Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 2 pièces 47 m²

VilleLimoges (87)
Surface47
Coût Total103 400
Loyer Annuel7 546
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois-125
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 382,98 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Secteur Babylone, rue Sainte-Anne, venez découvrir ce deux pièces de 47 m² au 8ème et dernier étage avec ascenseur dans une agréable résidence proche bords de Vienne, avec magnifique vue sur la ville. Cet appartement s'agence comme suit : une entrée et un dégagement avec placard, un séjour de 18 m², une cuisine indépendante, une chambre de 10 m², une salle de bains et des toilettes séparés. Il bénéficie également d'une cave et une place de parking à l'arrière de l'immeuble. Une rénovation est à prévoir pour leur remettre aux goûts du jour. N'hésitez pas à contacter votre agence CITYA DURIVAUD pour obtenir de plus amples renseignements sur cet appartement à vendre à Limoges. Référence annonce : TAPP937710 Date de réalisation du diagnostic : 21/03/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 197 Charges prévisionnelles annuelles : 1864 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 772 € et 1 044 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.819183, 1.268177
Total : 103 400
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 33 200
Valeur du bien : 98 200
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 629€/mois
Loyer annuel estimé : 7546€/an
Fourchette totale : 502€ - 787€/mois
Fourchette annuelle : 6029€ - 9445€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :183 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 500
Prix d'achat :65 000
Décote à l'achat :-5 500 (-7.8%)
Marge achat-revente :-32 900€ (-46.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :509,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :25,85€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 535,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 409,17
Coût de l'assurance :7 755,00
Taxe foncière : 754,57€/an
Soit par mois : 62,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 155,33€/mois
Soit par an : 1 864,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 628,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 753,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol usé nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs en bon état mais nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 200(706 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800
    Chaudière à condensation: 1 système × 3600€ = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:6 500
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 629 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 546 €/an
Calcul : 629 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 420 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 400 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 310 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 755 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 864 €/an
Calcul : 155 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 548
Revenus locatifs : +7 546
Charges déductibles : -39 548
Résultat foncier Année 1 : -32 003(Déficit de 32 003 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 603
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 348 €/an
Revenus locatifs : +7 546
Charges déductibles : -6 348
Résultat foncier Années 2+ : 1 197 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10602.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 54639 5523 423-32 00621 400 €10 606 €10 606 €
27 6976 2603 3311 437--9 169 €
37 8516 1663 2371 685--7 484 €
48 0086 0683 1391 940--5 544 €
58 1685 9673 0382 201--3 343 €
68 3315 8622 9332 469--874 €
78 4985 7542 8252 744---
88 6685 6422 7133 026---
98 8415 5262 5983 315---
109 0185 4072 4783 611---
119 1985 2832 3543 915---
129 3825 1552 2264 227---
139 5705 0232 0944 547---
149 7614 8861 9584 875---
159 9564 7451 8165 211---
1610 1564 5991 6705 557---
1710 3594 4481 5195 911---
1810 5664 2921 3636 274---
1910 7774 1301 2016 647---
2010 9933 9631 0347 030---
2111 2133 7908617 422---
2211 4373 6116837 825---
2311 6663 4274988 239---
2411 8993 2363078 663---
2512 1373 0381099 099---
TOTAL241 692155 82849 40985 86321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 863
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 546 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 585 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 585-6 420+8 005
2+1 5850+1 585
3+1 5850+1 585
4+1 5850+1 585
5+1 5850+1 585
6+1 5850+1 585
7+1 585+561+1 024
8+1 585+908+677
9+1 585+994+591
10+1 585+1 083+502
11+1 585+1 175+410
12+1 585+1 268+317
13+1 585+1 364+221
14+1 585+1 462+123
15+1 585+1 563+22
16+1 585+1 667-82
17+1 585+1 773-188
18+1 585+1 882-297
19+1 585+1 994-409
20+1 585+2 109-524
21+1 585+2 227-642
22+1 585+2 348-763
23+1 585+2 472-887
24+1 585+2 599-1 014
25+1 585+2 730-1 145
Total+39 625+25 759+13 866
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →