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Achat : Appartement Lormont (33310)

VilleLormont (33)
Surface66m²
Coût Total154 880€
Loyer Annuel9 789€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-247€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 969,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 66 m², 3 pièces, 2 chambres, 2 salles de bain, 1 balcon, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Exclusivité ! Lormont - Appartement Type 3 D'environ 66 M² Avec Balcon De 6 M² + Place De Parking Couverte. Benoît Trement - O6 .

L'agence Bordeaux Immobilier vous propose en exclusivité cet appartement de type 3 d'environ 66 m² situé au 3ème étage d'une résidence récente et sécurisée.

Cet appartement est composé :

  • D'une pièce à vie d'environ 34 m²
  • De deux chambres
  • D'une salle d'eau
  • D'un WC

Ses principaux atouts :

  • Triple orientation (Ouest, Nord, Est).
  • Un balcon de 6 m²
  • Une place couverte

Informations clés :

  • Chauffage gaz
  • Taxe foncière : 1 594 euros

Commerces et transport à proximité : Lignes de bus à 8 min à pied et commerces à 5 min de voiture.

L'AGENCE Bordeaux IMMOBILIER Benoît Trement O6 Copropriété de 151 lots - dont 71 lots habitation. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr

Ville : Lormont
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33310
Coordonnées : 44.872936, -0.508900
Total : 154 880€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 14 480€
Valeur du bien : 144 480€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 12.36€/m²/mois
Fourchette : 10.60€ - 14.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 816€/mois
Loyer annuel estimé : 9789€/an
Fourchette totale : 700€ - 951€/mois
Fourchette annuelle : 8398€ - 11410€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 458,46 €/m²
Basé sur :131 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 258 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-32 258€ (-19.9%)
Marge achat-revente :7 378€ (4.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :773,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :38,72€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 812,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 231,65€
Coût de l'assurance :11 616,00€
Taxe foncière : 1 594,00€/an
Soit par mois : 132,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 117,00€/mois
Soit par an : 1 404,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 815,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 062,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-246,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 90 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE C - Appartement - Vérification recommandée pour assurer l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement douche, lavabo, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 supposé - Salle de bain à rafraîchir pour moderniser et améliorer l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger nécessaire pour améliorer l'esthétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger pour moderniser l'espace
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 55 m²)
Raison: État 4.5/5 visible - Rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 480 €(219 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système = 3000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Cuisine:320€
    Peinture cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€
  • Salon:2 200€
    Peinture salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lormont (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 816 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 789 €/an
Calcul : 816 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 322 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 880 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 465 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 594 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 404 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 265 €
Revenus locatifs : +9 789 €
Charges déductibles : -23 265 €
Résultat foncier Année 1 : -13 476 €(Déficit de 13 476 €)
Imputable sur revenu global : 13 476 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 785 €/an
Revenus locatifs : +9 789 €
Charges déductibles : -8 785 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 004 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 789 €23 270 €5 327 €-13 481 €13 481 €--
29 984 €8 650 €5 187 €1 335 €---
310 184 €8 505 €5 042 €1 679 €---
410 388 €8 355 €4 892 €2 033 €---
510 596 €8 200 €4 737 €2 396 €---
610 807 €8 039 €4 576 €2 769 €---
711 024 €7 872 €4 410 €3 151 €---
811 244 €7 700 €4 237 €3 544 €---
911 469 €7 521 €4 059 €3 947 €---
1011 698 €7 337 €3 874 €4 362 €---
1111 932 €7 145 €3 683 €4 787 €---
1212 171 €6 947 €3 485 €5 224 €---
1312 414 €6 742 €3 280 €5 672 €---
1412 663 €6 530 €3 067 €6 133 €---
1512 916 €6 310 €2 847 €6 606 €---
1613 174 €6 082 €2 620 €7 092 €---
1713 438 €5 847 €2 384 €7 591 €---
1813 706 €5 603 €2 140 €8 104 €---
1913 981 €5 350 €1 887 €8 630 €---
2014 260 €5 089 €1 626 €9 172 €---
2114 545 €4 818 €1 355 €9 728 €---
2214 836 €4 537 €1 075 €10 299 €---
2315 133 €4 247 €784 €10 886 €---
2415 436 €3 947 €484 €11 489 €---
2515 744 €3 635 €173 €12 109 €---
TOTAL313 533 €178 278 €77 232 €135 255 €13 481 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 044 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 255 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 789 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 056 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 056 €-4 044 €+6 100 €
2+2 056 €+400 €+1 656 €
3+2 056 €+504 €+1 552 €
4+2 056 €+610 €+1 446 €
5+2 056 €+719 €+1 337 €
6+2 056 €+831 €+1 225 €
7+2 056 €+945 €+1 111 €
8+2 056 €+1 063 €+993 €
9+2 056 €+1 184 €+872 €
10+2 056 €+1 308 €+748 €
11+2 056 €+1 436 €+620 €
12+2 056 €+1 567 €+489 €
13+2 056 €+1 702 €+354 €
14+2 056 €+1 840 €+216 €
15+2 056 €+1 982 €+74 €
16+2 056 €+2 128 €-72 €
17+2 056 €+2 277 €-221 €
18+2 056 €+2 431 €-375 €
19+2 056 €+2 589 €-533 €
20+2 056 €+2 751 €-695 €
21+2 056 €+2 918 €-862 €
22+2 056 €+3 090 €-1 034 €
23+2 056 €+3 266 €-1 210 €
24+2 056 €+3 447 €-1 391 €
25+2 056 €+3 633 €-1 577 €
Total+51 400 €+40 577 €+10 823 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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