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Appartement F3 à vendre - 3 pièces - 61,63 m2 - Fresnes - 94 - ILE-DE-FRANCE

VilleFresnes (94)
Surface61.63m²
Coût Total232 892€
Loyer Annuel12 614€
Rentabilité5.42%
Cashflow/mois-287€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 900 €
Surface : 61.63 m²
Prix au m² : 2 594,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Géothermie au sol Urbain, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

A RENOVER INTEGRALEMENT ! (Sols, murs plafonds, installation électrique, cuisine et salle bains). Situé en limite de L'HAY-LES-ROSES, dans un quartier calme et verdoyant, CENTURY 21 Eureka vous propose cet appartement 3 pièces au fort potentiel, au sein d'un immeuble en pierre de taille. Entièrement à rénover, cet appartement offre une liberté totale d'aménagement pour créer un intérieur à votre image. Il se compose d'une entrée avec un cellier, d'un séjour lumineux, prolongé par un balcon avec une vue dégagée. La cuisine attenante peut être ouverte sur le séjour. L'espace nuit comprend deux chambres, ainsi qu'une salle de bains, un WC indépendant, et un dressing. Vous bénéficierez également de la jouissance exclusive d'un stationnement extérieur au sein de la résidence. Son emplacement privilégié, à proximité immédiate des écoles (de la maternelle au lycée), des commerces et des transports, en fait un bien idéal pour une famille ou un projet de résidence personnalisée. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 840.0 € et 1190.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Fabien CRIADO EI, agent commercial (RSAC 800156846) - https://www.century21eureka.com/mentions_legales/

Ville : Fresnes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94260
Coordonnées : 48.764335, 2.326526
Total : 232 892€
Prix d'acquisition : 159 900€
Travaux : 60 200€
Valeur du bien : 220 100€
Frais de notaire : 12 792€
Coût estimé : 12 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61.63m²
Loyer prédit : 17.06€/m²/mois
Fourchette : 14.38€ - 20.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1051€/mois
Loyer annuel estimé : 12614€/an
Fourchette totale : 886€ - 1247€/mois
Fourchette annuelle : 10633€ - 14964€/an
Rentabilité brute :5.42%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 6.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 363,1 €/m²
Basé sur :222 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :207 268 €
Prix d'achat :159 900 €
Décote à l'achat :-47 368€ (-22.9%)
Marge achat-revente :-25 624€ (-12.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 139,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :93,16€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 233,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 062,29€
Coût de l'assurance :27 947,04€
Taxe foncière : 1 261,40€/an
Soit par mois : 105,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 051,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 338,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-286,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 61,63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la performance énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation intégrale.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état, nécessite une rénovation intégrale.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres en très mauvais état, nécessitant une rénovation complète.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon nécessite une rénovation intégrale.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remplacement du tableau électrique et mise à la terre si absente.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - mise aux normes obligatoire.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, ainsi que des évacuations.
Quantité: plomberie complète
Raison: État 1/5 assumé - plomberie à vérifier et mettre aux normes.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 200 €(977 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclut la pose et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (inclut la pose et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut la pose et la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (inclut la pose et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (inclut la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation complète chambres: 2 chambres × 2500€ = 5000€ (inclut la pose et la main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon × 4000€ = 4000€ (inclut la pose et la main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (inclut la pose et la main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 4000€ = 4000€ (inclut la pose et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fresnes (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 051 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 614 €/an
Calcul : 1 051 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 563 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 892 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 118 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 261 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 142 €
Revenus locatifs : +12 614 €
Charges déductibles : -70 142 €
Résultat foncier Année 1 : -57 528 €(Déficit de 57 528 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 128 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 942 €/an
Revenus locatifs : +12 614 €
Charges déductibles : -9 942 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 672 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36128.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 935 €(65% de 159 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 779 €/an
Calcul : 103 935 € × 3,636% = 3 779 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 614 €70 150 €7 571 €-57 536 €21 400 €36 136 €36 136 €
212 866 €9 746 €7 367 €3 120 €--33 015 €
313 124 €9 535 €7 156 €3 589 €--29 427 €
413 386 €9 317 €6 938 €4 069 €--25 358 €
513 654 €9 092 €6 713 €4 562 €--20 796 €
613 927 €8 859 €6 480 €5 067 €--15 729 €
714 205 €8 619 €6 240 €5 586 €--10 143 €
814 490 €8 371 €5 991 €6 119 €--4 024 €
914 779 €8 114 €5 735 €6 665 €---
1015 075 €7 849 €5 469 €7 226 €---
1115 376 €7 574 €5 195 €7 802 €---
1215 684 €7 291 €4 912 €8 393 €---
1315 998 €6 998 €4 619 €8 999 €---
1416 318 €6 696 €4 316 €9 622 €---
1516 644 €6 383 €4 004 €10 261 €---
1616 977 €6 060 €3 680 €10 917 €---
1717 316 €5 726 €3 347 €11 590 €---
1817 663 €5 381 €3 001 €12 282 €---
1918 016 €5 024 €2 645 €12 992 €---
2018 376 €4 656 €2 276 €13 721 €---
2118 744 €4 275 €1 896 €14 469 €---
2219 119 €3 881 €1 502 €15 237 €---
2319 501 €3 475 €1 095 €16 026 €---
2419 891 €3 054 €675 €16 837 €---
2520 289 €2 620 €241 €17 669 €---
TOTAL404 030 €228 744 €109 062 €175 286 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 286 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 614 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 649 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 649 €-6 420 €+9 069 €
2+2 649 €0 €+2 649 €
3+2 649 €0 €+2 649 €
4+2 649 €0 €+2 649 €
5+2 649 €0 €+2 649 €
6+2 649 €0 €+2 649 €
7+2 649 €0 €+2 649 €
8+2 649 €0 €+2 649 €
9+2 649 €+793 €+1 856 €
10+2 649 €+2 168 €+481 €
11+2 649 €+2 341 €+308 €
12+2 649 €+2 518 €+131 €
13+2 649 €+2 700 €-51 €
14+2 649 €+2 887 €-238 €
15+2 649 €+3 078 €-429 €
16+2 649 €+3 275 €-626 €
17+2 649 €+3 477 €-828 €
18+2 649 €+3 685 €-1 036 €
19+2 649 €+3 898 €-1 249 €
20+2 649 €+4 116 €-1 467 €
21+2 649 €+4 341 €-1 692 €
22+2 649 €+4 571 €-1 922 €
23+2 649 €+4 808 €-2 159 €
24+2 649 €+5 051 €-2 402 €
25+2 649 €+5 301 €-2 652 €
Total+66 225 €+52 586 €+13 639 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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