Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

maison vente 13 pieces mervent 390m2

VilleMervent (85)
Surface390m²
Coût Total384 100€
Loyer Annuel38 698€
Rentabilité10.07%
Cashflow/mois+929€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 390 m²
Prix au m² : 564,1 €/m²
Chambres : 10
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EN PLEIN COEUR DU MASSIF FORESTIER DE VOUVANT MERVENT, VENEZ DECOUVRIR CETTE ANCIENNE AUBERGE NICHEE DANS UN ENDROIT UNIQUE

Cette auberge qui avait pour fonction de restaurant et chambre d'hôte comprend au rez de chaussée, une salle de bar, 2 salle à manger, une cuisine pro, une arrière cuisine, une cuisine privée, 2 pièces privée (chambres), une salle de bains privée, et une salle de toilettes.

A l'étage, le couloir dessert 8 chambres, tout équipée d'une salle de bains (ou salle d'eau). On trouve également la lingerie, et une petite pièce de rangement. Au bout du couloir, on accède à une agréable terrasse sur les hauteurs du bâtiment

A l'extérieur, il y a un grand terrain, un parking, un garage, un local poubelle et un chenil.

ENVIE D'UN GRAND PROJET DE FAMILLE, OU DE MONTER UNE AFFAIRE TOURISTIQUE AU COEUR DE LA NATURE, VIVRE AU VERT AU PLUS PRES DE LA FAUNE LOCALE ?? N'ATTENDEZ PLUS POUR UNE VISITE !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Julien Bourasseau mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LA ROCHE SUR YON sous le numéro 922566617, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Mervent
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85200
Coordonnées : 46.530647, -0.782149
Total : 384 100€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 146 500€
Valeur du bien : 366 500€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 390m²
Loyer prédit : 8.27€/m²/mois
Fourchette : 6.42€ - 10.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 3225€/mois
Loyer annuel estimé : 38698€/an
Fourchette totale : 2504€ - 4152€/mois
Fourchette annuelle : 30053€ - 49829€/an
Rentabilité brute :10.07%
Fourchette de rentabilité :7.82% - 12.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 488,1 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :580 359 €
Prix d'achat :220 000 €
Décote à l'achat :-360 359€ (-62.1%)
Marge achat-revente :196 259€ (33.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :384 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 861,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :112,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 973,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :174 395,59€
Coût de l'assurance :33 608,75€
Taxe foncière : 3 869,77€/an
Soit par mois : 322,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 224,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 296,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :928,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 318 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 390 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 390 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 49 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine professionnelle, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé dans l'entrée
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 2/5 - Entrée en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :146 500 €(376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:19 500€
    Isolation toiture/combles: 390 m² × 50€/m² = 19500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:66 700€
    Fenêtres double vitrage: 49 fenêtres × 1300€/fenêtre = 63700€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:4 000€
    Peinture murs/plafonds: 100 m² × 40€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:3 000€
    Peinture murs/plafonds salon: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Revêtement sol:1 800€
    Carrelage entrée: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mervent (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 99 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 225 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 698 €/an
Calcul : 3 225 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 130 €/an
Base de calcul : Emprunt de 384 100 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 344 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 870 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 146 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 163 845 €
Revenus locatifs : +38 698 €
Charges déductibles : -163 845 €
Résultat foncier Année 1 : -125 147 €(Déficit de 125 147 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 103 747 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 345 €/an
Revenus locatifs : +38 698 €
Charges déductibles : -17 345 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 353 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 103746.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 698 €163 857 €12 143 €-125 159 €21 400 €103 759 €103 759 €
239 472 €17 025 €11 811 €22 446 €--81 313 €
340 261 €16 684 €11 469 €23 577 €--57 735 €
441 066 €16 331 €11 116 €24 736 €--33 000 €
541 888 €15 966 €10 752 €25 921 €--7 078 €
642 725 €15 590 €10 376 €27 136 €---
743 580 €15 201 €9 987 €28 379 €---
844 451 €14 800 €9 586 €29 651 €---
945 340 €14 386 €9 172 €30 954 €---
1046 247 €13 958 €8 744 €32 289 €---
1147 172 €13 517 €8 303 €33 655 €---
1248 116 €13 061 €7 847 €35 055 €---
1349 078 €12 590 €7 376 €36 488 €---
1450 060 €12 105 €6 890 €37 955 €---
1551 061 €11 603 €6 389 €39 458 €---
1652 082 €11 085 €5 871 €40 997 €---
1753 124 €10 550 €5 336 €42 574 €---
1854 186 €9 998 €4 784 €44 188 €---
1955 270 €9 428 €4 214 €45 842 €---
2056 375 €8 839 €3 625 €47 536 €---
2157 503 €8 231 €3 017 €49 271 €---
2258 653 €7 604 €2 390 €51 049 €---
2359 826 €6 956 €1 742 €52 870 €---
2461 022 €6 287 €1 073 €54 735 €---
2562 243 €5 597 €382 €56 646 €---
TOTAL1 239 498 €451 248 €174 396 €788 249 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 788 249 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 698 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 127 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 127 €-6 420 €+14 547 €
2+8 127 €0 €+8 127 €
3+8 127 €0 €+8 127 €
4+8 127 €0 €+8 127 €
5+8 127 €0 €+8 127 €
6+8 127 €+6 017 €+2 110 €
7+8 127 €+8 514 €-387 €
8+8 127 €+8 895 €-768 €
9+8 127 €+9 286 €-1 159 €
10+8 127 €+9 687 €-1 560 €
11+8 127 €+10 097 €-1 970 €
12+8 127 €+10 516 €-2 389 €
13+8 127 €+10 946 €-2 819 €
14+8 127 €+11 387 €-3 260 €
15+8 127 €+11 837 €-3 710 €
16+8 127 €+12 299 €-4 172 €
17+8 127 €+12 772 €-4 645 €
18+8 127 €+13 256 €-5 129 €
19+8 127 €+13 753 €-5 626 €
20+8 127 €+14 261 €-6 134 €
21+8 127 €+14 781 €-6 654 €
22+8 127 €+15 315 €-7 188 €
23+8 127 €+15 861 €-7 734 €
24+8 127 €+16 421 €-8 294 €
25+8 127 €+16 994 €-8 867 €
Total+203 175 €+236 475 €+-33 300 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →