Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 6 pièces 167 m²

VillePassage (47)
Surface167m²
Coût Total269 180€
Loyer Annuel19 101€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois+46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 000 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 1 119,76 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 167 m² - Traditionnelle de 6 pièces principales

Située à proximité de l'accés autoroute, des commerces, écoles, sur terrain constructible et piscinable d'environ 3 000m² avec puits, cette maison traditionnelle offrant de beaux volumes se compose: entrée, séjour avec cheminée, cuisine, cinq chambres, salle de bains, salle d'eau, cellier, buanderie. Sous-sol avec garage, atelier. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 6.86% Référence annonce : 308-4111 Date de réalisation du diagnostic : 29/02/2024 Prix hors honoraires : 175 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 540 € et 3 490 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Passage
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47520
Coordonnées : 44.200870, 0.605610
Total : 269 180€
Prix d'acquisition : 187 000€
Travaux : 67 220€
Valeur du bien : 254 220€
Frais de notaire : 14 960€
Coût estimé : 14 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1592€/mois
Loyer annuel estimé : 19101€/an
Fourchette totale : 1251€ - 2025€/mois
Fourchette annuelle : 15015€ - 24298€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 764,71 €/m²
Basé sur :109 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :294 707 €
Prix d'achat :187 000 €
Décote à l'achat :-107 707€ (-36.5%)
Marge achat-revente :25 527€ (8.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :269 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 318,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :67,30€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 386,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 483,56€
Coût de l'assurance :20 188,50€
Taxe foncière : 1 910,06€/an
Soit par mois : 159,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 591,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 545,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 167 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement du revêtement de sol si nécessaire
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement du revêtement de sol si nécessaire dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 220 €(403 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:10 020€
    Isolation toiture/combles: 167 m² × 60€/m² = 10020€, Main d'œuvre: 20€
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 700€ = 14700€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 9500€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 120€/m² = 9000€, Électricité: 600€, Peinture: 300€, Main d'œuvre: 2100€
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Remplacement revêtement sol: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 0€
  • Autres pièces:1 200€
    Rafraîchissement salle à manger: Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Remplacement revêtement sol: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Passage (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 020€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 592 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 101 €/an
Calcul : 1 592 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 768 €/an
Base de calcul : Emprunt de 269 180 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 808 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 910 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 706 €
Revenus locatifs : +19 101 €
Charges déductibles : -78 706 €
Résultat foncier Année 1 : -59 605 €(Déficit de 59 605 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 205 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 486 €/an
Revenus locatifs : +19 101 €
Charges déductibles : -11 486 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 615 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38205.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 187 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 550 €(65% de 187 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 420 €/an
Calcul : 121 550 € × 3,636% = 4 420 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 101 €78 715 €8 777 €-59 614 €21 400 €38 214 €38 214 €
219 483 €11 258 €8 541 €8 224 €--29 990 €
319 872 €11 014 €8 297 €8 858 €--21 132 €
420 270 €10 762 €8 044 €9 508 €--11 624 €
520 675 €10 501 €7 784 €10 174 €--1 450 €
621 089 €10 232 €7 514 €10 857 €---
721 510 €9 953 €7 236 €11 557 €---
821 941 €9 665 €6 948 €12 275 €---
922 379 €9 368 €6 650 €13 011 €---
1022 827 €9 061 €6 343 €13 766 €---
1123 284 €8 743 €6 025 €14 541 €---
1223 749 €8 414 €5 697 €15 335 €---
1324 224 €8 075 €5 357 €16 149 €---
1424 709 €7 724 €5 007 €16 984 €---
1525 203 €7 362 €4 644 €17 841 €---
1625 707 €6 987 €4 270 €18 720 €---
1726 221 €6 600 €3 882 €19 621 €---
1826 745 €6 200 €3 482 €20 546 €---
1927 280 €5 786 €3 069 €21 494 €---
2027 826 €5 359 €2 641 €22 467 €---
2128 382 €4 917 €2 199 €23 466 €---
2228 950 €4 460 €1 743 €24 490 €---
2329 529 €3 989 €1 271 €25 541 €---
2430 120 €3 501 €783 €26 619 €---
2530 722 €2 997 €279 €27 725 €---
TOTAL611 798 €261 644 €126 484 €350 155 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 350 155 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 101 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 011 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 011 €-6 420 €+10 431 €
2+4 011 €0 €+4 011 €
3+4 011 €0 €+4 011 €
4+4 011 €0 €+4 011 €
5+4 011 €0 €+4 011 €
6+4 011 €+2 822 €+1 189 €
7+4 011 €+3 467 €+544 €
8+4 011 €+3 683 €+328 €
9+4 011 €+3 903 €+108 €
10+4 011 €+4 130 €-119 €
11+4 011 €+4 362 €-351 €
12+4 011 €+4 600 €-589 €
13+4 011 €+4 845 €-834 €
14+4 011 €+5 095 €-1 084 €
15+4 011 €+5 352 €-1 341 €
16+4 011 €+5 616 €-1 605 €
17+4 011 €+5 886 €-1 875 €
18+4 011 €+6 164 €-2 153 €
19+4 011 €+6 448 €-2 437 €
20+4 011 €+6 740 €-2 729 €
21+4 011 €+7 040 €-3 029 €
22+4 011 €+7 347 €-3 336 €
23+4 011 €+7 662 €-3 651 €
24+4 011 €+7 986 €-3 975 €
25+4 011 €+8 318 €-4 307 €
Total+100 275 €+105 046 €+-4 771 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →