Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 7 pièces 167 m²

VilleCapestang (34)
Surface167m²
Coût Total174 420€
Loyer Annuel18 649€
Rentabilité10.69%
Cashflow/mois+484€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 892,22 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 167 m²

Situé dans le joli village de Quarante à 5min de Capestang. Découvrez cette maison de 163 m², idéale pour accueillir toute votre famille avec ses 6 chambres, dont une suite parentale en rez-de-chaussée. Vous serez séduit par son séjour lumineux, sa grande cuisine conviviale, et ses espaces généreux pensés pour le confort au quotidien. 2 WC - 1 salle de bain - buanderie - cellier Grand garage de 70m² Climatisation réversible Des travaux sont à prévoir, mais le potentiel est exceptionnel pour en faire une véritable maison coup de cœur à votre image. Située dans un environnement calme, proche des commodités, elle combine parfaitement qualité de vie et praticité. Bien rare sur le secteur - opportunité à saisir. Contactez moi au [Coordonnées masquées] pour plus d'informations & visite avant quil ne soit trop tard ! Ce bien vous est présenté par Yohan Ledrole, votre conseiller indépendant Dr House Immo. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 167 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/09/2025

Consommation énergie primaire : 92 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Capestang
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34310
Coordonnées : 43.326000, 3.079422
Total : 174 420€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 13 500€
Valeur du bien : 162 500€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 9.31€/m²/mois
Fourchette : 6.66€ - 13.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1554€/mois
Loyer annuel estimé : 18649€/an
Fourchette totale : 1113€ - 2170€/mois
Fourchette annuelle : 13354€ - 26044€/an
Rentabilité brute :10.69%
Fourchette de rentabilité :7.66% - 14.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 015,24 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :336 544 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-187 544€ (-55.7%)
Marge achat-revente :162 124€ (48.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :863,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 914,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 738,37€
Coût de l'assurance :15 261,75€
Taxe foncière : 1 864,93€/an
Soit par mois : 155,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 554,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 070,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :483,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE B - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 21 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 167 m²)
Raison: DPE B - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 500 €(81 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→A(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 554 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 649 €/an
Calcul : 1 554 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 855 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 420 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 610 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 865 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 830 €
Revenus locatifs : +18 649 €
Charges déductibles : -21 830 €
Résultat foncier Année 1 : -3 181 €(Déficit de 3 181 €)
Imputable sur revenu global : 3 181 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 330 €/an
Revenus locatifs : +18 649 €
Charges déductibles : -8 330 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 319 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 649 €21 836 €5 860 €-3 187 €3 187 €--
219 022 €8 180 €5 705 €10 842 €---
319 403 €8 019 €5 544 €11 383 €---
419 791 €7 853 €5 377 €11 938 €---
520 187 €7 680 €5 205 €12 506 €---
620 590 €7 502 €5 027 €13 088 €---
721 002 €7 318 €4 842 €13 684 €---
821 422 €7 127 €4 652 €14 295 €---
921 851 €6 930 €4 454 €14 921 €---
1022 288 €6 726 €4 250 €15 562 €---
1122 733 €6 514 €4 039 €16 219 €---
1223 188 €6 296 €3 820 €16 892 €---
1323 652 €6 070 €3 594 €17 582 €---
1424 125 €5 836 €3 360 €18 289 €---
1524 607 €5 594 €3 119 €19 013 €---
1625 100 €5 344 €2 868 €19 756 €---
1725 602 €5 085 €2 609 €20 517 €---
1826 114 €4 817 €2 341 €21 297 €---
1926 636 €4 540 €2 064 €22 096 €---
2027 169 €4 253 €1 778 €22 916 €---
2127 712 €3 956 €1 481 €23 756 €---
2228 266 €3 649 €1 174 €24 617 €---
2328 831 €3 332 €857 €25 500 €---
2429 408 €3 004 €528 €26 405 €---
2529 996 €2 664 €188 €27 332 €---
TOTAL597 344 €160 123 €84 738 €437 220 €3 187 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 956 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 437 220 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 649 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 916 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 916 €-956 €+4 872 €
2+3 916 €+3 253 €+663 €
3+3 916 €+3 415 €+501 €
4+3 916 €+3 581 €+335 €
5+3 916 €+3 752 €+164 €
6+3 916 €+3 926 €-10 €
7+3 916 €+4 105 €-189 €
8+3 916 €+4 289 €-373 €
9+3 916 €+4 476 €-560 €
10+3 916 €+4 669 €-753 €
11+3 916 €+4 866 €-950 €
12+3 916 €+5 068 €-1 152 €
13+3 916 €+5 275 €-1 359 €
14+3 916 €+5 487 €-1 571 €
15+3 916 €+5 704 €-1 788 €
16+3 916 €+5 927 €-2 011 €
17+3 916 €+6 155 €-2 239 €
18+3 916 €+6 389 €-2 473 €
19+3 916 €+6 629 €-2 713 €
20+3 916 €+6 875 €-2 959 €
21+3 916 €+7 127 €-3 211 €
22+3 916 €+7 385 €-3 469 €
23+3 916 €+7 650 €-3 734 €
24+3 916 €+7 921 €-4 005 €
25+3 916 €+8 200 €-4 284 €
Total+97 900 €+131 166 €+-33 266 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →