 363 €---
2012 271 €2 472 €1 211 €9 799 €---
2112 516 €2 270 €1 009 €10 246 €---
2212 767 €2 061 €800 €10 706 €---
2313 022 €1 845 €583 €11 177 €---
2413 282 €1 621 €360 €11 661 €---
2513 548 €1 390 €128 €12 158 €---
TOTAL269 796 €125 882 €57 783 €143 914 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 914 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 423 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 769 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 769 €-6 420 €+8 189 €
2+1 769 €0 €+1 769 €
3+1 769 €0 €+1 769 €
4+1 769 €0 €+1 769 €
5+1 769 €+1 041 €+728 €
6+1 769 €+1 383 €+386 €
7+1 769 €+1 477 €+292 €
8+1 769 €+1 573 €+196 €
9+1 769 €+1 671 €+98 €
10+1 769 €+1 772 €-3 €
11+1 769 €+1 876 €-107 €
12+1 769 €+1 982 €-213 €
13+1 769 €+2 091 €-322 €
14+1 769 €+2 203 €-434 €
15+1 769 €+2 318 €-549 €
16+1 769 €+2 436 €-667 €
17+1 769 €+2 557 €-788 €
18+1 769 €+2 681 €-912 €
19+1 769 €+2 809 €-1 040 €
20+1 769 €+2 940 €-1 171 €
21+1 769 €+3 074 €-1 305 €
22+1 769 €+3 212 €-1 443 €
23+1 769 €+3 353 €-1 584 €
24+1 769 €+3 498 €-1 729 €
25+1 769 €+3 648 €-1 879 €
Total+44 225 €+43 174 €+1 051 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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