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Maison bourgeoise RIOM-ES-MONTAGNES

VilleRiom-ès-Montagnes (15)
Surface195
Coût Total163 332
Loyer Annuel14 822
Rentabilité9.07%
Cashflow/mois+248
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 400 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 720 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 3, Mandat exclusif, Jardin

A proximité du centre ville, maison bourgeoise mitoyenne d'un côté, en pierres et couverte en ardoises. Belle exposition, avec lumière traversante. Le bien est composé d'un sous-sol complet avec garage,cave, chaufferie,buanderie ,wc. Au rez-de-chaussée : entrée avec parquet et escaliers en bois, cuisine équipée, salle à manger, salon (avec cheminée et bibliothèque). Au premier étage : 3 chambres (dont une avec placards), salle de bain, un wc séparé. Au niveau des combles : 2 chambres (dont une avec placards et wc), un grenier avec fenêtre de toit pouvant être aménagé. 195 m2 habitables, sur 271 m2 de terrain, double vitrage, chauffage central fioul, taxe foncière: 1700EUR. Honoraires à la charge du vendeur www.accord-immobilier15.com Contact Cédric DUMAS Tél: 06.68.91.79.61 Mail: dumas.accord.immobilier@gmail.com Agent commercial indépendant No 908 172 331 CPI No 1501 2018 000 031 880.

  • https://www.accord-immobilier15.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Riom-ès-Montagnes
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15400
Coordonnées : 45.281985, 2.660445
Total : 163 332
Prix d'acquisition : 140 400
Travaux : 11 700
Valeur du bien : 152 100
Frais de notaire : 11 232
Coût estimé : 11 232
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 8.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1235€/mois
Loyer annuel estimé : 14822€/an
Fourchette totale : 958€ - 1592€/mois
Fourchette annuelle : 11497€ - 19108€/an
Rentabilité brute :9.07%
Fourchette de rentabilité :7.04% - 11.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 395,35 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :272 093
Prix d'achat :140 400
Décote à l'achat :-131 693 (-48.4%)
Marge achat-revente :108 761€ (40.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 332
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :797,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 845,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 969,01
Coût de l'assurance :14 291,55
Taxe foncière : 1 700,00€/an
Soit par mois : 141,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 235,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 986,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :248,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 426 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 195 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant une mise aux normes et un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessitant une mise aux normes
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans la cuisine et la salle de bain
Quantité: cuisine et salle de bain
Raison: Normes de plomberie - Maison nécessitant une mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 700(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 700
    Isolation toiture/combles: 195 m² × 60€/m² = 11700€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 11 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 235 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 822 €/an
Calcul : 1 235 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 272 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 332 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 572 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 700 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 243
Revenus locatifs : +14 822
Charges déductibles : -19 243
Résultat foncier Année 1 : -4 421(Déficit de 4 421 €)
Imputable sur revenu global : 4 421
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 543 €/an
Revenus locatifs : +14 822
Charges déductibles : -7 543
Résultat foncier Années 2+ : 7 279 €/an
Prix d'achat du bien : 140 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 260(65% de 140 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 319 €/an
Calcul : 91 260 € × 3,636% = 3 319
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 82219 2495 277-4 4264 426 €--
215 1197 4065 1347 713---
315 4217 2594 9878 162---
415 7297 1074 8358 623---
516 0446 9494 6789 095---
616 3656 7874 5159 578---
716 6926 6194 34710 073---
817 0266 4464 17410 580---
917 3676 2663 99511 100---
1017 7146 0813 81011 633---
1118 0685 8903 61812 178---
1218 4295 6923 42112 737---
1318 7985 4883 21613 310---
1419 1745 2773 00513 897---
1519 5585 0592 78714 498---
1619 9494 8342 56215 115---
1720 3484 6012 33015 746---
1820 7554 3612 08916 394---
1921 1704 1121 84117 057---
2021 5933 8561 58417 737---
2122 0253 5911 31918 434---
2222 4653 3171 04519 149---
2322 9153 03476219 881---
2423 3732 74147020 632---
2523 8402 43916721 401---
TOTAL474 758144 46175 969330 2974 426Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 328
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 330 297
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 822 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 113 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 113-1 328+4 441
2+3 113+2 314+799
3+3 113+2 449+664
4+3 113+2 587+526
5+3 113+2 728+385
6+3 113+2 873+240
7+3 113+3 022+91
8+3 113+3 174-61
9+3 113+3 330-217
10+3 113+3 490-377
11+3 113+3 653-540
12+3 113+3 821-708
13+3 113+3 993-880
14+3 113+4 169-1 056
15+3 113+4 350-1 237
16+3 113+4 534-1 421
17+3 113+4 724-1 611
18+3 113+4 918-1 805
19+3 113+5 117-2 004
20+3 113+5 321-2 208
21+3 113+5 530-2 417
22+3 113+5 745-2 632
23+3 113+5 964-2 851
24+3 113+6 190-3 077
25+3 113+6 420-3 307
Total+77 825+99 089+-21 264
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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