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Appartement - 7 pièce(s) - 177 m²

Bien expiré
VilleMontbrison (42)
Surface177m²
Coût Total347 450€
Loyer Annuel18 747€
Rentabilité5.40%
Cashflow/mois-562€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 262 000 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 1 480,23 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Exclusivité, Montbrison, à 2 pas de la collégiale Notre Dame, dans élégant immeuble en pierre , au premier étage sans ascenseur, bel appartement de 177 m2 Loi Carrez.Baigné de lumière, il offre un vaste hall d'entrée avec chemine en bois décorative, double séjour avec moulures, cheminée décorative de 43 m2, 4 chambres, deux salles de bains, cuisine, 2 wc.2 caves complètent cet appartement disposant de beaux volumes.Montant annuel des charges 1600 eurosChauffage individuel au gaz installation 2024 honoraires charge vendeur, estimation des coûts annuels d'énergie du logement entre 2630 euros et 3600 euros, consommation kwh/m2/an , Nombre de lots principaux 10 , pas de procédure collective.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr CC

Ville : Montbrison
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42600
Coordonnées : 45.607500, 4.062100
Total : 347 450€
Prix d'acquisition : 262 000€
Travaux : 64 490€
Valeur du bien : 326 490€
Frais de notaire : 20 960€
Coût estimé : 20 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 6.65€ - 11.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1562€/mois
Loyer annuel estimé : 18747€/an
Fourchette totale : 1176€ - 2075€/mois
Fourchette annuelle : 14118€ - 24894€/an
Rentabilité brute :5.40%
Fourchette de rentabilité :4.06% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :347 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 733,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :101,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 835,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :172 699,40€
Coût de l'assurance :30 401,87€
Taxe foncière : 1 874,70€/an
Soit par mois : 156,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 133,33€/mois
Soit par an : 1 599,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 562,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 124,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-562,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 166 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz existant.
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Peut améliorer l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 490 €(364 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 750€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 750€
  • Menuiseries:21 600€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1200€ = 21600€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles × 10000€ = 20000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 4 chambres × 300€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 600€ = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montbrison (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 562 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 747 €/an
Calcul : 1 562 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 905 €/an
Base de calcul : Emprunt de 347 450 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 216 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 875 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 600 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 490 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 085 €
Revenus locatifs : +18 747 €
Charges déductibles : -81 085 €
Résultat foncier Année 1 : -62 338 €(Déficit de 62 338 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 938 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 595 €/an
Revenus locatifs : +18 747 €
Charges déductibles : -16 595 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 152 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40938.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 262 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 170 300 €(65% de 262 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 193 €/an
Calcul : 170 300 € × 3,636% = 6 193 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 747 €81 097 €11 916 €-62 350 €21 400 €40 950 €40 950 €
219 122 €16 293 €11 603 €2 829 €--38 121 €
319 504 €15 969 €11 278 €3 536 €--34 586 €
419 894 €15 633 €10 942 €4 262 €--30 324 €
520 292 €15 285 €10 594 €5 007 €--25 317 €
620 698 €14 925 €10 234 €5 773 €--19 544 €
721 112 €14 552 €9 862 €6 560 €--12 984 €
821 534 €14 166 €9 476 €7 368 €--5 616 €
921 965 €13 767 €9 076 €8 198 €---
1022 404 €13 353 €8 663 €9 051 €---
1122 852 €12 925 €8 235 €9 927 €---
1223 309 €12 482 €7 791 €10 827 €---
1323 776 €12 023 €7 333 €11 752 €---
1424 251 €11 548 €6 857 €12 703 €---
1524 736 €11 056 €6 366 €13 680 €---
1625 231 €10 547 €5 857 €14 684 €---
1725 736 €10 020 €5 329 €15 715 €---
1826 250 €9 475 €4 784 €16 776 €---
1926 775 €8 910 €4 219 €17 866 €---
2027 311 €8 325 €3 634 €18 986 €---
2127 857 €7 719 €3 029 €20 138 €---
2228 414 €7 093 €2 402 €21 322 €---
2328 982 €6 444 €1 753 €22 539 €---
2429 562 €5 772 €1 081 €23 790 €---
2530 153 €5 077 €386 €25 077 €---
TOTAL600 471 €354 458 €172 699 €246 013 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 013 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 747 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 937 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 937 €-6 420 €+10 357 €
2+3 937 €0 €+3 937 €
3+3 937 €0 €+3 937 €
4+3 937 €0 €+3 937 €
5+3 937 €0 €+3 937 €
6+3 937 €0 €+3 937 €
7+3 937 €0 €+3 937 €
8+3 937 €0 €+3 937 €
9+3 937 €+775 €+3 162 €
10+3 937 €+2 715 €+1 222 €
11+3 937 €+2 978 €+959 €
12+3 937 €+3 248 €+689 €
13+3 937 €+3 526 €+411 €
14+3 937 €+3 811 €+126 €
15+3 937 €+4 104 €-167 €
16+3 937 €+4 405 €-468 €
17+3 937 €+4 715 €-778 €
18+3 937 €+5 033 €-1 096 €
19+3 937 €+5 360 €-1 423 €
20+3 937 €+5 696 €-1 759 €
21+3 937 €+6 041 €-2 104 €
22+3 937 €+6 396 €-2 459 €
23+3 937 €+6 762 €-2 825 €
24+3 937 €+7 137 €-3 200 €
25+3 937 €+7 523 €-3 586 €
Total+98 425 €+73 804 €+24 621 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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