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Appartement 5 pièces 91 m²

VilleSarcelles (95)
Surface91m²
Coût Total180 600€
Loyer Annuel17 755€
Rentabilité9.83%
Cashflow/mois+375€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 758,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 91 m² - Appartement de type F5 91 m²

Votre agence Orpi vous propose ce lumineux appartement de type F5 de 91 m², offrant de beaux volumes et un agencement idéal pour une famille.

Il se compose : d'une entrée, d'une cuisine indépendante, d'un vaste séjour avec salle à manger, avec possibilité d'aménager une quatrième chambre, trois chambres, d'une salle d'eau, d'une salle de bains, d'un WC indépendant, ainsi que de nombreux rangements.

Vous profiterez également d'un agréable balcon filant apportant luminosité et confort au quotidien.

Un bien spacieux et fonctionnel à découvrir sans tarder ! Référence agence : 1614 Référence annonce : N22R-M33-D4A Date de réalisation du diagnostic : 22/12/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 210 € et 3 040 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.996610, 2.379953
Total : 180 600€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 7 800€
Valeur du bien : 167 800€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1480€/mois
Loyer annuel estimé : 17755€/an
Fourchette totale : 1081€ - 2025€/mois
Fourchette annuelle : 12972€ - 24304€/an
Rentabilité brute :9.83%
Fourchette de rentabilité :7.18% - 13.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :171 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :227 500 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-67 500€ (-29.7%)
Marge achat-revente :46 900€ (20.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :904,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 956,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 637,85€
Coût de l'assurance :15 802,50€
Taxe foncière : 1 775,55€/an
Soit par mois : 147,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 479,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 104,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :374,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 91 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (état 3/5 assumé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en carrelage nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 800 €(86 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 480 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 755 €/an
Calcul : 1 480 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 242 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 600 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 632 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 776 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 449 €
Revenus locatifs : +17 755 €
Charges déductibles : -16 449 €
Résultat foncier Année 1 : 1 306 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 649 €/an
Revenus locatifs : +17 755 €
Charges déductibles : -8 649 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 106 €/an
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 755 €16 455 €6 248 €1 300 €---
218 111 €8 492 €6 084 €9 619 €---
318 473 €8 322 €5 914 €10 151 €---
418 842 €8 147 €5 739 €10 696 €---
519 219 €7 965 €5 557 €11 254 €---
619 603 €7 777 €5 369 €11 827 €---
719 996 €7 582 €5 174 €12 414 €---
820 395 €7 380 €4 972 €13 016 €---
920 803 €7 171 €4 763 €13 633 €---
1021 219 €6 954 €4 547 €14 265 €---
1121 644 €6 730 €4 322 €14 914 €---
1222 077 €6 498 €4 090 €15 579 €---
1322 518 €6 258 €3 850 €16 261 €---
1422 969 €6 009 €3 601 €16 960 €---
1523 428 €5 751 €3 343 €17 677 €---
1623 897 €5 484 €3 076 €18 413 €---
1724 374 €5 207 €2 800 €19 167 €---
1824 862 €4 921 €2 513 €19 941 €---
1925 359 €4 625 €2 217 €20 735 €---
2025 866 €4 318 €1 910 €21 549 €---
2126 384 €4 000 €1 592 €22 384 €---
2226 911 €3 670 €1 263 €23 241 €---
2327 450 €3 329 €922 €24 120 €---
2427 999 €2 976 €569 €25 022 €---
2528 559 €2 611 €203 €25 948 €---
TOTAL568 713 €158 629 €90 638 €410 084 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 410 084 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 729 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 729 €+390 €+3 339 €
2+3 729 €+2 886 €+843 €
3+3 729 €+3 045 €+684 €
4+3 729 €+3 209 €+520 €
5+3 729 €+3 376 €+353 €
6+3 729 €+3 548 €+181 €
7+3 729 €+3 724 €+5 €
8+3 729 €+3 905 €-176 €
9+3 729 €+4 090 €-361 €
10+3 729 €+4 280 €-551 €
11+3 729 €+4 474 €-745 €
12+3 729 €+4 674 €-945 €
13+3 729 €+4 878 €-1 149 €
14+3 729 €+5 088 €-1 359 €
15+3 729 €+5 303 €-1 574 €
16+3 729 €+5 524 €-1 795 €
17+3 729 €+5 750 €-2 021 €
18+3 729 €+5 982 €-2 253 €
19+3 729 €+6 220 €-2 491 €
20+3 729 €+6 465 €-2 736 €
21+3 729 €+6 715 €-2 986 €
22+3 729 €+6 972 €-3 243 €
23+3 729 €+7 236 €-3 507 €
24+3 729 €+7 507 €-3 778 €
25+3 729 €+7 784 €-4 055 €
Total+93 225 €+123 025 €+-29 800 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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