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Maison plein pied a rénover

VilleGièvres (41)
Surface120m²
Coût Total147 100€
Loyer Annuel10 003€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À réinventer selon vos envies - FORT POTENTIEL !

Vous recherchez un projet de rénovation avec un véritable potentiel ? Cette maison de plain-pied n'attend que votre imagination pour retrouver tout son charme.

Sur un grand terrain de 990 m2, elle s'étend sur environ 120 m2 habitables et dispose également de plusieurs dépendances ( voir le plan)

LA MAISON EST ENTIÈREMENT À RÉNOVER ET N'EST PAS HABITABLE EN L'ÉTAT, notamment en raison d'une forte odeur liée aux plaques de placo a changer

EN REVANCHE LA STRUCTURE DU BÂTIMENT EST SAINE, constituant une excellente base pour un projet de rénovation complète

✳️LES ATOUTS : 🔹Maison de plain-pied 🔹Grande surface habitable 🔹 Possibilité de modifier les volumes 🔹Jardin de 990m2 🔹Structure saine 🔹Fort potentiel de valorisation après travaux

Un bien idéal pour les amateurs de rénovation, les investisseurs ou toute personne souhaitant créer une maison à son image

Agence s'abstenir !

Ville : Gièvres
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41130
Coordonnées : 47.286110, 1.724440
Total : 147 100€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 82 300€
Valeur du bien : 142 300€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 5.62€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 834€/mois
Loyer annuel estimé : 10003€/an
Fourchette totale : 674€ - 1031€/mois
Fourchette annuelle : 8089€ - 12371€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :914,63 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :109 756 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-49 756€ (-45.3%)
Marge achat-revente :-37 344€ (-34.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :724,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :36,78€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 761,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 290,99€
Coût de l'assurance :11 032,50€
Taxe foncière : 1 000,34€/an
Soit par mois : 83,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 833,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 844,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 3 chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries)
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 1/5 - Murs en mauvais état, peinture écaillée, sol abîmé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison à rénover entièrement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyauteries vétustes)
Quantité: 120 m²
Raison: État 1/5 - Maison à rénover entièrement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 300 €(686 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:8 400€
    Isolation combles perdus: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (pose incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation complète 3 chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€ (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre incluse)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie:7 200€
    Remplacement tuyauterie: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gièvres (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 834 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 003 €/an
Calcul : 834 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 865 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 100 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 441 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 606 €
Revenus locatifs : +10 003 €
Charges déductibles : -88 606 €
Résultat foncier Année 1 : -78 603 €(Déficit de 78 603 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 203 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 306 €/an
Revenus locatifs : +10 003 €
Charges déductibles : -6 306 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 697 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57202.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 003 €88 611 €4 869 €-78 608 €21 400 €57 208 €57 208 €
210 203 €6 181 €4 739 €4 023 €--53 185 €
310 408 €6 046 €4 605 €4 361 €--48 824 €
410 616 €5 907 €4 466 €4 709 €--44 115 €
510 828 €5 763 €4 322 €5 065 €--39 051 €
611 045 €5 614 €4 173 €5 430 €--33 621 €
711 265 €5 461 €4 019 €5 805 €--27 816 €
811 491 €5 302 €3 860 €6 189 €--21 626 €
911 721 €5 137 €3 695 €6 584 €--15 043 €
1011 955 €4 967 €3 525 €6 988 €--8 055 €
1112 194 €4 791 €3 349 €7 403 €--652 €
1212 438 €4 609 €3 167 €7 829 €---
1312 687 €4 421 €2 979 €8 266 €---
1412 940 €4 227 €2 785 €8 714 €---
1513 199 €4 026 €2 584 €9 174 €---
1613 463 €3 818 €2 376 €9 646 €---
1713 733 €3 603 €2 161 €10 130 €---
1814 007 €3 380 €1 939 €10 627 €---
1914 287 €3 150 €1 709 €11 137 €---
2014 573 €2 913 €1 471 €11 660 €---
2114 865 €2 667 €1 225 €12 198 €---
2215 162 €2 413 €971 €12 749 €---
2315 465 €2 150 €708 €13 315 €---
2415 774 €1 878 €437 €13 896 €---
2516 090 €1 597 €156 €14 492 €---
TOTAL320 412 €188 632 €70 291 €131 780 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 780 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 003 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 101 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 101 €-6 420 €+8 521 €
2+2 101 €0 €+2 101 €
3+2 101 €0 €+2 101 €
4+2 101 €0 €+2 101 €
5+2 101 €0 €+2 101 €
6+2 101 €0 €+2 101 €
7+2 101 €0 €+2 101 €
8+2 101 €0 €+2 101 €
9+2 101 €0 €+2 101 €
10+2 101 €0 €+2 101 €
11+2 101 €0 €+2 101 €
12+2 101 €+2 349 €-248 €
13+2 101 €+2 480 €-379 €
14+2 101 €+2 614 €-513 €
15+2 101 €+2 752 €-651 €
16+2 101 €+2 894 €-793 €
17+2 101 €+3 039 €-938 €
18+2 101 €+3 188 €-1 087 €
19+2 101 €+3 341 €-1 240 €
20+2 101 €+3 498 €-1 397 €
21+2 101 €+3 659 €-1 558 €
22+2 101 €+3 825 €-1 724 €
23+2 101 €+3 994 €-1 893 €
24+2 101 €+4 169 €-2 068 €
25+2 101 €+4 348 €-2 247 €
Total+52 525 €+39 730 €+12 795 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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