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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMamers (72)
Surface107.5m²
Coût Total129 350€
Loyer Annuel9 314€
Rentabilité7.20%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 107.5 m²
Prix au m² : 465,12 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 10 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Exposition sud, Pas de balcon

Maison de ville à rénover comprenant: -au rez-de-chaussée, couloir d'entrée, salon/séjour de 23m², cuisine, dégagement desservant salle d'eau, wc, buanderie, -à l'étage: couloir desservant 3 chambres, salle d'eau, débarras. Cave et chaufferie en sous-sol. Jardin avec divers abris. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Mamers
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72600
Coordonnées : 48.353628, 0.370896
Total : 129 350€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 75 350€
Valeur du bien : 125 350€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107.5m²
Loyer prédit : 7.22€/m²/mois
Fourchette : 5.86€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 776€/mois
Loyer annuel estimé : 9314€/an
Fourchette totale : 630€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 7565€ - 11468€/an
Rentabilité brute :7.20%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :931,25 €/m²
Basé sur :150 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 109 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-50 109€ (-50.1%)
Marge achat-revente :-29 241€ (-29.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :640,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 678,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 842,04€
Coût de l'assurance :11 318,13€
Taxe foncière : 931,42€/an
Soit par mois : 77,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 776,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 755,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 322 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 107.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 107.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambres en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 1/5 - Cuisine très abîmée
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (20 m²)
Raison: État 2/5 - Salon en mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: toute la plomberie de la maison
Raison: Assurer un bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 350 €(701 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation - Isolation toiture/combles:500€
    Isolation combles: 107.5 m² × 55€/m² = 5912.5€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Rénovation complète:9 950€
    Rénovation complète chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€, Électricité: 1800€, Peinture: 900€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:19 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon - Rénovation complète:6 500€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 300€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Second œuvre - Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Second œuvre - Plomberie générale:3 000€
    Vérification plomberie générale: 1 maison × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mamers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 776 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 314 €/an
Calcul : 776 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 342 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 350 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 931 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 076 €
Revenus locatifs : +9 314 €
Charges déductibles : -81 076 €
Résultat foncier Année 1 : -71 762 €(Déficit de 71 762 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 362 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 726 €/an
Revenus locatifs : +9 314 €
Charges déductibles : -5 726 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 588 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50361.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 314 €81 080 €4 346 €-71 766 €21 400 €50 366 €50 366 €
29 500 €5 615 €4 231 €3 886 €--46 481 €
39 690 €5 496 €4 111 €4 195 €--42 286 €
49 884 €5 372 €3 988 €4 512 €--37 773 €
510 082 €5 244 €3 860 €4 838 €--32 936 €
610 284 €5 112 €3 728 €5 172 €--27 764 €
710 489 €4 975 €3 591 €5 514 €--22 250 €
810 699 €4 834 €3 450 €5 865 €--16 385 €
910 913 €4 687 €3 303 €6 226 €--10 159 €
1011 131 €4 536 €3 152 €6 595 €--3 564 €
1111 354 €4 379 €2 995 €6 975 €---
1211 581 €4 217 €2 833 €7 364 €---
1311 813 €4 050 €2 666 €7 763 €---
1412 049 €3 876 €2 492 €8 173 €---
1512 290 €3 697 €2 313 €8 593 €---
1612 536 €3 511 €2 127 €9 024 €---
1712 786 €3 319 €1 935 €9 467 €---
1813 042 €3 121 €1 736 €9 922 €---
1913 303 €2 915 €1 531 €10 388 €---
2013 569 €2 702 €1 318 €10 867 €---
2113 840 €2 482 €1 098 €11 358 €---
2214 117 €2 255 €871 €11 862 €---
2314 400 €2 019 €635 €12 380 €---
2414 688 €1 776 €392 €12 912 €---
2514 981 €1 524 €140 €13 457 €---
TOTAL298 336 €172 796 €62 842 €125 540 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 540 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 314 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 956 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 956 €-6 420 €+8 376 €
2+1 956 €0 €+1 956 €
3+1 956 €0 €+1 956 €
4+1 956 €0 €+1 956 €
5+1 956 €0 €+1 956 €
6+1 956 €0 €+1 956 €
7+1 956 €0 €+1 956 €
8+1 956 €0 €+1 956 €
9+1 956 €0 €+1 956 €
10+1 956 €0 €+1 956 €
11+1 956 €+1 023 €+933 €
12+1 956 €+2 209 €-253 €
13+1 956 €+2 329 €-373 €
14+1 956 €+2 452 €-496 €
15+1 956 €+2 578 €-622 €
16+1 956 €+2 707 €-751 €
17+1 956 €+2 840 €-884 €
18+1 956 €+2 976 €-1 020 €
19+1 956 €+3 116 €-1 160 €
20+1 956 €+3 260 €-1 304 €
21+1 956 €+3 407 €-1 451 €
22+1 956 €+3 559 €-1 603 €
23+1 956 €+3 714 €-1 758 €
24+1 956 €+3 874 €-1 918 €
25+1 956 €+4 037 €-2 081 €
Total+48 900 €+37 662 €+11 238 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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