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Achat : Appartement Riez (04500)

Bien expiré
VilleRiez (04)
Surface200
Coût Total273 460
Loyer Annuel21 390
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+151
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 960 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 200 m², 7 pièces, 4 chambres, 3 salles de bain, 1 balcon, 1 garage, Structure/extérieur en bon état

L'agence a sélectionné pour vous en Exclusivité au coeur de Riez 04500 cet immeuble de rapport composé de trois appartements en fin de rénovation. Composée au niveau de la rue d'un vaste garage de plus de 50m2, au 1er et au 2ème niveaux se trouvent deux appartements composés chacun d'une belle pièce de vie avec cuisine ouverte, de deux chambres d'une salle d'eau et d'un balcon. Un studio de près de 50m2 au dernier niveau complète ce bien. À l'extérieur, vous disposerez d'un espace vert à aménager d'environ 60m2. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques '. Nous pouvons vous proposer gratuitement un avis de valeur et une véritable étude de votre bien immobilier. Au contraire d'une estimation en ligne qui est purement indicative et marketing. Découvrez tous nos biens sur notre site internet Maisons, appartements, terrains à vendre ou à louer sur les communes de Vinon sur Verdon, Jouques, Rians, la Verdière, Ginasservis, Gréoux les bains, Riez, Roumoules, Moustiers, Valensole, Oraison, Manosque, Volx, Villeneuve, Manosque, Pierrevert, Sainte Tulle, Céreste, Forcalquier, St Michel l'observatoire, etc...

Ville : Riez
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04500
Coordonnées : 43.817900, 6.093410
Total : 273 460
Prix d'acquisition : 192 000
Travaux : 66 100
Valeur du bien : 258 100
Frais de notaire : 15 360
Coût estimé : 15 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 11.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1782€/mois
Loyer annuel estimé : 21390€/an
Fourchette totale : 1408€ - 2257€/mois
Fourchette annuelle : 16893€ - 27083€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 415,38 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :283 076
Prix d'achat :192 000
Décote à l'achat :-91 076 (-32.2%)
Marge achat-revente :9 616€ (3.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :273 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 373,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :79,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 453,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 562,69
Coût de l'assurance :23 927,75
Taxe foncière : 2 138,98€/an
Soit par mois : 178,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 782,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 631,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :151,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 100(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:26 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1300€ = 26000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500
    Parquet flottant: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riez (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 782 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 390 €/an
Calcul : 1 782 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 533 €/an
Base de calcul : Emprunt de 273 460 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 957 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 139 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 729
Revenus locatifs : +21 390
Charges déductibles : -78 729
Résultat foncier Année 1 : -57 339(Déficit de 57 339 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 939
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 629 €/an
Revenus locatifs : +21 390
Charges déductibles : -12 629
Résultat foncier Années 2+ : 8 761 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35938.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 39078 7389 542-57 34821 400 €35 948 €35 948 €
221 81812 3899 2939 429--26 519 €
322 25412 1319 03510 123--16 396 €
422 69911 8648 76810 835--5 561 €
523 15311 5878 49111 566---
623 61611 3008 20412 316---
724 08811 0037 90713 085---
824 57010 6967 60013 874---
925 06210 3777 28114 684---
1025 56310 0476 95115 516---
1126 0749 7056 60916 369---
1226 5959 3516 25517 244---
1327 1278 9845 88818 143---
1427 6708 6045 50819 066---
1528 2238 2105 11420 013---
1628 7887 8034 70720 985---
1729 3647 3804 28421 983---
1829 9516 9433 84623 008---
1930 5506 4893 39324 061---
2031 1616 0202 92425 141---
2131 7845 5332 43726 251---
2232 4205 0301 93327 390---
2333 0684 5081 41228 561---
2433 7293 96787129 763---
2534 4043 40731130 997---
TOTAL685 120282 065138 563403 05621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 403 056
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 390 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 492 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 492-6 420+10 912
2+4 4920+4 492
3+4 4920+4 492
4+4 4920+4 492
5+4 492+1 802+2 690
6+4 492+3 695+797
7+4 492+3 926+566
8+4 492+4 162+330
9+4 492+4 405+87
10+4 492+4 655-163
11+4 492+4 911-419
12+4 492+5 173-681
13+4 492+5 443-951
14+4 492+5 720-1 228
15+4 492+6 004-1 512
16+4 492+6 296-1 804
17+4 492+6 595-2 103
18+4 492+6 902-2 410
19+4 492+7 218-2 726
20+4 492+7 542-3 050
21+4 492+7 875-3 383
22+4 492+8 217-3 725
23+4 492+8 568-4 076
24+4 492+8 929-4 437
25+4 492+9 299-4 807
Total+112 300+120 917+-8 617
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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