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Appartement 2 pièces 47 m²

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface47m²
Coût Total103 400€
Loyer Annuel7 546€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois-125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 382,98 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Secteur Babylone, rue Sainte-Anne, venez découvrir ce deux pièces de 47 m² au 8ème et dernier étage avec ascenseur dans une agréable résidence proche bords de Vienne, avec magnifique vue sur la ville. Cet appartement s'agence comme suit : une entrée et un dégagement avec placard, un séjour de 18 m², une cuisine indépendante, une chambre de 10 m², une salle de bains et des toilettes séparés. Il bénéficie également d'une cave et une place de parking à l'arrière de l'immeuble. Une rénovation est à prévoir pour leur remettre aux goûts du jour. N'hésitez pas à contacter votre agence CITYA DURIVAUD pour obtenir de plus amples renseignements sur cet appartement à vendre à Limoges. Référence annonce : TAPP937710 Date de réalisation du diagnostic : 21/03/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 197 Charges prévisionnelles annuelles : 1864 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 772 € et 1 044 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.819183, 1.268177
Total : 103 400€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 33 200€
Valeur du bien : 98 200€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 629€/mois
Loyer annuel estimé : 7546€/an
Fourchette totale : 502€ - 787€/mois
Fourchette annuelle : 6029€ - 9445€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :183 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 500 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-5 500€ (-7.8%)
Marge achat-revente :-32 900€ (-46.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :509,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :25,85€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 535,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 409,17€
Coût de l'assurance :7 755,00€
Taxe foncière : 754,57€/an
Soit par mois : 62,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 155,33€/mois
Soit par an : 1 864,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 628,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 753,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol usé nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs en bon état mais nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 200 €(706 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 3600€ = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 629 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 546 €/an
Calcul : 629 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 420 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 400 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 310 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 755 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 864 €/an
Calcul : 155 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 548 €
Revenus locatifs : +7 546 €
Charges déductibles : -39 548 €
Résultat foncier Année 1 : -32 003 €(Déficit de 32 003 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 603 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 348 €/an
Revenus locatifs : +7 546 €
Charges déductibles : -6 348 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 197 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10602.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 546 €39 552 €3 423 €-32 006 €21 400 €10 606 €10 606 €
27 697 €6 260 €3 331 €1 437 €--9 169 €
37 851 €6 166 €3 237 €1 685 €--7 484 €
48 008 €6 068 €3 139 €1 940 €--5 544 €
58 168 €5 967 €3 038 €2 201 €--3 343 €
68 331 €5 862 €2 933 €2 469 €--874 €
78 498 €5 754 €2 825 €2 744 €---
88 668 €5 642 €2 713 €3 026 €---
98 841 €5 526 €2 598 €3 315 €---
109 018 €5 407 €2 478 €3 611 €---
119 198 €5 283 €2 354 €3 915 €---
129 382 €5 155 €2 226 €4 227 €---
139 570 €5 023 €2 094 €4 547 €---
149 761 €4 886 €1 958 €4 875 €---
159 956 €4 745 €1 816 €5 211 €---
1610 156 €4 599 €1 670 €5 557 €---
1710 359 €4 448 €1 519 €5 911 €---
1810 566 €4 292 €1 363 €6 274 €---
1910 777 €4 130 €1 201 €6 647 €---
2010 993 €3 963 €1 034 €7 030 €---
2111 213 €3 790 €861 €7 422 €---
2211 437 €3 611 €683 €7 825 €---
2311 666 €3 427 €498 €8 239 €---
2411 899 €3 236 €307 €8 663 €---
2512 137 €3 038 €109 €9 099 €---
TOTAL241 692 €155 828 €49 409 €85 863 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 863 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 546 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 585 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 585 €-6 420 €+8 005 €
2+1 585 €0 €+1 585 €
3+1 585 €0 €+1 585 €
4+1 585 €0 €+1 585 €
5+1 585 €0 €+1 585 €
6+1 585 €0 €+1 585 €
7+1 585 €+561 €+1 024 €
8+1 585 €+908 €+677 €
9+1 585 €+994 €+591 €
10+1 585 €+1 083 €+502 €
11+1 585 €+1 175 €+410 €
12+1 585 €+1 268 €+317 €
13+1 585 €+1 364 €+221 €
14+1 585 €+1 462 €+123 €
15+1 585 €+1 563 €+22 €
16+1 585 €+1 667 €-82 €
17+1 585 €+1 773 €-188 €
18+1 585 €+1 882 €-297 €
19+1 585 €+1 994 €-409 €
20+1 585 €+2 109 €-524 €
21+1 585 €+2 227 €-642 €
22+1 585 €+2 348 €-763 €
23+1 585 €+2 472 €-887 €
24+1 585 €+2 599 €-1 014 €
25+1 585 €+2 730 €-1 145 €
Total+39 625 €+25 759 €+13 866 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 74 jours
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