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Maison 107 m² à bonneval

Bien expiré
VilleBonneval (28)
Surface107m²
Coût Total167 610€
Loyer Annuel10 032€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 500 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 060,75 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 107 m², 5 pièces, 1770 m² de terrain

À 5 minutes de Bonneval, cette maison ancienne de 107 m² habitables séduit par son authenticité et son fort potentiel. Nichée sur un terrain généreux de 1 770 m², elle offre un cadre de vie paisible, propice aux projets de rénovation.L'intérieur propose une belle surface à repenser selon vos envies, avec une véranda, un salon, une cuisine, quatre chambres, une salle d'eau et des Wc séparé . Les greniers, actuellement non aménagés, permettent d'envisager des extensions ou de nouveaux espaces de vie.À l'extérieur, plusieurs dépendances écurie, grange, garage complètent l'ensemble, offrant de nombreuses possibilités pour les amoureux de l'ancien, les artisans ou les projets familiaux. Des travaux de rénovation sont à prévoir, mais cette propriété possède tous les atouts pour devenir une belle demeure, mêlant charme et fonctionnalité.

Ville : Bonneval
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28800
Coordonnées : 48.181140, 1.386010
Total : 167 610€
Prix d'acquisition : 113 500€
Travaux : 45 030€
Valeur du bien : 158 530€
Frais de notaire : 9 080€
Coût estimé : 9 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.26€ - 9.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 836€/mois
Loyer annuel estimé : 10032€/an
Fourchette totale : 669€ - 1044€/mois
Fourchette annuelle : 8034€ - 12527€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :817,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :47,49€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 865,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 692,92€
Coût de l'assurance :14 246,85€
Taxe foncière : 1 003,19€/an
Soit par mois : 83,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 835,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 948,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 107 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 030 €(421 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 280€
    Isolation combles: 107 m² × 40€/m² = 4280€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol (Chambres):3 200€
    Parquet flottant: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture (Salon):1 050€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 70€/m² = 1050€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bonneval (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 836 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 032 €/an
Calcul : 836 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 393 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 610 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 570 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 003 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 996 €
Revenus locatifs : +10 032 €
Charges déductibles : -51 996 €
Résultat foncier Année 1 : -41 964 €(Déficit de 41 964 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 564 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 966 €/an
Revenus locatifs : +10 032 €
Charges déductibles : -6 966 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 066 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20564.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 775 €(65% de 113 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 683 €/an
Calcul : 73 775 € × 3,636% = 2 683 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 032 €52 002 €5 399 €-41 970 €21 400 €20 570 €20 570 €
210 233 €6 826 €5 252 €3 407 €--17 163 €
310 437 €6 675 €5 102 €3 763 €--13 400 €
410 646 €6 519 €4 946 €4 127 €--9 273 €
510 859 €6 358 €4 785 €4 501 €--4 772 €
611 076 €6 191 €4 618 €4 885 €---
711 298 €6 020 €4 446 €5 278 €---
811 523 €5 842 €4 269 €5 682 €---
911 754 €5 659 €4 085 €6 095 €---
1011 989 €5 469 €3 896 €6 520 €---
1112 229 €5 273 €3 700 €6 956 €---
1212 473 €5 071 €3 498 €7 402 €---
1312 723 €4 862 €3 289 €7 861 €---
1412 977 €4 646 €3 073 €8 331 €---
1513 237 €4 423 €2 850 €8 814 €---
1613 502 €4 193 €2 620 €9 309 €---
1713 772 €3 955 €2 382 €9 817 €---
1814 047 €3 709 €2 136 €10 338 €---
1914 328 €3 455 €1 882 €10 873 €---
2014 615 €3 192 €1 619 €11 422 €---
2114 907 €2 921 €1 348 €11 986 €---
2215 205 €2 641 €1 068 €12 564 €---
2315 509 €2 352 €779 €13 157 €---
2415 819 €2 053 €480 €13 766 €---
2516 136 €1 744 €171 €14 392 €---
TOTAL321 325 €162 050 €77 693 €159 275 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 275 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 032 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 107 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 107 €-6 420 €+8 527 €
2+2 107 €0 €+2 107 €
3+2 107 €0 €+2 107 €
4+2 107 €0 €+2 107 €
5+2 107 €0 €+2 107 €
6+2 107 €+34 €+2 073 €
7+2 107 €+1 583 €+524 €
8+2 107 €+1 704 €+403 €
9+2 107 €+1 829 €+278 €
10+2 107 €+1 956 €+151 €
11+2 107 €+2 087 €+20 €
12+2 107 €+2 221 €-114 €
13+2 107 €+2 358 €-251 €
14+2 107 €+2 499 €-392 €
15+2 107 €+2 644 €-537 €
16+2 107 €+2 793 €-686 €
17+2 107 €+2 945 €-838 €
18+2 107 €+3 101 €-994 €
19+2 107 €+3 262 €-1 155 €
20+2 107 €+3 427 €-1 320 €
21+2 107 €+3 596 €-1 489 €
22+2 107 €+3 769 €-1 662 €
23+2 107 €+3 947 €-1 840 €
24+2 107 €+4 130 €-2 023 €
25+2 107 €+4 317 €-2 210 €
Total+52 675 €+47 783 €+4 892 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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