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Achat maison

Bien expiré
VilleMontchevrier (36)
Surface42m²
Coût Total104 700€
Loyer Annuel3 258€
Rentabilité3.11%
Cashflow/mois-301€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 25 630 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 610,24 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Une fermette avec grange et étables attenantes à rénover et comprenant séjour avec cheminée / four à pain et chambre. Ancienne bergerie et hangar. Terrain attenant d'environ 1070 m², puits. Compteur électrique en place. A 5 min des commerces d'Aigurande.

Ville : Montchevrier
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36140
Coordonnées : 46.474100, 1.750980
Total : 104 700€
Prix d'acquisition : 25 630€
Travaux : 77 020€
Valeur du bien : 102 650€
Frais de notaire : 2 050€
Coût estimé : 2 050€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 6.46€/m²/mois
Fourchette : 5.24€ - 7.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 271€/mois
Loyer annuel estimé : 3258€/an
Fourchette totale : 220€ - 335€/mois
Fourchette annuelle : 2640€ - 4020€/an
Rentabilité brute :3.11%
Fourchette de rentabilité :2.52% - 3.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :515,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :30,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 545,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 863,48€
Coût de l'assurance :9 161,25€
Taxe foncière : 325,77€/an
Soit par mois : 27,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 271,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 572,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-301,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 42 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, estimé à 1 fenêtre par 8 m²
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé, nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre avec revêtement sol, peinture, et mise aux normes électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé, nécessitant rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement sol, peinture, et mise aux normes électricité
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - espace très vétuste nécessitant rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau chaude/froide
Quantité: plomberie complète
Raison: DPE F - Maison - Assurer la conformité et le bon état des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 020 €(1 834 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:2 520€
    Isolation combles perdus: 42 m² × 60€/m² = 2520€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1100€ = 5500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation complète chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:24 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 800€/m² = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:4 000€
    Mise aux normes plomberie: plomberie complète = 4000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montchevrier (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 271 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 258 €/an
Calcul : 271 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 452 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 700 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 366 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 326 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 164 €
Revenus locatifs : +3 258 €
Charges déductibles : -81 164 €
Résultat foncier Année 1 : -77 907 €(Déficit de 77 907 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 507 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 144 €/an
Revenus locatifs : +3 258 €
Charges déductibles : -4 144 €
Résultat foncier Années 2+ : -887 €/an(Déficit de 887 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56312.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 25 630 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 16 660 €(65% de 25 630 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 606 €/an
Calcul : 16 660 € × 3,636% = 606 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 258 €81 168 €3 455 €-77 910 €21 400 €56 510 €56 510 €
23 323 €4 055 €3 363 €-732 €692 €40 €56 550 €
33 389 €3 960 €3 267 €-570 €570 €-56 550 €
43 457 €3 861 €3 168 €-404 €404 €-56 550 €
53 526 €3 758 €3 066 €-232 €232 €-56 550 €
63 597 €3 653 €2 961 €-56 €56 €-56 550 €
73 669 €3 544 €2 851 €125 €--56 425 €
83 742 €3 431 €2 738 €312 €--56 113 €
93 817 €3 314 €2 622 €503 €--55 610 €
103 893 €3 193 €2 501 €700 €--54 910 €
113 971 €3 068 €2 376 €903 €--54 007 €
124 051 €2 939 €2 247 €1 112 €---
134 132 €2 805 €2 113 €1 326 €---
144 214 €2 667 €1 975 €1 547 €---
154 298 €2 525 €1 833 €1 774 €---
164 384 €2 377 €1 685 €2 007 €---
174 472 €2 225 €1 532 €2 247 €---
184 562 €2 067 €1 375 €2 495 €---
194 653 €1 904 €1 212 €2 749 €---
204 746 €1 735 €1 043 €3 010 €---
214 841 €1 561 €869 €3 280 €---
224 938 €1 381 €689 €3 557 €---
235 036 €1 194 €502 €3 842 €---
245 137 €1 002 €310 €4 135 €---
255 240 €803 €110 €4 437 €---
TOTAL104 345 €144 189 €49 863 €-39 844 €23 354 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 006 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -39 844 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 258 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +684 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+684 €-6 420 €+7 104 €
2+684 €-208 €+892 €
3+684 €-171 €+855 €
4+684 €-121 €+805 €
5+684 €-70 €+754 €
6+684 €-17 €+701 €
7+684 €0 €+684 €
8+684 €0 €+684 €
9+684 €0 €+684 €
10+684 €0 €+684 €
11+684 €0 €+684 €
12+684 €+321 €+363 €
13+684 €+398 €+286 €
14+684 €+464 €+220 €
15+684 €+532 €+152 €
16+684 €+602 €+82 €
17+684 €+674 €+10 €
18+684 €+748 €-64 €
19+684 €+825 €-141 €
20+684 €+903 €-219 €
21+684 €+984 €-300 €
22+684 €+1 067 €-383 €
23+684 €+1 153 €-469 €
24+684 €+1 241 €-557 €
25+684 €+1 331 €-647 €
Total+17 100 €+4 237 €+12 863 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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