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Achat : Maison (86800)

VilleSavigny-Lévescault (86)
Surface160m²
Coût Total217 440€
Loyer Annuel17 001€
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 153 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 956,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 160 m², 9 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Cheminée, Cuisine séparée, Toilettes séparées, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer, Cuisine séparée équipée
  • Suite à un désistement, nous relançons la commercialisation de cette belle demeure - Vous cherchez une maison à rénover pour lui redonner tout son éclat ? Ce bien de 1976, située dans un cadre paisible sur un terrain spacieux de 2000 m² entièrement clos, est une véritable opportunité pour les amateurs de projets ambitieux. Avec une surface habitable d'environ 160 m² et un sous-sol complet, cette maison offre de beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement. Dès l'entrée, vous découvrirez un espace chaleureux avec placards intégrés. Le séjour de 30 m² est baigné de lumière et donne sur une cuisine indépendante de 12 m² accompagnée d'un cellier. L'espace nuit, comprend quatre chambres confortables, placards, une salle de bain équipée d'une baignoire et d'une vasque, ainsi qu'un WC séparé. Le sous-sol complète cet ensemble avec une grande pièce à aménager selon vos envies, un bureau, une buanderie et un cellier. Vous y trouverez également une chaufferie, une cave et un garage pouvant accueillir deux véhicules. Côté confort, la maison est équipée d'un chauffage central alimenté par pompe à chaleur et d'une cheminée à foyer ouvert. Attention, ce bien nécessite des travaux conséquents : mise aux normes de l'assainissement individuel, remise à jour de l'électricité, remplacement des huisseries et rafraîchissement général de la décoration. Un budget travaux sera indispensable, mais cette maison offre un fort potentiel pour ceux qui souhaitent créer un lieu de vie unique à leur image. Prix de vente honoraires d'agence inclus : 153 000 € Prix de vente hors honoraires d'agence : 145 500 € Honoraires charge acquéreur : 7 500 € soit 5,15 % TTC de la valeur du bien hors honoraires Contactez votre conseiller SAFTI : Audrey GUINET, Tél. : , E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Poitiers sous le numéro 907614796.
Ville : Savigny-Lévescault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86800
Coordonnées : 46.528870, 0.477960
Total : 217 440€
Prix d'acquisition : 153 000€
Travaux : 52 200€
Valeur du bien : 205 200€
Frais de notaire : 12 240€
Coût estimé : 12 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 7.36€ - 10.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1417€/mois
Loyer annuel estimé : 17001€/an
Fourchette totale : 1177€ - 1705€/mois
Fourchette annuelle : 14128€ - 20458€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 077,44 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :332 390 €
Prix d'achat :153 000 €
Décote à l'achat :-179 390€ (-54.0%)
Marge achat-revente :114 950€ (34.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 082,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :86,98€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 169,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 380,14€
Coût de l'assurance :26 092,80€
Taxe foncière : 1 700,10€/an
Soit par mois : 141,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 416,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 311,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :105,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central alimenté par pompe à chaleur
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE C - Maison - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des huisseries par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: Amélioration de l'isolation et du confort thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessite une rénovation complète pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 visible - nécessite une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, remplacement du revêtement de sol, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 2.7/5 visible - nécessite des travaux de rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remise à jour du tableau électrique et mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Nécessaire pour la sécurité et conformité aux normes
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'assainissement individuel
Quantité: 1 système d'assainissement
Raison: Nécessaire pour conformité légale et sanitaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 200 €(326 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation complète chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 160€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Savigny-Lévescault (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 417 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 001 €/an
Calcul : 1 417 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 440 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 044 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 700 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 351 €
Revenus locatifs : +17 001 €
Charges déductibles : -62 351 €
Résultat foncier Année 1 : -45 350 €(Déficit de 45 350 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 950 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 151 €/an
Revenus locatifs : +17 001 €
Charges déductibles : -10 151 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 850 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23949.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 153 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 450 €(65% de 153 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 616 €/an
Calcul : 99 450 € × 3,636% = 3 616 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 001 €62 358 €7 414 €-45 357 €21 400 €23 957 €23 957 €
217 341 €9 962 €7 218 €7 379 €--16 578 €
317 688 €9 760 €7 016 €7 928 €--8 650 €
418 042 €9 550 €6 807 €8 491 €--159 €
518 402 €9 334 €6 590 €9 069 €---
618 770 €9 109 €6 365 €9 661 €---
719 146 €8 877 €6 133 €10 269 €---
819 529 €8 636 €5 893 €10 892 €---
919 919 €8 388 €5 644 €11 532 €---
1020 318 €8 130 €5 386 €12 188 €---
1120 724 €7 863 €5 120 €12 861 €---
1221 139 €7 587 €4 844 €13 551 €---
1321 561 €7 302 €4 558 €14 260 €---
1421 993 €7 006 €4 262 €14 987 €---
1522 432 €6 700 €3 956 €15 732 €---
1622 881 €6 383 €3 640 €16 498 €---
1723 339 €6 055 €3 312 €17 283 €---
1823 805 €5 716 €2 972 €18 089 €---
1924 282 €5 365 €2 621 €18 917 €---
2024 767 €5 001 €2 258 €19 766 €---
2125 263 €4 625 €1 881 €20 637 €---
2225 768 €4 236 €1 492 €21 532 €---
2326 283 €3 833 €1 089 €22 451 €---
2426 809 €3 415 €671 €23 394 €---
2527 345 €2 983 €240 €24 362 €---
TOTAL544 546 €228 175 €107 380 €316 371 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 316 371 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 001 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 570 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 570 €-6 420 €+9 990 €
2+3 570 €0 €+3 570 €
3+3 570 €0 €+3 570 €
4+3 570 €0 €+3 570 €
5+3 570 €+2 673 €+897 €
6+3 570 €+2 898 €+672 €
7+3 570 €+3 081 €+489 €
8+3 570 €+3 268 €+302 €
9+3 570 €+3 460 €+110 €
10+3 570 €+3 656 €-86 €
11+3 570 €+3 858 €-288 €
12+3 570 €+4 065 €-495 €
13+3 570 €+4 278 €-708 €
14+3 570 €+4 496 €-926 €
15+3 570 €+4 720 €-1 150 €
16+3 570 €+4 949 €-1 379 €
17+3 570 €+5 185 €-1 615 €
18+3 570 €+5 427 €-1 857 €
19+3 570 €+5 675 €-2 105 €
20+3 570 €+5 930 €-2 360 €
21+3 570 €+6 191 €-2 621 €
22+3 570 €+6 460 €-2 890 €
23+3 570 €+6 735 €-3 165 €
24+3 570 €+7 018 €-3 448 €
25+3 570 €+7 308 €-3 738 €
Total+89 250 €+94 911 €+-5 661 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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