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Maison bourgeoise RIOM-ES-MONTAGNES

Bien expiré
VilleRiom-ès-Montagnes (15)
Surface195m²
Coût Total163 332€
Loyer Annuel14 822€
Rentabilité9.07%
Cashflow/mois+248€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 400 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 720 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 3, Mandat exclusif, Jardin

A proximité du centre ville, maison bourgeoise mitoyenne d'un côté, en pierres et couverte en ardoises. Belle exposition, avec lumière traversante. Le bien est composé d'un sous-sol complet avec garage,cave, chaufferie,buanderie ,wc. Au rez-de-chaussée : entrée avec parquet et escaliers en bois, cuisine équipée, salle à manger, salon (avec cheminée et bibliothèque). Au premier étage : 3 chambres (dont une avec placards), salle de bain, un wc séparé. Au niveau des combles : 2 chambres (dont une avec placards et wc), un grenier avec fenêtre de toit pouvant être aménagé. 195 m2 habitables, sur 271 m2 de terrain, double vitrage, chauffage central fioul, taxe foncière: 1700EUR. Honoraires à la charge du vendeur www.accord-immobilier15.com Contact Cédric DUMAS Tél: 06.68.91.79.61 Mail: dumas.accord.immobilier@gmail.com Agent commercial indépendant No 908 172 331 CPI No 1501 2018 000 031 880.

  • https://www.accord-immobilier15.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Riom-ès-Montagnes
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15400
Coordonnées : 45.281985, 2.660445
Total : 163 332€
Prix d'acquisition : 140 400€
Travaux : 11 700€
Valeur du bien : 152 100€
Frais de notaire : 11 232€
Coût estimé : 11 232€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195m²
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 8.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1235€/mois
Loyer annuel estimé : 14822€/an
Fourchette totale : 958€ - 1592€/mois
Fourchette annuelle : 11497€ - 19108€/an
Rentabilité brute :9.07%
Fourchette de rentabilité :7.04% - 11.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 395,35 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :272 093 €
Prix d'achat :140 400 €
Décote à l'achat :-131 693€ (-48.4%)
Marge achat-revente :108 761€ (40.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 332€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :797,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 845,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 969,01€
Coût de l'assurance :14 291,55€
Taxe foncière : 1 700,00€/an
Soit par mois : 141,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 235,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 986,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :248,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 426 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 195 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant une mise aux normes et un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessitant une mise aux normes
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans la cuisine et la salle de bain
Quantité: cuisine et salle de bain
Raison: Normes de plomberie - Maison nécessitant une mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 700 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 700€
    Isolation toiture/combles: 195 m² × 60€/m² = 11700€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 11 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 235 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 822 €/an
Calcul : 1 235 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 272 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 332 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 572 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 700 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 243 €
Revenus locatifs : +14 822 €
Charges déductibles : -19 243 €
Résultat foncier Année 1 : -4 421 €(Déficit de 4 421 €)
Imputable sur revenu global : 4 421 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 543 €/an
Revenus locatifs : +14 822 €
Charges déductibles : -7 543 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 279 €/an
Prix d'achat du bien : 140 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 260 €(65% de 140 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 319 €/an
Calcul : 91 260 € × 3,636% = 3 319 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 822 €19 249 €5 277 €-4 426 €4 426 €--
215 119 €7 406 €5 134 €7 713 €---
315 421 €7 259 €4 987 €8 162 €---
415 729 €7 107 €4 835 €8 623 €---
516 044 €6 949 €4 678 €9 095 €---
616 365 €6 787 €4 515 €9 578 €---
716 692 €6 619 €4 347 €10 073 €---
817 026 €6 446 €4 174 €10 580 €---
917 367 €6 266 €3 995 €11 100 €---
1017 714 €6 081 €3 810 €11 633 €---
1118 068 €5 890 €3 618 €12 178 €---
1218 429 €5 692 €3 421 €12 737 €---
1318 798 €5 488 €3 216 €13 310 €---
1419 174 €5 277 €3 005 €13 897 €---
1519 558 €5 059 €2 787 €14 498 €---
1619 949 €4 834 €2 562 €15 115 €---
1720 348 €4 601 €2 330 €15 746 €---
1820 755 €4 361 €2 089 €16 394 €---
1921 170 €4 112 €1 841 €17 057 €---
2021 593 €3 856 €1 584 €17 737 €---
2122 025 €3 591 €1 319 €18 434 €---
2222 465 €3 317 €1 045 €19 149 €---
2322 915 €3 034 €762 €19 881 €---
2423 373 €2 741 €470 €20 632 €---
2523 840 €2 439 €167 €21 401 €---
TOTAL474 758 €144 461 €75 969 €330 297 €4 426 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 328 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 330 297 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 822 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 113 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 113 €-1 328 €+4 441 €
2+3 113 €+2 314 €+799 €
3+3 113 €+2 449 €+664 €
4+3 113 €+2 587 €+526 €
5+3 113 €+2 728 €+385 €
6+3 113 €+2 873 €+240 €
7+3 113 €+3 022 €+91 €
8+3 113 €+3 174 €-61 €
9+3 113 €+3 330 €-217 €
10+3 113 €+3 490 €-377 €
11+3 113 €+3 653 €-540 €
12+3 113 €+3 821 €-708 €
13+3 113 €+3 993 €-880 €
14+3 113 €+4 169 €-1 056 €
15+3 113 €+4 350 €-1 237 €
16+3 113 €+4 534 €-1 421 €
17+3 113 €+4 724 €-1 611 €
18+3 113 €+4 918 €-1 805 €
19+3 113 €+5 117 €-2 004 €
20+3 113 €+5 321 €-2 208 €
21+3 113 €+5 530 €-2 417 €
22+3 113 €+5 745 €-2 632 €
23+3 113 €+5 964 €-2 851 €
24+3 113 €+6 190 €-3 077 €
25+3 113 €+6 420 €-3 307 €
Total+77 825 €+99 089 €+-21 264 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 144 jours
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