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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface64m²
Coût Total123 160€
Loyer Annuel7 861€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 500 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 523,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Kitchenette, Salon (total 31 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, Jardin, calme, Piscine, Gardien, Interphone

Maison à vendre à Bergerac. Dans une résidence sécurisée au bord de la Dordogne, maison duplex de 64m² habitable comprenant en rez de chaussée, entrée avec placards, cuisine aménagée, séjour donnant sur jardinet, WC indépendant. A l'étage, 2 chambres avec placards, salle de bains, WC indépendant. La maison dispose de 2 places de parkings réservées. Vendu Libre Copropriété de 86 lots - dont 86 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1127.55 euros.

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.837814, 0.465227
Total : 123 160€
Prix d'acquisition : 97 500€
Travaux : 17 860€
Valeur du bien : 115 360€
Frais de notaire : 7 800€
Coût estimé : 7 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 655€/mois
Loyer annuel estimé : 7861€/an
Fourchette totale : 487€ - 882€/mois
Fourchette annuelle : 5839€ - 10583€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 315,79 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :84 211 €
Prix d'achat :97 500 €
Décote à l'achat :+13 289€ (+15.8%)
Marge achat-revente :-38 949€ (-46.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :608,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :28,74€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 637,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 441,05€
Coût de l'assurance :8 621,20€
Taxe foncière : 786,12€/an
Soit par mois : 65,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 93,96€/mois
Soit par an : 1 127,55€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 655,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 796,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 127 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine usés et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais usée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 860 €(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 500€
    Rénovation salle de bain complète: 4000€, Carrelage 5m²: 50€/m² × 5 = 250€, Main d'œuvre: 250€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant 24 m²: 60€/m² × 24 = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 40€/m² × 24 = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 655 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 861 €/an
Calcul : 655 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 110 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 160 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 345 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 786 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 128 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 228 €
Revenus locatifs : +7 861 €
Charges déductibles : -24 228 €
Résultat foncier Année 1 : -16 367 €(Déficit de 16 367 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 667 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 368 €/an
Revenus locatifs : +7 861 €
Charges déductibles : -6 368 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 493 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5667.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 375 €(65% de 97 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 305 €/an
Calcul : 63 375 € × 3,636% = 2 305 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 861 €24 232 €4 114 €-16 371 €10 700 €5 671 €5 671 €
28 018 €6 263 €4 004 €1 756 €--3 915 €
38 179 €6 149 €3 891 €2 029 €--1 886 €
48 342 €6 032 €3 774 €2 310 €---
58 509 €5 911 €3 653 €2 598 €---
68 679 €5 786 €3 527 €2 894 €---
78 853 €5 656 €3 398 €3 197 €---
89 030 €5 522 €3 263 €3 508 €---
99 211 €5 383 €3 125 €3 827 €---
109 395 €5 240 €2 981 €4 155 €---
119 583 €5 091 €2 833 €4 491 €---
129 774 €4 938 €2 679 €4 837 €---
139 970 €4 779 €2 521 €5 191 €---
1410 169 €4 615 €2 356 €5 554 €---
1510 373 €4 445 €2 187 €5 928 €---
1610 580 €4 269 €2 011 €6 311 €---
1710 792 €4 088 €1 829 €6 704 €---
1811 008 €3 900 €1 641 €7 108 €---
1911 228 €3 705 €1 447 €7 522 €---
2011 452 €3 504 €1 246 €7 948 €---
2111 681 €3 296 €1 038 €8 385 €---
2211 915 €3 081 €823 €8 834 €---
2312 153 €2 859 €600 €9 295 €---
2412 396 €2 629 €370 €9 768 €---
2512 644 €2 390 €132 €10 254 €---
TOTAL251 795 €133 764 €59 441 €118 031 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 031 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 861 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 651 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 651 €-3 210 €+4 861 €
2+1 651 €0 €+1 651 €
3+1 651 €0 €+1 651 €
4+1 651 €+127 €+1 524 €
5+1 651 €+779 €+872 €
6+1 651 €+868 €+783 €
7+1 651 €+959 €+692 €
8+1 651 €+1 052 €+599 €
9+1 651 €+1 148 €+503 €
10+1 651 €+1 247 €+404 €
11+1 651 €+1 347 €+304 €
12+1 651 €+1 451 €+200 €
13+1 651 €+1 557 €+94 €
14+1 651 €+1 666 €-15 €
15+1 651 €+1 778 €-127 €
16+1 651 €+1 893 €-242 €
17+1 651 €+2 011 €-360 €
18+1 651 €+2 132 €-481 €
19+1 651 €+2 257 €-606 €
20+1 651 €+2 384 €-733 €
21+1 651 €+2 515 €-864 €
22+1 651 €+2 650 €-999 €
23+1 651 €+2 788 €-1 137 €
24+1 651 €+2 930 €-1 279 €
25+1 651 €+3 076 €-1 425 €
Total+41 275 €+35 409 €+5 866 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 157 jours
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