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Dpt Vienne (86), à vendre CHÂTELLERAULT Maison P6 de 152m² - Terrain de 165m²

VilleChâtellerault (86)
Surface152m²
Coût Total203 300€
Loyer Annuel14 029€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 1 019,74 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 152 m², 6 pièces, 4 chambres, 2 salles de bain, 165 m² de terrain, Mandat exclusif, Cheminée, Salon, Cave, Parquet, 1 salle de douche, Chauffage central au gaz, Frais d'agences inclus, Cuisine équipée

Capifrance vous propose en exclusivité, cette maison familiale de 152 m² située dans le centre ville de Châtellerault Idéale pour accueillir toute votre famille grâce à ses 5 chambres et ses volumes généreux. Le rdc est composé d'une entrée, d'une cuisine et d'un séjour. Le premier étage se compose de 3 chambres et une salle de bains. On retrouve au dernier étage une suite parentale et une pièce avec sa salle de bains. Un petit extérieur complète l'ensemble. Commerces, transports en commun et services sont à proximité.

Si vous souhaitez en savoir plus, contactez moi. À bientôt ! Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 6,90% TTC du prix hors honoraires.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°829 860 840 - Greffe de POITIERS) Julien FERNANDEZ Entrepreneur Individuel - Réf.970731

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.808637, 0.534518
Total : 203 300€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 35 900€
Valeur du bien : 190 900€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1169€/mois
Loyer annuel estimé : 14029€/an
Fourchette totale : 948€ - 1442€/mois
Fourchette annuelle : 11374€ - 17304€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 106,25 €/m²
Basé sur :106 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 150 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-13 150€ (-7.8%)
Marge achat-revente :-35 150€ (-20.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 021,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :81,32€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 102,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 012,49€
Coût de l'assurance :24 396,00€
Taxe foncière : 1 402,92€/an
Soit par mois : 116,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 169,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 219,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain à rafraîchir
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4.3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4.3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 900 €(236 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 20000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 10000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture 4 chambres: 4 chambres × 30€/m² = 1200€ (30m² par chambre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant 60 m²: 60 m² × 60€/m² = 3600€
  • Salon - Peinture:1 100€
    Peinture salon: 55 m² × 20€/m² = 1100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 169 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 029 €/an
Calcul : 1 169 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 087 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 300 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 976 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 403 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 366 €
Revenus locatifs : +14 029 €
Charges déductibles : -45 366 €
Résultat foncier Année 1 : -31 336 €(Déficit de 31 336 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 20 636 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 466 €/an
Revenus locatifs : +14 029 €
Charges déductibles : -9 466 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 564 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 20636.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 029 €45 372 €7 094 €-31 343 €10 700 €20 643 €20 643 €
214 310 €9 287 €6 908 €5 023 €--15 621 €
314 596 €9 096 €6 717 €5 500 €--10 120 €
414 888 €8 897 €6 518 €5 991 €--4 129 €
515 186 €8 691 €6 312 €6 495 €---
615 489 €8 478 €6 099 €7 011 €---
715 799 €8 257 €5 879 €7 542 €---
816 115 €8 029 €5 650 €8 087 €---
916 437 €7 792 €5 413 €8 646 €---
1016 766 €7 546 €5 168 €9 220 €---
1117 102 €7 292 €4 913 €9 809 €---
1217 444 €7 029 €4 650 €10 415 €---
1317 792 €6 756 €4 377 €11 036 €---
1418 148 €6 474 €4 095 €11 675 €---
1518 511 €6 181 €3 802 €12 330 €---
1618 881 €5 878 €3 499 €13 004 €---
1719 259 €5 564 €3 185 €13 695 €---
1819 644 €5 238 €2 860 €14 406 €---
1920 037 €4 901 €2 523 €15 136 €---
2020 438 €4 552 €2 174 €15 886 €---
2120 847 €4 191 €1 812 €16 656 €---
2221 264 €3 816 €1 437 €17 447 €---
2321 689 €3 428 €1 049 €18 261 €---
2422 123 €3 026 €647 €19 096 €---
2522 565 €2 610 €231 €19 955 €---
TOTAL449 360 €198 382 €103 012 €250 979 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 979 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 029 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 946 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 946 €-3 210 €+6 156 €
2+2 946 €0 €+2 946 €
3+2 946 €0 €+2 946 €
4+2 946 €0 €+2 946 €
5+2 946 €+710 €+2 236 €
6+2 946 €+2 103 €+843 €
7+2 946 €+2 263 €+683 €
8+2 946 €+2 426 €+520 €
9+2 946 €+2 594 €+352 €
10+2 946 €+2 766 €+180 €
11+2 946 €+2 943 €+3 €
12+2 946 €+3 124 €-178 €
13+2 946 €+3 311 €-365 €
14+2 946 €+3 502 €-556 €
15+2 946 €+3 699 €-753 €
16+2 946 €+3 901 €-955 €
17+2 946 €+4 109 €-1 163 €
18+2 946 €+4 322 €-1 376 €
19+2 946 €+4 541 €-1 595 €
20+2 946 €+4 766 €-1 820 €
21+2 946 €+4 997 €-2 051 €
22+2 946 €+5 234 €-2 288 €
23+2 946 €+5 478 €-2 532 €
24+2 946 €+5 729 €-2 783 €
25+2 946 €+5 987 €-3 041 €
Total+73 650 €+75 294 €+-1 644 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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