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Appartement 4 pièces 94 m²

Bien expiré
VilleSaint-Laurent-du-Var (06)
Surface94m²
Coût Total266 610€
Loyer Annuel19 742€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 222 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 2 361,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 94 m²

Maison de Ville, haut de villa de 94m² avec grande terrasse de 30m². Composé de 4 pièces avec 3 chambres et un spacieux séjour cuisine, salle de douches avec wc et placards. Gros potentiel et travaux à prévoir. De nombreuses options intérieures seront à votre portée et il peut être possible de diviser en deux appartements.

Surface : 94 m²

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Laurent-du-Var
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06700
Coordonnées : 43.662700, 7.193571
Total : 266 610€
Prix d'acquisition : 222 000€
Travaux : 26 850€
Valeur du bien : 248 850€
Frais de notaire : 17 760€
Coût estimé : 17 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 17.50€/m²/mois
Fourchette : 13.82€ - 22.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1645€/mois
Loyer annuel estimé : 19742€/an
Fourchette totale : 1299€ - 2083€/mois
Fourchette annuelle : 15592€ - 24997€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 320,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :75,54€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 396,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 526,98€
Coût de l'assurance :22 661,85€
Taxe foncière : 1 974,24€/an
Soit par mois : 164,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 645,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 560,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :84,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
0
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergie primaire indiquée comme 0 kWh/m²/an, ce qui est exceptionnel.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise à jour des finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires vieillissants et mise à jour des finitions.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais vieillissante nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol en carrelage usé.
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon spacieux mais nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs pour rafraîchir l'apparence des 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
TerrasseRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation du sol de la terrasse abîmé.
Quantité: 30 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - espace extérieur nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 850 €(286 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète rénovation: 1 cuisine × 10500€ = 10500€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Salle de bain complète rénovation: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant sanitaires, carrelage et main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Chambres:1 350€
    Peinture des murs des 3 chambres: 90 m² × 15€/m² = 1350€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Terrasse:3 000€
    Rénovation du sol de la terrasse: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant carrelage et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Laurent-du-Var (coefficient 1.2 appliqué pour la Côte d'Azur). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 645 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 742 €/an
Calcul : 1 645 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 949 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 610 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 906 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 974 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 680 €
Revenus locatifs : +19 742 €
Charges déductibles : -38 680 €
Résultat foncier Année 1 : -18 938 €(Déficit de 18 938 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 238 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 830 €/an
Revenus locatifs : +19 742 €
Charges déductibles : -11 830 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 912 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8237.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 222 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 144 300 €(65% de 222 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 247 €/an
Calcul : 144 300 € × 3,636% = 5 247 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 742 €38 689 €8 958 €-18 946 €10 700 €8 246 €8 246 €
220 137 €11 601 €8 720 €8 536 €---
320 540 €11 355 €8 474 €9 185 €---
420 951 €11 100 €8 220 €9 850 €---
521 370 €10 837 €7 956 €10 533 €---
621 797 €10 564 €7 684 €11 233 €---
722 233 €10 283 €7 402 €11 950 €---
822 678 €9 991 €7 110 €12 687 €---
923 131 €9 689 €6 809 €13 442 €---
1023 594 €9 377 €6 497 €14 217 €---
1124 066 €9 054 €6 174 €15 011 €---
1224 547 €8 720 €5 840 €15 827 €---
1325 038 €8 375 €5 494 €16 663 €---
1425 539 €8 017 €5 137 €17 522 €---
1526 050 €7 648 €4 767 €18 402 €---
1626 571 €7 265 €4 384 €19 306 €---
1727 102 €6 869 €3 988 €20 233 €---
1827 644 €6 460 €3 579 €21 184 €---
1928 197 €6 036 €3 155 €22 161 €---
2028 761 €5 598 €2 717 €23 163 €---
2129 336 €5 144 €2 264 €24 192 €---
2229 923 €4 675 €1 795 €25 248 €---
2330 521 €4 190 €1 309 €26 331 €---
2431 132 €3 688 €807 €27 444 €---
2531 754 €3 169 €288 €28 586 €---
TOTAL632 354 €228 395 €129 527 €403 959 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 403 959 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 742 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 146 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 146 €-3 210 €+7 356 €
2+4 146 €+87 €+4 059 €
3+4 146 €+2 756 €+1 390 €
4+4 146 €+2 955 €+1 191 €
5+4 146 €+3 160 €+986 €
6+4 146 €+3 370 €+776 €
7+4 146 €+3 585 €+561 €
8+4 146 €+3 806 €+340 €
9+4 146 €+4 033 €+113 €
10+4 146 €+4 265 €-119 €
11+4 146 €+4 503 €-357 €
12+4 146 €+4 748 €-602 €
13+4 146 €+4 999 €-853 €
14+4 146 €+5 256 €-1 110 €
15+4 146 €+5 521 €-1 375 €
16+4 146 €+5 792 €-1 646 €
17+4 146 €+6 070 €-1 924 €
18+4 146 €+6 355 €-2 209 €
19+4 146 €+6 648 €-2 502 €
20+4 146 €+6 949 €-2 803 €
21+4 146 €+7 258 €-3 112 €
22+4 146 €+7 574 €-3 428 €
23+4 146 €+7 899 €-3 753 €
24+4 146 €+8 233 €-4 087 €
25+4 146 €+8 576 €-4 430 €
Total+103 650 €+121 188 €+-17 538 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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