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Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-Nazaire (44)
Surface202m²
Coût Total311 583€
Loyer Annuel28 434€
Rentabilité9.13%
Cashflow/mois+558€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 231 540 €
Surface : 202 m²
Prix au m² : 1 146,24 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Immobilier.notaires® et l'office notarial SARL STRATÉIA Notaires vous proposent : Maison / villa à vendre - ST NAZAIRE (44600)

Saint Nazaire, proche gare SNCF de Méan-Penhoet, au 77 bd Emile Zola, maison semi-mitoyenne en bon état, 150 m² habitables (202 m² utiles), parcelle de 392 m², comprenant : Rdc : entrée 14 m², chambre 15 m², salle d'eau-wc, cuisine d'été 14 m², garage 22 m². 1er : séjour avec cuisine ouverte sur balcon Sud 43 m², chambre 15 m², 2ème : 3 chambres de 9, 10 et 21 m² hab. (13, 16 et 35 m² au sol), salle de bains. Jardin à l'arrière avec piscine. Taxe foncière : 2103 €.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude SARL STRATÉIA Notaires - Notaires à Nantes - N° SIRET : 78835455300018

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Ville : Saint-Nazaire
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44600
Total : 311 583€
Prix d'acquisition : 231 540€
Travaux : 61 520€
Valeur du bien : 293 060€
Frais de notaire : 18 523€
Coût estimé : 18 523€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 202m²
Loyer prédit : 11.73€/m²/mois
Fourchette : 8.71€ - 15.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 2369€/mois
Loyer annuel estimé : 28434€/an
Fourchette totale : 1759€ - 3192€/mois
Fourchette annuelle : 21104€ - 38309€/an
Rentabilité brute :9.13%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 12.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 989,69 €/m²
Basé sur :199 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :603 917 €
Prix d'achat :231 540 €
Décote à l'achat :-372 377€ (-61.7%)
Marge achat-revente :292 334€ (48.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :311 583€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 544,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :90,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 635,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 874,66€
Coût de l'assurance :27 263,51€
Taxe foncière : 2 103,00€/an
Soit par mois : 175,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 369,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 810,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :558,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 234 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 202 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 202 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 520 €(305 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 620€
    Isolation toiture/combles: 202 m² × 60€/m² = 12120€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:24 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 11000€ (hors pose) + 2000€ (pose) = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (pose comprise)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:2 250€
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 30€/m² = 2250€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€
  • Autres pièces - Peinture:450€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 369 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 434 €/an
Calcul : 2 369 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 490 €/an
Base de calcul : Emprunt de 311 583 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 091 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 103 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 204 €
Revenus locatifs : +28 434 €
Charges déductibles : -75 204 €
Résultat foncier Année 1 : -46 770 €(Déficit de 46 770 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 370 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 684 €/an
Revenus locatifs : +28 434 €
Charges déductibles : -13 684 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 750 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25369.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 231 540 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 501 €(65% de 231 540 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 473 €/an
Calcul : 150 501 € × 3,636% = 5 473 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 434 €75 214 €10 500 €-46 780 €21 400 €25 380 €25 380 €
229 003 €13 415 €10 222 €15 587 €--9 793 €
329 583 €13 127 €9 934 €16 455 €---
430 174 €12 829 €9 636 €17 345 €---
530 778 €12 521 €9 327 €18 257 €---
631 393 €12 202 €9 008 €19 192 €---
732 021 €11 872 €8 678 €20 150 €---
832 662 €11 530 €8 337 €21 132 €---
933 315 €11 177 €7 983 €22 138 €---
1033 981 €10 811 €7 618 €23 170 €---
1134 661 €10 433 €7 239 €24 228 €---
1235 354 €10 041 €6 848 €25 313 €---
1336 061 €9 636 €6 443 €26 425 €---
1436 782 €9 218 €6 024 €27 565 €---
1537 518 €8 784 €5 591 €28 734 €---
1638 268 €8 336 €5 142 €29 933 €---
1739 034 €7 872 €4 678 €31 162 €---
1839 814 €7 391 €4 198 €32 423 €---
1940 611 €6 895 €3 701 €33 716 €---
2041 423 €6 381 €3 187 €35 042 €---
2142 251 €5 849 €2 656 €36 402 €---
2243 096 €5 299 €2 105 €37 797 €---
2343 958 €4 730 €1 536 €39 228 €---
2444 837 €4 141 €947 €40 697 €---
2545 734 €3 531 €338 €42 203 €---
TOTAL910 745 €293 233 €151 875 €617 511 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 617 511 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 434 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 971 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 971 €-6 420 €+12 391 €
2+5 971 €0 €+5 971 €
3+5 971 €+1 999 €+3 972 €
4+5 971 €+5 204 €+767 €
5+5 971 €+5 477 €+494 €
6+5 971 €+5 757 €+214 €
7+5 971 €+6 045 €-74 €
8+5 971 €+6 339 €-368 €
9+5 971 €+6 641 €-670 €
10+5 971 €+6 951 €-980 €
11+5 971 €+7 268 €-1 297 €
12+5 971 €+7 594 €-1 623 €
13+5 971 €+7 927 €-1 956 €
14+5 971 €+8 269 €-2 298 €
15+5 971 €+8 620 €-2 649 €
16+5 971 €+8 980 €-3 009 €
17+5 971 €+9 349 €-3 378 €
18+5 971 €+9 727 €-3 756 €
19+5 971 €+10 115 €-4 144 €
20+5 971 €+10 513 €-4 542 €
21+5 971 €+10 921 €-4 950 €
22+5 971 €+11 339 €-5 368 €
23+5 971 €+11 769 €-5 798 €
24+5 971 €+12 209 €-6 238 €
25+5 971 €+12 661 €-6 690 €
Total+149 275 €+185 253 €+-35 978 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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