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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleThiais (94)
Surface75.3m²
Coût Total210 120€
Loyer Annuel16 270€
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois-261€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 75.3 m²
Prix au m² : 2 509,96 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 18,95 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Belle vue, Digicode, Interphone, Non meublé

THIAIS, proche "Thiais Village", au 5ème étage avec ascenseur, beau 4 pièces très lumineux avec vue dégagée comprenant une entrée, séjour avec cuisine américaine équipée, 3 chambres, salle d'eau, wc séparés. Cellier en dépendance. Prix : 189000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 100 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 4412.0 euros/an Bien proposé par Nasser BEN KHELIFA EI, agent commercial (RSAC 907861652)

Ville : Thiais
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94320
Coordonnées : 48.759191, 2.388579
Total : 210 120€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 195 000€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.3m²
Loyer prédit : 18.01€/m²/mois
Fourchette : 14.70€ - 22.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1356€/mois
Loyer annuel estimé : 16270€/an
Fourchette totale : 1107€ - 1661€/mois
Fourchette annuelle : 13281€ - 19932€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 9.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 582,09 €/m²
Basé sur :288 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :269 731 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-80 731€ (-29.9%)
Marge achat-revente :59 611€ (22.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 051,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :61,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 113,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 453,07€
Coût de l'assurance :18 385,50€
Taxe foncière : 1 627,02€/an
Soit par mois : 135,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 367,67€/mois
Soit par an : 4 412,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 355,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 616,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-260,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 283 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75.3 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 356 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 270 €/an
Calcul : 1 356 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 262 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 120 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 735 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 627 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 412 €/an
Calcul : 368 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 036 €
Revenus locatifs : +16 270 €
Charges déductibles : -20 036 €
Résultat foncier Année 1 : -3 766 €(Déficit de 3 766 €)
Imputable sur revenu global : 3 766 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 036 €/an
Revenus locatifs : +16 270 €
Charges déductibles : -14 036 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 234 €/an
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 270 €20 043 €7 269 €-3 773 €3 773 €--
216 596 €13 853 €7 078 €2 743 €---
316 927 €13 656 €6 881 €3 272 €---
417 266 €13 451 €6 677 €3 815 €---
517 611 €13 240 €6 466 €4 371 €---
617 964 €13 021 €6 247 €4 943 €---
718 323 €12 794 €6 020 €5 529 €---
818 689 €12 559 €5 785 €6 130 €---
919 063 €12 316 €5 542 €6 747 €---
1019 444 €12 064 €5 290 €7 380 €---
1119 833 €11 803 €5 029 €8 030 €---
1220 230 €11 533 €4 759 €8 697 €---
1320 635 €11 254 €4 479 €9 381 €---
1421 047 €10 964 €4 190 €10 083 €---
1521 468 €10 664 €3 890 €10 804 €---
1621 898 €10 353 €3 579 €11 544 €---
1722 335 €10 032 €3 257 €12 304 €---
1822 782 €9 699 €2 924 €13 084 €---
1923 238 €9 354 €2 579 €13 884 €---
2023 703 €8 996 €2 222 €14 706 €---
2124 177 €8 627 €1 852 €15 550 €---
2224 660 €8 243 €1 469 €16 417 €---
2325 153 €7 847 €1 072 €17 307 €---
2425 656 €7 436 €662 €18 220 €---
2526 170 €7 011 €236 €19 159 €---
TOTAL521 139 €280 814 €105 453 €240 325 €3 773 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 132 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 325 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 270 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 417 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 417 €-1 132 €+4 549 €
2+3 417 €+823 €+2 594 €
3+3 417 €+982 €+2 435 €
4+3 417 €+1 144 €+2 273 €
5+3 417 €+1 311 €+2 106 €
6+3 417 €+1 483 €+1 934 €
7+3 417 €+1 659 €+1 758 €
8+3 417 €+1 839 €+1 578 €
9+3 417 €+2 024 €+1 393 €
10+3 417 €+2 214 €+1 203 €
11+3 417 €+2 409 €+1 008 €
12+3 417 €+2 609 €+808 €
13+3 417 €+2 814 €+603 €
14+3 417 €+3 025 €+392 €
15+3 417 €+3 241 €+176 €
16+3 417 €+3 463 €-46 €
17+3 417 €+3 691 €-274 €
18+3 417 €+3 925 €-508 €
19+3 417 €+4 165 €-748 €
20+3 417 €+4 412 €-995 €
21+3 417 €+4 665 €-1 248 €
22+3 417 €+4 925 €-1 508 €
23+3 417 €+5 192 €-1 775 €
24+3 417 €+5 466 €-2 049 €
25+3 417 €+5 748 €-2 331 €
Total+85 425 €+72 097 €+13 328 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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