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Appartement T4

VilleHéricourt (70)
Surface82m²
Coût Total110 620€
Loyer Annuel7 279€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 731,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre t4 de 83 mètre carrer au rdc d’un petit immeuble sécurité avec barrière et interphone. Salon / salle à manger 28 mètre carrer 2 chambres de 14 mètres carrée Cuisine équipé de 10 mètres carrée (four, plaque électrique, micro-ondes) Salle de bain avec wc 4,5 mètres carrée Cellier de 4,5 mètres carrer

Ville : Héricourt
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70400
Coordonnées : 47.581560, 6.764040
Total : 110 620€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 45 820€
Valeur du bien : 105 820€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 7.40€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 607€/mois
Loyer annuel estimé : 7279€/an
Fourchette totale : 438€ - 839€/mois
Fourchette annuelle : 5262€ - 10070€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :863,64 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 818 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-10 818€ (-15.3%)
Marge achat-revente :-39 802€ (-56.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :552,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :33,19€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 585,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 161,19€
Coût de l'assurance :9 955,80€
Taxe foncière : 727,89€/an
Soit par mois : 60,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 606,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 646,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des éléments légèrement usés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 28 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 820 €(559 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 680€
    Parquet flottant: 28 m² × 60€/m² = 1680€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 120€
    Peinture murs et plafonds: 28 m² × 40€/m² = 1120€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 120€
    Peinture murs et plafonds: 28 m² × 40€/m² = 1120€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Héricourt (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 607 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 279 €/an
Calcul : 607 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 801 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 620 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 398 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 728 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 747 €
Revenus locatifs : +7 279 €
Charges déductibles : -50 747 €
Résultat foncier Année 1 : -43 468 €(Déficit de 43 468 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 068 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 927 €/an
Revenus locatifs : +7 279 €
Charges déductibles : -4 927 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 352 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22068.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 279 €50 751 €3 805 €-43 472 €21 400 €22 072 €22 072 €
27 424 €4 831 €3 705 €2 594 €--19 478 €
37 573 €4 727 €3 601 €2 846 €--16 633 €
47 724 €4 620 €3 494 €3 104 €--13 529 €
57 879 €4 509 €3 383 €3 370 €--10 159 €
68 037 €4 395 €3 268 €3 642 €--6 517 €
78 197 €4 276 €3 150 €3 922 €--2 596 €
88 361 €4 153 €3 026 €4 209 €---
98 528 €4 025 €2 899 €4 503 €---
108 699 €3 893 €2 767 €4 806 €---
118 873 €3 756 €2 630 €5 117 €---
129 050 €3 615 €2 489 €5 435 €---
139 231 €3 468 €2 342 €5 763 €---
149 416 €3 317 €2 191 €6 099 €---
159 604 €3 160 €2 034 €6 445 €---
169 796 €2 997 €1 871 €6 799 €---
179 992 €2 829 €1 703 €7 163 €---
1810 192 €2 655 €1 529 €7 538 €---
1910 396 €2 474 €1 348 €7 922 €---
2010 604 €2 287 €1 161 €8 317 €---
2110 816 €2 094 €968 €8 722 €---
2211 032 €1 894 €768 €9 139 €---
2311 253 €1 686 €560 €9 567 €---
2411 478 €1 472 €346 €10 006 €---
2511 708 €1 249 €123 €10 458 €---
TOTAL233 146 €129 134 €55 161 €104 011 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 011 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 279 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 529 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 529 €-6 420 €+7 949 €
2+1 529 €0 €+1 529 €
3+1 529 €0 €+1 529 €
4+1 529 €0 €+1 529 €
5+1 529 €0 €+1 529 €
6+1 529 €0 €+1 529 €
7+1 529 €0 €+1 529 €
8+1 529 €+484 €+1 045 €
9+1 529 €+1 351 €+178 €
10+1 529 €+1 442 €+87 €
11+1 529 €+1 535 €-6 €
12+1 529 €+1 631 €-102 €
13+1 529 €+1 729 €-200 €
14+1 529 €+1 830 €-301 €
15+1 529 €+1 933 €-404 €
16+1 529 €+2 040 €-511 €
17+1 529 €+2 149 €-620 €
18+1 529 €+2 261 €-732 €
19+1 529 €+2 377 €-848 €
20+1 529 €+2 495 €-966 €
21+1 529 €+2 617 €-1 088 €
22+1 529 €+2 742 €-1 213 €
23+1 529 €+2 870 €-1 341 €
24+1 529 €+3 002 €-1 473 €
25+1 529 €+3 137 €-1 608 €
Total+38 225 €+31 203 €+7 022 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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