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appartement vente 5 pieces verdun 170m2

Bien expiré
VilleVerdun (55)
Surface170m²
Coût Total206 520€
Loyer Annuel17 245€
Rentabilité8.35%
Cashflow/mois+139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 729,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité, T5 de 170m² à rénover, 3 chambres, au premier étage d'une copropriété calme idéalement située au centre ville de Verdun, avec parking à proximité immédiate.

Vous y découvrirez :

  • Une large entrée
  • Un séjour
  • Une cuisine
  • Trois chambres
  • Un salon
  • Une salle de douches
  • Un WC

Vous apprécierez l'emplacement idéal, les volumes généreux, la luminosité de chaque pièces et le grand potentiel qu'offre ce grand T5 avec plusieurs possibilités d'aménagement. Une cave complète l'offre.

Chauffage individuel électrique.

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 8 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 85.67€ par mois (soit 1028 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 240 et classe CLIMAT B indice 9. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Charles Pannequin mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de metz sous le numéro 824205371, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Verdun
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55100
Total : 206 520€
Prix d'acquisition : 124 000€
Travaux : 72 600€
Valeur du bien : 196 600€
Frais de notaire : 9 920€
Coût estimé : 9 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 8.45€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 11.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1437€/mois
Loyer annuel estimé : 17245€/an
Fourchette totale : 1023€ - 2019€/mois
Fourchette annuelle : 12277€ - 24224€/an
Rentabilité brute :8.35%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 11.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 233,77 €/m²
Basé sur :129 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 741 €
Prix d'achat :124 000 €
Décote à l'achat :-85 741€ (-40.9%)
Marge achat-revente :3 221€ (1.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 008,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 068,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 056,62€
Coût de l'assurance :18 070,50€
Taxe foncière : 1 724,49€/an
Soit par mois : 143,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 85,67€/mois
Soit par an : 1 028,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 437,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 298,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :138,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 170 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 170 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.7/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs avec traces d'humidité et moquette usée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 600 €(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:23 600€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1300€ = 22100€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€
  • Chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 3 chambres (45 m²) × 200€/m² = 9000€
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2500€/m² = 12500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdun (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 437 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 245 €/an
Calcul : 1 437 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 666 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 520 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 723 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 724 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 028 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 741 €
Revenus locatifs : +17 245 €
Charges déductibles : -82 741 €
Résultat foncier Année 1 : -65 496 €(Déficit de 65 496 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 096 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 141 €/an
Revenus locatifs : +17 245 €
Charges déductibles : -10 141 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 104 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44096.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 600 €(65% de 124 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 931 €/an
Calcul : 80 600 € × 3,636% = 2 931 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 245 €82 748 €6 672 €-65 503 €21 400 €44 103 €44 103 €
217 590 €9 967 €6 492 €7 622 €--36 480 €
317 942 €9 781 €6 306 €8 160 €--28 320 €
418 300 €9 589 €6 113 €8 712 €--19 608 €
518 666 €9 390 €5 914 €9 277 €--10 331 €
619 040 €9 184 €5 709 €9 855 €--476 €
719 421 €8 972 €5 497 €10 448 €---
819 809 €8 753 €5 278 €11 056 €---
920 205 €8 526 €5 051 €11 679 €---
1020 609 €8 292 €4 817 €12 317 €---
1121 021 €8 050 €4 575 €12 971 €---
1221 442 €7 800 €4 325 €13 641 €---
1321 871 €7 542 €4 067 €14 328 €---
1422 308 €7 276 €3 800 €15 033 €---
1522 754 €7 000 €3 525 €15 754 €---
1623 209 €6 715 €3 240 €16 494 €---
1723 674 €6 421 €2 946 €17 253 €---
1824 147 €6 117 €2 642 €18 030 €---
1924 630 €5 803 €2 328 €18 827 €---
2025 123 €5 478 €2 003 €19 644 €---
2125 625 €5 143 €1 668 €20 482 €---
2226 138 €4 797 €1 321 €21 341 €---
2326 660 €4 439 €963 €22 221 €---
2427 193 €4 069 €594 €23 124 €---
2527 737 €3 687 €212 €24 050 €---
TOTAL552 360 €255 540 €96 057 €296 819 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 296 819 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 245 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 621 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 621 €-6 420 €+10 041 €
2+3 621 €0 €+3 621 €
3+3 621 €0 €+3 621 €
4+3 621 €0 €+3 621 €
5+3 621 €0 €+3 621 €
6+3 621 €0 €+3 621 €
7+3 621 €+2 992 €+629 €
8+3 621 €+3 317 €+304 €
9+3 621 €+3 504 €+117 €
10+3 621 €+3 695 €-74 €
11+3 621 €+3 891 €-270 €
12+3 621 €+4 092 €-471 €
13+3 621 €+4 299 €-678 €
14+3 621 €+4 510 €-889 €
15+3 621 €+4 726 €-1 105 €
16+3 621 €+4 948 €-1 327 €
17+3 621 €+5 176 €-1 555 €
18+3 621 €+5 409 €-1 788 €
19+3 621 €+5 648 €-2 027 €
20+3 621 €+5 893 €-2 272 €
21+3 621 €+6 145 €-2 524 €
22+3 621 €+6 402 €-2 781 €
23+3 621 €+6 666 €-3 045 €
24+3 621 €+6 937 €-3 316 €
25+3 621 €+7 215 €-3 594 €
Total+90 525 €+89 046 €+1 479 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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