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Duplex 3 pièces 44 m²

Bien expiré
VilleArgentat (19)
Surface44m²
Coût Total74 900€
Loyer Annuel4 176€
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 022,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 3 pièces 44 m² - Duplex 3 pieces Argentat sur Dordogne

Résidence Les Belles Rives, venez découvrir ce magnifique duplex 3 pièces. Il vous séduira par sa vue splendide sur la Dordogne. Vendu entièrement meublé, un véritable coup de cœu La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mr FALLAI BENJAMIN, agent commercial (EI enregistrée au tribunal de commerce de ANTIBES sous le numéro RSAC 948 173 299) Référence agence : 149 Référence annonce : FN35-SQ4-XS0 Date de réalisation du diagnostic : 21/03/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 500 € et 1 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Argentat
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19400
Coordonnées : 45.114471, 1.941246
Total : 74 900€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 26 300€
Valeur du bien : 71 300€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 9.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 348€/mois
Loyer annuel estimé : 4176€/an
Fourchette totale : 286€ - 424€/mois
Fourchette annuelle : 3432€ - 5083€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 6.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :375,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :21,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 396,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 831,28€
Coût de l'assurance :6 366,50€
Taxe foncière : 417,64€/an
Soit par mois : 34,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 348,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 431,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, y compris nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que carrelage et réfection plomberie et électricité.
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon, y compris peinture et revêtement de sol.
Quantité: 1 salon (environ 17 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 300 €(598 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 1000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 18 m² × 100€ = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs: 18 m² × 40€ = 720€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation:2 580€
    Peinture salon: 17 m² × 40€ = 680€, Parquet flottant: 17 m² × 100€ = 1700€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argentat (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 348 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 176 €/an
Calcul : 348 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 604 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 900 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 255 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 418 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 576 €
Revenus locatifs : +4 176 €
Charges déductibles : -29 576 €
Résultat foncier Année 1 : -25 399 €(Déficit de 25 399 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 999 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 276 €/an
Revenus locatifs : +4 176 €
Charges déductibles : -3 276 €
Résultat foncier Années 2+ : 901 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3999.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 176 €29 578 €2 606 €-25 402 €21 400 €4 002 €4 002 €
24 260 €3 210 €2 538 €1 050 €--2 952 €
34 345 €3 140 €2 467 €1 205 €--1 747 €
44 432 €3 067 €2 394 €1 365 €--381 €
54 521 €2 991 €2 319 €1 530 €---
64 611 €2 913 €2 240 €1 698 €---
74 703 €2 831 €2 159 €1 872 €---
84 797 €2 747 €2 075 €2 050 €---
94 893 €2 660 €1 988 €2 233 €---
104 991 €2 570 €1 898 €2 421 €---
115 091 €2 477 €1 804 €2 614 €---
125 193 €2 380 €1 708 €2 813 €---
135 297 €2 280 €1 607 €3 017 €---
145 403 €2 176 €1 504 €3 227 €---
155 511 €2 068 €1 396 €3 442 €---
165 621 €1 957 €1 285 €3 664 €---
175 733 €1 842 €1 169 €3 892 €---
185 848 €1 722 €1 050 €4 126 €---
195 965 €1 598 €926 €4 367 €---
206 084 €1 470 €798 €4 614 €---
216 206 €1 337 €665 €4 868 €---
226 330 €1 200 €528 €5 130 €---
236 457 €1 057 €385 €5 399 €---
246 586 €910 €238 €5 676 €---
256 717 €757 €85 €5 960 €---
TOTAL133 770 €80 939 €37 831 €52 831 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 831 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 176 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +877 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+877 €-6 420 €+7 297 €
2+877 €0 €+877 €
3+877 €0 €+877 €
4+877 €0 €+877 €
5+877 €+344 €+533 €
6+877 €+510 €+367 €
7+877 €+562 €+315 €
8+877 €+615 €+262 €
9+877 €+670 €+207 €
10+877 €+726 €+151 €
11+877 €+784 €+93 €
12+877 €+844 €+33 €
13+877 €+905 €-28 €
14+877 €+968 €-91 €
15+877 €+1 033 €-156 €
16+877 €+1 099 €-222 €
17+877 €+1 167 €-290 €
18+877 €+1 238 €-361 €
19+877 €+1 310 €-433 €
20+877 €+1 384 €-507 €
21+877 €+1 461 €-584 €
22+877 €+1 539 €-662 €
23+877 €+1 620 €-743 €
24+877 €+1 703 €-826 €
25+877 €+1 788 €-911 €
Total+21 925 €+15 849 €+6 076 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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