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🚨 urgent – belle opportunité d’investissement à pau (64000) – t4 déjà loué 🚨

VillePau (64)
Surface77m²
Coût Total153 400€
Loyer Annuel9 675€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 130 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 688,31 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

🚨 urgent – belle opportunité d’investissement à pau (64000) – t4 déjà loué 🚨 - 🚨 URGENT – BELLE OPPORTUNITÉ D’INVESTISSEMENT À PAU (64000) – T4 DÉJÀ LOUÉ 🚨

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.307430, -0.358040
Total : 153 400€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 143 000€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 806€/mois
Loyer annuel estimé : 9675€/an
Fourchette totale : 635€ - 1024€/mois
Fourchette annuelle : 7615€ - 12293€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 914,7 €/m²
Basé sur :916 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 432 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-17 432€ (-11.8%)
Marge achat-revente :-5 968€ (-4.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 812,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 986,97€
Coût de l'assurance :13 422,50€
Taxe foncière : 967,53€/an
Soit par mois : 80,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 806,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 893,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'éclairage
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'éclairage dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et mise à jour de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, peu d'usure visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(169 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 806 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 675 €/an
Calcul : 806 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 302 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 400 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 968 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 806 €
Revenus locatifs : +9 675 €
Charges déductibles : -19 806 €
Résultat foncier Année 1 : -10 131 €(Déficit de 10 131 €)
Imputable sur revenu global : 10 131 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 806 €/an
Revenus locatifs : +9 675 €
Charges déductibles : -6 806 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 869 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 675 €19 811 €5 307 €-10 136 €10 136 €--
29 869 €6 672 €5 168 €3 197 €---
310 066 €6 528 €5 024 €3 538 €---
410 268 €6 379 €4 875 €3 888 €---
510 473 €6 225 €4 720 €4 248 €---
610 682 €6 065 €4 560 €4 618 €---
710 896 €5 899 €4 395 €4 997 €---
811 114 €5 728 €4 223 €5 386 €---
911 336 €5 550 €4 046 €5 786 €---
1011 563 €5 366 €3 862 €6 197 €---
1111 794 €5 176 €3 671 €6 618 €---
1212 030 €4 979 €3 474 €7 051 €---
1312 271 €4 775 €3 270 €7 496 €---
1412 516 €4 563 €3 059 €7 953 €---
1512 766 €4 344 €2 840 €8 422 €---
1613 022 €4 117 €2 613 €8 904 €---
1713 282 €3 882 €2 378 €9 400 €---
1813 548 €3 639 €2 135 €9 908 €---
1913 819 €3 387 €1 883 €10 431 €---
2014 095 €3 127 €1 622 €10 968 €---
2114 377 €2 857 €1 352 €11 520 €---
2214 665 €2 577 €1 072 €12 088 €---
2314 958 €2 287 €783 €12 671 €---
2415 257 €1 987 €483 €13 270 €---
2515 562 €1 677 €172 €13 885 €---
TOTAL309 903 €127 598 €76 987 €182 305 €10 136 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 041 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 305 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 675 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 032 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 032 €-3 041 €+5 073 €
2+2 032 €+959 €+1 073 €
3+2 032 €+1 061 €+971 €
4+2 032 €+1 167 €+865 €
5+2 032 €+1 274 €+758 €
6+2 032 €+1 385 €+647 €
7+2 032 €+1 499 €+533 €
8+2 032 €+1 616 €+416 €
9+2 032 €+1 736 €+296 €
10+2 032 €+1 859 €+173 €
11+2 032 €+1 985 €+47 €
12+2 032 €+2 115 €-83 €
13+2 032 €+2 249 €-217 €
14+2 032 €+2 386 €-354 €
15+2 032 €+2 527 €-495 €
16+2 032 €+2 671 €-639 €
17+2 032 €+2 820 €-788 €
18+2 032 €+2 973 €-941 €
19+2 032 €+3 129 €-1 097 €
20+2 032 €+3 291 €-1 259 €
21+2 032 €+3 456 €-1 424 €
22+2 032 €+3 626 €-1 594 €
23+2 032 €+3 801 €-1 769 €
24+2 032 €+3 981 €-1 949 €
25+2 032 €+4 166 €-2 134 €
Total+50 800 €+54 692 €+-3 892 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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