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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Connan (22)
Surface216m²
Coût Total190 160€
Loyer Annuel18 323€
Rentabilité9.64%
Cashflow/mois+509€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 216 m²
Prix au m² : 550,93 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salon (total 50 m²), 7 chambres, 4 parkings: Box de stationnement, Garage, 2 parkings, Exposition ouest, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

CENTRE BRETAGNE : COMMUNE DE SAINT CONNAN – Située entre GUINGAMP et QUINTIN – DEUX MAISONS mitoyennes en pierre sous ardoises sur un terrain de 1.510m², avec garage et bûcher. MAISON 1 : d'une surface de 138m² composée au rez-de-chaussée d'un séjour de 30m² avec cheminée, d'une cuisine dinatoire de 24m². Côté nuit : 3 chambres, une salle d'eau et 1 wc. Al'étage : 2 chambres, 1 dressing, 1 grenier isolé de 35m² aménageable. DPE : F

MAISON 2 : d'une surface de 78m², composée en rez-de-chaussée d'une cuisine avec cheminée de 25m² d'une salle à manger de 12m² et d'une salle d'eau. A l'étage, deux grandes chambres de 17 et 18m². DPE : E Menuiseries en PVC double vitrage et vélux en bois simple vitrage. Chauffage au fuel et cheminées. Possibilité de faire installer des poêles à bois. Je précise que ce n'est pas la route devant les maisons MAIS la cour bitumée. Assainissement collectif au tout à l'égout – Chauffage au fuel – Taxe foncière : 93 euros / an Classe Energie : E et F Taxe foncière : 93 euros l'an

Prix : 119.000 euros honoraires à la charge acquéreurs. Contact : Danielle STEENS : / Agent commercial : n° siret : 398 390 831 000 53

Ville : Saint-Connan
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22480
Coordonnées : 48.416920, -3.073124
Total : 190 160€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 61 640€
Valeur du bien : 180 640€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 216m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 8.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1527€/mois
Loyer annuel estimé : 18323€/an
Fourchette totale : 1249€ - 1867€/mois
Fourchette annuelle : 14988€ - 22401€/an
Rentabilité brute :9.64%
Fourchette de rentabilité :7.88% - 11.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :858 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :185 328 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-66 328€ (-35.8%)
Marge achat-revente :-4 832€ (-2.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :955,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 010,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 354,43€
Coût de l'assurance :16 639,00€
Taxe foncière : 93,00€/an
Soit par mois : 7,75€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 526,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 018,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :508,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 258 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 216 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 216 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par des fenêtres en PVC double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: 1 cuisine (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 640 €(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 640€
    Isolation des combles perdus: 216 m² × 40€/m² = 8640€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 300€
    Fenêtres PVC double vitrage: 27 fenêtres × 900€ = 24300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 30€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 400€
    Mise aux normes électricité et plomberie: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Connan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 940€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 527 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 323 €/an
Calcul : 1 527 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 629 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 160 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 93 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 027 €
Revenus locatifs : +18 323 €
Charges déductibles : -69 027 €
Résultat foncier Année 1 : -50 704 €(Déficit de 50 704 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 304 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 387 €/an
Revenus locatifs : +18 323 €
Charges déductibles : -7 387 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 936 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29303.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 323 €69 034 €6 635 €-50 710 €21 400 €29 310 €29 310 €
218 690 €7 221 €6 462 €11 469 €--17 841 €
319 064 €7 041 €6 283 €12 023 €--5 818 €
419 445 €6 855 €6 097 €12 590 €---
519 834 €6 663 €5 904 €13 171 €---
620 231 €6 464 €5 705 €13 767 €---
720 635 €6 257 €5 499 €14 378 €---
821 048 €6 043 €5 285 €15 005 €---
921 469 €5 822 €5 063 €15 647 €---
1021 898 €5 592 €4 834 €16 306 €---
1122 336 €5 354 €4 596 €16 982 €---
1222 783 €5 108 €4 350 €17 675 €---
1323 239 €4 853 €4 094 €18 386 €---
1423 703 €4 589 €3 830 €19 115 €---
1524 177 €4 315 €3 556 €19 862 €---
1624 661 €4 031 €3 273 €20 630 €---
1725 154 €3 738 €2 979 €21 417 €---
1825 657 €3 433 €2 675 €22 224 €---
1926 170 €3 118 €2 360 €23 052 €---
2026 694 €2 792 €2 033 €23 902 €---
2127 228 €2 453 €1 695 €24 774 €---
2227 772 €2 103 €1 344 €25 669 €---
2328 328 €1 740 €982 €26 588 €---
2428 894 €1 364 €606 €27 530 €---
2529 472 €975 €216 €28 497 €---
TOTAL586 905 €176 958 €96 354 €409 947 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 409 947 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 323 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 848 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 848 €-6 420 €+10 268 €
2+3 848 €0 €+3 848 €
3+3 848 €0 €+3 848 €
4+3 848 €+2 031 €+1 817 €
5+3 848 €+3 951 €-103 €
6+3 848 €+4 130 €-282 €
7+3 848 €+4 313 €-465 €
8+3 848 €+4 501 €-653 €
9+3 848 €+4 694 €-846 €
10+3 848 €+4 892 €-1 044 €
11+3 848 €+5 095 €-1 247 €
12+3 848 €+5 302 €-1 454 €
13+3 848 €+5 516 €-1 668 €
14+3 848 €+5 734 €-1 886 €
15+3 848 €+5 959 €-2 111 €
16+3 848 €+6 189 €-2 341 €
17+3 848 €+6 425 €-2 577 €
18+3 848 €+6 667 €-2 819 €
19+3 848 €+6 916 €-3 068 €
20+3 848 €+7 171 €-3 323 €
21+3 848 €+7 432 €-3 584 €
22+3 848 €+7 701 €-3 853 €
23+3 848 €+7 976 €-4 128 €
24+3 848 €+8 259 €-4 411 €
25+3 848 €+8 549 €-4 701 €
Total+96 200 €+122 984 €+-26 784 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 109 jours
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