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Appartement à vendre

VilleHavre (76)
Surface63m²
Coût Total129 400€
Loyer Annuel8 747€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 349,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, 2 chambres, Non meublé

Votre agence Laforêt Le Havre vous accueille téléphoniquement du lundi au samedi inclus de 7h00 à 21h00 sans interruption.

Référence : 4847

APPARTEMENT 2 CHAMBRES - 3E ETAGE SANS ASCENSEUR - DOCKS/QUARTIER DE L'EURE - POSSIBILITE DE CREER 2 APPARTEMENTS

Situé au 3e étage d'un immeuble, cet appartement T3 développe une surface de 63 m² et offre des volumes confortables pour un logement de trois pièces.

Son agencement permet de profiter d'espaces bien distincts entre la partie jour et les chambres, avec une surface permettant différents aménagements selon les besoins.

Anciennement, il y avait 2 appartements qui ont été réunis. Il est toujours possible de revenir à l'ancienne configuration.

63 m² Appartement T3 Situé au 3e étage Deux chambres Volumes agréables Agencement fonctionnel Idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif

Un appartement aux dimensions confortables, offrant une bonne base pour créer un intérieur à son goût.

Votre agence LAFORET vous invite à découvrir toutes les originalités de cet appartement en vente en prenant rendez-vous avec nous.

Les informations et les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Lola LEGUILLON (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 931 395 248 - LE HAVRE.

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76600
Coordonnées : 49.490714, 0.137729
Total : 129 400€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 37 600€
Valeur du bien : 122 600€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 729€/mois
Loyer annuel estimé : 8747€/an
Fourchette totale : 550€ - 967€/mois
Fourchette annuelle : 6594€ - 11602€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 947,18 €/m²
Basé sur :268 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 672 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-37 672€ (-30.7%)
Marge achat-revente :-6 728€ (-5.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :649,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :37,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 686,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 358,71€
Coût de l'assurance :11 322,50€
Taxe foncière : 874,69€/an
Soit par mois : 72,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 728,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 759,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 328 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 34 m²)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 600 €(597 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:4 000€
    Plomberie cuisine: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 700€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 50€/m² = 1700€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 729 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 747 €/an
Calcul : 729 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 498 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 400 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 875 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 426 €
Revenus locatifs : +8 747 €
Charges déductibles : -43 426 €
Résultat foncier Année 1 : -34 679 €(Déficit de 34 679 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 279 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 826 €/an
Revenus locatifs : +8 747 €
Charges déductibles : -5 826 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 921 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13278.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 747 €43 430 €4 502 €-34 683 €21 400 €13 283 €13 283 €
28 922 €5 712 €4 385 €3 210 €--10 073 €
39 100 €5 590 €4 263 €3 510 €--6 563 €
49 282 €5 464 €4 137 €3 818 €--2 745 €
59 468 €5 333 €4 006 €4 135 €---
69 657 €5 198 €3 870 €4 459 €---
79 850 €5 058 €3 730 €4 793 €---
810 047 €4 913 €3 585 €5 135 €---
910 248 €4 762 €3 434 €5 486 €---
1010 453 €4 606 €3 279 €5 847 €---
1110 662 €4 445 €3 117 €6 218 €---
1210 876 €4 278 €2 950 €6 598 €---
1311 093 €4 105 €2 777 €6 989 €---
1411 315 €3 925 €2 598 €7 390 €---
1511 541 €3 739 €2 412 €7 802 €---
1611 772 €3 547 €2 219 €8 225 €---
1712 008 €3 348 €2 020 €8 660 €---
1812 248 €3 141 €1 814 €9 107 €---
1912 493 €2 927 €1 600 €9 565 €---
2012 743 €2 706 €1 378 €10 037 €---
2112 997 €2 477 €1 149 €10 521 €---
2213 257 €2 239 €911 €11 018 €---
2313 523 €1 993 €665 €11 530 €---
2413 793 €1 738 €411 €12 055 €---
2514 069 €1 474 €147 €12 595 €---
TOTAL280 167 €136 149 €65 359 €144 018 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 018 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 747 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 837 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 837 €-6 420 €+8 257 €
2+1 837 €0 €+1 837 €
3+1 837 €0 €+1 837 €
4+1 837 €0 €+1 837 €
5+1 837 €+417 €+1 420 €
6+1 837 €+1 338 €+499 €
7+1 837 €+1 438 €+399 €
8+1 837 €+1 540 €+297 €
9+1 837 €+1 646 €+191 €
10+1 837 €+1 754 €+83 €
11+1 837 €+1 865 €-28 €
12+1 837 €+1 979 €-142 €
13+1 837 €+2 097 €-260 €
14+1 837 €+2 217 €-380 €
15+1 837 €+2 341 €-504 €
16+1 837 €+2 468 €-631 €
17+1 837 €+2 598 €-761 €
18+1 837 €+2 732 €-895 €
19+1 837 €+2 870 €-1 033 €
20+1 837 €+3 011 €-1 174 €
21+1 837 €+3 156 €-1 319 €
22+1 837 €+3 305 €-1 468 €
23+1 837 €+3 459 €-1 622 €
24+1 837 €+3 616 €-1 779 €
25+1 837 €+3 778 €-1 941 €
Total+45 925 €+43 205 €+2 720 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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