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Achat : Appartement Carcassonne (11000)

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface111m²
Coût Total146 652€
Loyer Annuel11 594€
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois+112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 900 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 1 170,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 111 m², 5 pièces, 3 chambres, 2 salles de bain, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Dans le village de Pennautier, à seulement quelques minutes de Carcassonne, découvrez cet immeuble d'habitation composé de deux appartements ainsi qu'un garage facilitant le stationnement. Les deux appartements, entièrement rénovés, sont actuellement loués et génèrent un revenu locatif mensuel de 1 030 €. Chacun dispose de son entrée indépendante, offrant confort et tranquillité aux locataires. Le garage constitue un véritable atout supplémentaire en apportant un stationnement privatif apprécié. Ce bien clé en main représente une opportunité idéale pour un premier investissement ou pour développer votre patrimoine avec un produit rentable, situé dans un secteur recherché.

Jonathan : « Un immeuble propre qui génère une bonne rentabilité. »

Chers confrères, nous restons ouverts à l'inter-agence. Vous avez un client ? Nous avons l'Adresse. N'hésitez pas à nous pour échanger.

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.210900, 2.343310
Total : 146 652€
Prix d'acquisition : 129 900€
Travaux : 6 360€
Valeur du bien : 136 260€
Frais de notaire : 10 392€
Coût estimé : 10 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 966€/mois
Loyer annuel estimé : 11594€/an
Fourchette totale : 775€ - 1205€/mois
Fourchette annuelle : 9300€ - 14455€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 9.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 266,55 €/m²
Basé sur :340 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 586 €
Prix d'achat :129 900 €
Décote à l'achat :-10 686€ (-7.6%)
Marge achat-revente :-6 066€ (-4.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 652€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :716,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 757,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 210,80€
Coût de l'assurance :12 465,42€
Taxe foncière : 1 159,44€/an
Soit par mois : 96,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 966,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 854,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :111,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires légèrement datés (lavabo, douche) et carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet flottant ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 360 €(57 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Carrelage:960€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 80€/m² = 480€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les travaux de revêtement et peinture.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 966 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 594 €/an
Calcul : 966 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 733 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 652 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 499 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 159 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 751 €
Revenus locatifs : +11 594 €
Charges déductibles : -12 751 €
Résultat foncier Année 1 : -1 157 €(Déficit de 1 157 €)
Imputable sur revenu global : 1 157 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 391 €/an
Revenus locatifs : +11 594 €
Charges déductibles : -6 391 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 203 €/an
Prix d'achat du bien : 129 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 435 €(65% de 129 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 070 €/an
Calcul : 84 435 € × 3,636% = 3 070 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 594 €12 756 €4 738 €-1 162 €1 162 €--
211 826 €6 268 €4 610 €5 558 €---
312 063 €6 136 €4 478 €5 927 €---
412 304 €5 999 €4 341 €6 305 €---
512 550 €5 858 €4 200 €6 692 €---
612 801 €5 712 €4 054 €7 089 €---
713 057 €5 561 €3 903 €7 496 €---
813 318 €5 406 €3 748 €7 913 €---
913 585 €5 245 €3 587 €8 340 €---
1013 856 €5 079 €3 421 €8 778 €---
1114 134 €4 907 €3 249 €9 227 €---
1214 416 €4 729 €3 071 €9 687 €---
1314 704 €4 546 €2 888 €10 158 €---
1414 999 €4 357 €2 699 €10 642 €---
1515 299 €4 161 €2 503 €11 138 €---
1615 605 €3 959 €2 301 €11 646 €---
1715 917 €3 750 €2 092 €12 167 €---
1816 235 €3 534 €1 876 €12 701 €---
1916 560 €3 311 €1 653 €13 249 €---
2016 891 €3 080 €1 422 €13 810 €---
2117 229 €2 842 €1 184 €14 386 €---
2217 573 €2 596 €938 €14 977 €---
2317 925 €2 342 €684 €15 582 €---
2418 283 €2 080 €422 €16 204 €---
2518 649 €1 808 €150 €16 840 €---
TOTAL371 372 €116 022 €68 211 €255 350 €1 162 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 349 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 350 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 594 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 435 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 435 €-349 €+2 784 €
2+2 435 €+1 667 €+768 €
3+2 435 €+1 778 €+657 €
4+2 435 €+1 891 €+544 €
5+2 435 €+2 008 €+427 €
6+2 435 €+2 127 €+308 €
7+2 435 €+2 249 €+186 €
8+2 435 €+2 374 €+61 €
9+2 435 €+2 502 €-67 €
10+2 435 €+2 633 €-198 €
11+2 435 €+2 768 €-333 €
12+2 435 €+2 906 €-471 €
13+2 435 €+3 048 €-613 €
14+2 435 €+3 193 €-758 €
15+2 435 €+3 341 €-906 €
16+2 435 €+3 494 €-1 059 €
17+2 435 €+3 650 €-1 215 €
18+2 435 €+3 810 €-1 375 €
19+2 435 €+3 975 €-1 540 €
20+2 435 €+4 143 €-1 708 €
21+2 435 €+4 316 €-1 881 €
22+2 435 €+4 493 €-2 058 €
23+2 435 €+4 675 €-2 240 €
24+2 435 €+4 861 €-2 426 €
25+2 435 €+5 052 €-2 617 €
Total+60 875 €+76 605 €+-15 730 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 166 jours
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