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Maison - 4 pièce(s) - 73 m²

VilleMachine (58)
Surface73
Coût Total99 400
Loyer Annuel6 320
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-48
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 671,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

La Machine À moins de 3 heures de Paris

Idéalement située dans un quartier calme de La Machine, cette maison bénéficie de la proximité immédiate de toutes les commodités : supermarché, écoles jusqu'au collège, pharmacie, boulangerie et commerces du quotidien.

Elle se compose d'une petite véranda faisant office d'entrée, ouvrant sur une cuisine aménagée et ouverte sur la salle à manger. Vous découvrirez également un salon, deux chambres ainsi qu'une salle d'eau avec WC et espace buanderie.

En sous-sol, deux grandes caves offrent un bel espace de stockage.

À l'extérieur, vous profiterez d'un terrain de 753 m².

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Surface Loi Carrez : 73

Ville : Machine
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58260
Total : 99 400
Prix d'acquisition : 49 000
Travaux : 46 480
Valeur du bien : 95 480
Frais de notaire : 3 920
Coût estimé : 3 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.61€ - 9.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 527€/mois
Loyer annuel estimé : 6320€/an
Fourchette totale : 409€ - 678€/mois
Fourchette annuelle : 4912€ - 8132€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :744,67 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :54 361
Prix d'achat :49 000
Décote à l'achat :-5 361 (-9.9%)
Marge achat-revente :-45 039€ (-82.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :37,28€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 521,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 917,70
Coût de l'assurance :11 182,50
Taxe foncière : 631,99€/an
Soit par mois : 52,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 526,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 574,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 73 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 8-10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises si nécessaire
Quantité: entière maison
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 480(637 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 380
    Isolation toiture/combles: 73 m² × 60€/m² = 4380€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:4 500
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 450€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 300
    Peinture salon: 50 m² × 26€/m² = 1300€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:7 300
    Mise aux normes électricité: 73 m² × 100€/m² = 7300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Machine (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 527 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 320 €/an
Calcul : 527 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 189 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 400 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 447 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 632 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 480
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 748
Revenus locatifs : +6 320
Charges déductibles : -50 748
Résultat foncier Année 1 : -44 428(Déficit de 44 428 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 028
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 268 €/an
Revenus locatifs : +6 320
Charges déductibles : -4 268
Résultat foncier Années 2+ : 2 052 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23027.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 32050 7513 192-44 43121 400 €23 031 €23 031 €
26 4464 1853 1052 262--20 769 €
36 5754 0953 0162 480--18 289 €
46 7074 0032 9242 704--15 585 €
56 8413 9082 8282 933--12 652 €
66 9783 8092 7303 169--9 484 €
77 1173 7072 6283 410--6 074 €
87 2603 6022 5233 657--2 417 €
97 4053 4942 4153 911---
107 5533 3822 3034 171---
117 7043 2662 1874 438---
127 8583 1462 0674 712---
138 0153 0231 9444 992---
148 1752 8951 8165 280---
158 3392 7631 6845 576---
168 5062 6271 5485 879---
178 6762 4861 4076 189---
188 8492 3411 2626 508---
199 0262 1911 1126 835---
209 2072 0369577 171---
219 3911 8767967 515---
229 5791 7106317 869---
239 7701 5394608 231---
249 9661 3632838 603---
2510 1651 1801018 985---
TOTAL202 429119 38045 91883 04921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 049
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 320 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 327 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 327-6 420+7 747
2+1 3270+1 327
3+1 3270+1 327
4+1 3270+1 327
5+1 3270+1 327
6+1 3270+1 327
7+1 3270+1 327
8+1 3270+1 327
9+1 327+448+879
10+1 327+1 251+76
11+1 327+1 331-4
12+1 327+1 413-86
13+1 327+1 498-171
14+1 327+1 584-257
15+1 327+1 673-346
16+1 327+1 764-437
17+1 327+1 857-530
18+1 327+1 952-625
19+1 327+2 051-724
20+1 327+2 151-824
21+1 327+2 255-928
22+1 327+2 361-1 034
23+1 327+2 469-1 142
24+1 327+2 581-1 254
25+1 327+2 695-1 368
Total+33 175+24 915+8 260
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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