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Achat : Appartement Cluses (74300)

Bien expiré
VilleCluses (74)
Surface66m²
Coût Total123 480€
Loyer Annuel9 985€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 378,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 66 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Ascenseur

A découvrir Ce lumineux T3 au 7ème étage d'un immeuble avec ascenseur. Celui-Ci est composé d'une grande pièce à vivre lumineuse donnant sur un balcon orienté Sud, d'une cuisine indépendante aménagée et équipée, de 2 grandes chambres, d'un cellier pour le rangement ainsi que d'une salle de bain et d'un Wc séparés. Il se situe à proximité de toutes les commodités mais aussi, il est proche de l'entrée de l'autoroute (- de 5 minutes). Copropriété de 45 lots principaux Ewües 2 (Proximité Sardagne) A visiter sans tarder !

Ville : Cluses
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 46.060100, 6.580320
Total : 123 480€
Prix d'acquisition : 91 000€
Travaux : 25 200€
Valeur du bien : 116 200€
Frais de notaire : 7 280€
Coût estimé : 7 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 12.61€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 832€/mois
Loyer annuel estimé : 9985€/an
Fourchette totale : 666€ - 1040€/mois
Fourchette annuelle : 7990€ - 12477€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :602,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :37,04€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 639,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 237,17€
Coût de l'assurance :11 113,20€
Taxe foncière : 998,45€/an
Soit par mois : 83,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 832,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 722,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :109,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur, pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la performance énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique avec des fenêtres modernes.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vieillissants et peinture.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 200 €(382 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 700€/m² = 7000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cluses (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 832 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 985 €/an
Calcul : 832 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 973 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 480 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 998 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 616 €
Revenus locatifs : +9 985 €
Charges déductibles : -30 616 €
Résultat foncier Année 1 : -20 632 €(Déficit de 20 632 €)
Imputable sur revenu global : 20 632 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 416 €/an
Revenus locatifs : +9 985 €
Charges déductibles : -5 416 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 568 €/an
Prix d'achat du bien : 91 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 985 €30 620 €3 977 €-20 636 €20 636 €--
210 184 €5 313 €3 870 €4 872 €---
310 388 €5 201 €3 758 €5 187 €---
410 596 €5 087 €3 644 €5 509 €---
510 808 €4 968 €3 525 €5 840 €---
611 024 €4 845 €3 402 €6 178 €---
711 244 €4 719 €3 276 €6 525 €---
811 469 €4 588 €3 145 €6 881 €---
911 698 €4 453 €3 010 €7 246 €---
1011 932 €4 313 €2 870 €7 619 €---
1112 171 €4 169 €2 726 €8 002 €---
1212 415 €4 020 €2 577 €8 395 €---
1312 663 €3 866 €2 423 €8 797 €---
1412 916 €3 707 €2 264 €9 209 €---
1513 174 €3 543 €2 100 €9 632 €---
1613 438 €3 373 €1 930 €10 065 €---
1713 707 €3 198 €1 755 €10 509 €---
1813 981 €3 016 €1 573 €10 964 €---
1914 260 €2 829 €1 386 €11 431 €---
2014 546 €2 636 €1 193 €11 910 €---
2114 836 €2 436 €993 €12 400 €---
2215 133 €2 230 €787 €12 903 €---
2315 436 €2 017 €574 €13 419 €---
2415 745 €1 797 €354 €13 948 €---
2516 060 €1 569 €126 €14 490 €---
TOTAL319 808 €118 512 €57 237 €201 296 €20 636 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 191 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 296 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 985 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 097 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 097 €-6 191 €+8 288 €
2+2 097 €+1 462 €+635 €
3+2 097 €+1 556 €+541 €
4+2 097 €+1 653 €+444 €
5+2 097 €+1 752 €+345 €
6+2 097 €+1 854 €+243 €
7+2 097 €+1 958 €+139 €
8+2 097 €+2 064 €+33 €
9+2 097 €+2 174 €-77 €
10+2 097 €+2 286 €-189 €
11+2 097 €+2 401 €-304 €
12+2 097 €+2 518 €-421 €
13+2 097 €+2 639 €-542 €
14+2 097 €+2 763 €-666 €
15+2 097 €+2 890 €-793 €
16+2 097 €+3 019 €-922 €
17+2 097 €+3 153 €-1 056 €
18+2 097 €+3 289 €-1 192 €
19+2 097 €+3 429 €-1 332 €
20+2 097 €+3 573 €-1 476 €
21+2 097 €+3 720 €-1 623 €
22+2 097 €+3 871 €-1 774 €
23+2 097 €+4 026 €-1 929 €
24+2 097 €+4 184 €-2 087 €
25+2 097 €+4 347 €-2 250 €
Total+52 425 €+60 389 €+-7 964 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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