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Maison - 5 pièce(s) - 145 m²

Bien expiré
VilleCastres (81)
Surface145m²
Coût Total247 050€
Loyer Annuel15 451€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 1 068,97 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 145 m², à 200 mètres des gares routière et ferroviaire. Au rez-de-chaussée, une cuisine d'été, un couloir d'entrée, une chambre ainsi qu'une salle de bain et un accès à une véranda, jardin, dépendances. Au premier niveau, une cuisine équipée, un grand salon-salle à manger avec vue sur jardin et balcon, une grande chambre, et une salle d'eau. Les combles offrent deux grandes pièces pour chambres ou bureaux, avec rangement. Idéal investisseur ou famille, travaux à prévoir (isolation, électricité).Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 155 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Céline PARIS - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CASTRES sous le numéro 897 823 365

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Total : 247 050€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 79 650€
Valeur du bien : 234 650€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1288€/mois
Loyer annuel estimé : 15451€/an
Fourchette totale : 992€ - 1671€/mois
Fourchette annuelle : 11904€ - 20056€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 794,03 €/m²
Basé sur :119 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :260 134 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-105 134€ (-40.4%)
Marge achat-revente :13 084€ (5.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 236,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :72,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 308,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 987,16€
Coût de l'assurance :21 616,87€
Taxe foncière : 1 545,11€/an
Soit par mois : 128,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 287,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 437,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - installations très datées nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol
Quantité: 1 salon
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation légère
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation pour 145 m²
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
EscalierRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du revêtement usé de l'escalier
Quantité: 1 escalier
Raison: État mauvais - nécessite rénovation
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et du sol de l'entrée
Quantité: 1 entrée
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 650 €(549 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:10 150€
    Isolation des combles: 145 m² × 70€/m² = 10150€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 200€
    Remplacement fenêtres: 18 fenêtres × 900€/fenêtre = 16200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 12000€ (incluant électroménager, meubles, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:1 500€
    Peinture salon: 40 m² × 37.5€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:14 500€
    Mise aux normes électricité: 145 m² × 100€/m² = 14500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Escalier - Rénovation:1 500€
    Rénovation escalier: 1 escalier = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Rénovation:1 500€
    Rafraîchissement entrée: 1 entrée = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres. Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix ont été adaptées à la région.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 288 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 451 €/an
Calcul : 1 288 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 538 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 050 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 865 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 545 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 598 €
Revenus locatifs : +15 451 €
Charges déductibles : -90 598 €
Résultat foncier Année 1 : -75 147 €(Déficit de 75 147 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 747 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 948 €/an
Revenus locatifs : +15 451 €
Charges déductibles : -10 948 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 503 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53746.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 451 €90 606 €8 546 €-75 155 €21 400 €53 755 €53 755 €
215 760 €10 732 €8 323 €5 028 €--48 727 €
316 075 €10 500 €8 091 €5 575 €--43 152 €
416 397 €10 260 €7 851 €6 137 €--37 016 €
516 725 €10 012 €7 602 €6 713 €--30 303 €
617 059 €9 754 €7 344 €7 305 €--22 997 €
717 400 €9 488 €7 078 €7 913 €--15 085 €
817 749 €9 211 €6 802 €8 537 €--6 547 €
918 103 €8 925 €6 516 €9 178 €---
1018 466 €8 629 €6 220 €9 836 €---
1118 835 €8 323 €5 913 €10 512 €---
1219 212 €8 005 €5 595 €11 206 €---
1319 596 €7 676 €5 266 €11 920 €---
1419 988 €7 336 €4 926 €12 652 €---
1520 387 €6 983 €4 573 €13 404 €---
1620 795 €6 618 €4 208 €14 177 €---
1721 211 €6 240 €3 830 €14 971 €---
1821 635 €5 848 €3 438 €15 787 €---
1922 068 €5 442 €3 033 €16 626 €---
2022 509 €5 022 €2 613 €17 487 €---
2122 960 €4 587 €2 178 €18 372 €---
2223 419 €4 137 €1 727 €19 282 €---
2323 887 €3 671 €1 261 €20 217 €---
2424 365 €3 188 €778 €21 177 €---
2524 852 €2 687 €278 €22 165 €---
TOTAL494 905 €263 882 €123 987 €231 023 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 023 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 451 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 245 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 245 €-6 420 €+9 665 €
2+3 245 €0 €+3 245 €
3+3 245 €0 €+3 245 €
4+3 245 €0 €+3 245 €
5+3 245 €0 €+3 245 €
6+3 245 €0 €+3 245 €
7+3 245 €0 €+3 245 €
8+3 245 €0 €+3 245 €
9+3 245 €+789 €+2 456 €
10+3 245 €+2 951 €+294 €
11+3 245 €+3 154 €+91 €
12+3 245 €+3 362 €-117 €
13+3 245 €+3 576 €-331 €
14+3 245 €+3 796 €-551 €
15+3 245 €+4 021 €-776 €
16+3 245 €+4 253 €-1 008 €
17+3 245 €+4 491 €-1 246 €
18+3 245 €+4 736 €-1 491 €
19+3 245 €+4 988 €-1 743 €
20+3 245 €+5 246 €-2 001 €
21+3 245 €+5 512 €-2 267 €
22+3 245 €+5 785 €-2 540 €
23+3 245 €+6 065 €-2 820 €
24+3 245 €+6 353 €-3 108 €
25+3 245 €+6 649 €-3 404 €
Total+81 125 €+69 307 €+11 818 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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