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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface105m²
Coût Total157 420€
Loyer Annuel11 146€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 847,62 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 30 m²), 4 chambres, 1 place de parking, Interphone, Pas de balcon

Secteur Hauts de Jacquard 43 rue palluat de Besset à Saint-Etienne, appartement à rénover de 6 pièces plus cuisine de 105 m2 offrant un séjour double de 30 m2, une cuisine séparée équipée, 4 chambres possibilité 5, une salle d'eau et wc séparés, nombreux rangements, double vitrage bois et volets roulants électriques, porte blindée, chauffage et eau chaude collectifs, parking collectif à la copropriété, cave dans l'immeuble.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.427015, 4.419145
Total : 157 420€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 61 300€
Valeur du bien : 150 300€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 929€/mois
Loyer annuel estimé : 11146€/an
Fourchette totale : 689€ - 1252€/mois
Fourchette annuelle : 8267€ - 15027€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 9.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 142,86 €/m²
Basé sur :367 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 000 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-31 000€ (-25.8%)
Marge achat-revente :-37 420€ (-31.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :775,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :39,36€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 814,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 222,35€
Coût de l'assurance :11 806,50€
Taxe foncière : 1 114,61€/an
Soit par mois : 92,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 928,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 907,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 316 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou d'un chauffage individuel si possible.
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer la performance énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si les fenêtres actuelles sont anciennes.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 105 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, faisable sans accord copropriété.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Mise à niveau du système d'eau chaude sanitaire si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine vieillissante nécessitant une mise à jour.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et mise à jour de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une modernisation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un revêtement de sol moderne dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - moquette usée nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 300 €(584 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1 000€ = 10 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau: 1 système × 3 000€ = 3 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20 000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 000€ (incluant douche, lavabo, WC, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2 400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1 200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 929 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 146 €/an
Calcul : 929 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 206 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 420 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 115 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 093 €
Revenus locatifs : +11 146 €
Charges déductibles : -68 093 €
Résultat foncier Année 1 : -56 947 €(Déficit de 56 947 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 547 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 793 €/an
Revenus locatifs : +11 146 €
Charges déductibles : -6 793 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 353 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35546.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 146 €68 098 €5 211 €-56 952 €21 400 €35 552 €35 552 €
211 369 €6 659 €5 072 €4 710 €--30 842 €
311 596 €6 515 €4 928 €5 082 €--25 760 €
411 828 €6 366 €4 779 €5 463 €--20 297 €
512 065 €6 212 €4 625 €5 853 €--14 444 €
612 306 €6 052 €4 466 €6 254 €--8 190 €
712 552 €5 888 €4 301 €6 664 €--1 526 €
812 803 €5 718 €4 131 €7 086 €---
913 059 €5 541 €3 955 €7 518 €---
1013 321 €5 359 €3 773 €7 961 €---
1113 587 €5 171 €3 584 €8 416 €---
1213 859 €4 977 €3 390 €8 882 €---
1314 136 €4 775 €3 188 €9 361 €---
1414 419 €4 567 €2 980 €9 851 €---
1514 707 €4 352 €2 765 €10 355 €---
1615 001 €4 130 €2 543 €10 872 €---
1715 301 €3 899 €2 313 €11 402 €---
1815 607 €3 662 €2 075 €11 946 €---
1915 919 €3 416 €1 829 €12 504 €---
2016 238 €3 161 €1 574 €13 077 €---
2116 562 €2 898 €1 311 €13 664 €---
2216 894 €2 626 €1 039 €14 267 €---
2317 232 €2 345 €758 €14 887 €---
2417 576 €2 054 €467 €15 522 €---
2517 928 €1 754 €167 €16 174 €---
TOTAL357 012 €176 194 €75 222 €180 818 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 818 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 146 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 341 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 341 €-6 420 €+8 761 €
2+2 341 €0 €+2 341 €
3+2 341 €0 €+2 341 €
4+2 341 €0 €+2 341 €
5+2 341 €0 €+2 341 €
6+2 341 €0 €+2 341 €
7+2 341 €0 €+2 341 €
8+2 341 €+1 668 €+673 €
9+2 341 €+2 255 €+86 €
10+2 341 €+2 388 €-47 €
11+2 341 €+2 525 €-184 €
12+2 341 €+2 665 €-324 €
13+2 341 €+2 808 €-467 €
14+2 341 €+2 955 €-614 €
15+2 341 €+3 106 €-765 €
16+2 341 €+3 261 €-920 €
17+2 341 €+3 421 €-1 080 €
18+2 341 €+3 584 €-1 243 €
19+2 341 €+3 751 €-1 410 €
20+2 341 €+3 923 €-1 582 €
21+2 341 €+4 099 €-1 758 €
22+2 341 €+4 280 €-1 939 €
23+2 341 €+4 466 €-2 125 €
24+2 341 €+4 657 €-2 316 €
25+2 341 €+4 852 €-2 511 €
Total+58 525 €+54 245 €+4 280 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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