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T3 lumineux , résidence calme et arborée proche commodités

Bien expiré
VilleMarseille 13e (13)
Surface59m²
Coût Total159 970€
Loyer Annuel10 029€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 2 016,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 14
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

JFZ IMMOBILIER vous propose ce T3 lumineux d’environ 59m2 qui vous séduira par sa clarté et son emplacement stratégique proche toutes commodités ( Metro) , (école , pharmacie , presse , boulangerie au sein de la résidence ) .

Il est composé de la façon suivante :

  • un hall d’entrée qui dessert d’un côté une salle d’eau avec grand bac à douche , de l’autre un linéaire de placards , un grand salon séjour lumineux avec vue dégagée donnant sur un balcon avec vue dégagée -une cuisine séparée
  • 2 chambres claires

Prix : 119 000€ FAI

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.336320, 5.424250
Total : 159 970€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 31 450€
Valeur du bien : 150 450€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 836€/mois
Loyer annuel estimé : 10029€/an
Fourchette totale : 653€ - 1070€/mois
Fourchette annuelle : 7833€ - 12840€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :787,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :47,99€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 835,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 185,87€
Coût de l'assurance :14 397,30€
Taxe foncière : 1 002,87€/an
Soit par mois : 83,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 835,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 918,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée vieillissante avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 450 €(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:2 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 836 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 029 €/an
Calcul : 836 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 274 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 970 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 003 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 303 €
Revenus locatifs : +10 029 €
Charges déductibles : -38 303 €
Résultat foncier Année 1 : -28 275 €(Déficit de 28 275 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 875 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 853 €/an
Revenus locatifs : +10 029 €
Charges déductibles : -6 853 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 175 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6874.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 029 €38 308 €5 280 €-28 280 €21 400 €6 880 €6 880 €
210 229 €6 717 €5 138 €3 512 €--3 367 €
310 434 €6 571 €4 992 €3 863 €---
410 643 €6 420 €4 841 €4 223 €---
510 855 €6 264 €4 685 €4 592 €---
611 072 €6 102 €4 523 €4 970 €---
711 294 €5 935 €4 356 €5 359 €---
811 520 €5 763 €4 184 €5 757 €---
911 750 €5 584 €4 005 €6 166 €---
1011 985 €5 400 €3 821 €6 586 €---
1112 225 €5 209 €3 630 €7 016 €---
1212 469 €5 012 €3 433 €7 458 €---
1312 719 €4 808 €3 229 €7 911 €---
1412 973 €4 597 €3 018 €8 376 €---
1513 233 €4 379 €2 800 €8 854 €---
1613 497 €4 153 €2 575 €9 344 €---
1713 767 €3 920 €2 341 €9 847 €---
1814 043 €3 679 €2 100 €10 363 €---
1914 323 €3 430 €1 851 €10 893 €---
2014 610 €3 173 €1 594 €11 437 €---
2114 902 €2 906 €1 327 €11 996 €---
2215 200 €2 631 €1 052 €12 569 €---
2315 504 €2 346 €767 €13 158 €---
2415 814 €2 052 €473 €13 762 €---
2516 131 €1 747 €169 €14 383 €---
TOTAL321 222 €147 105 €76 186 €174 117 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 117 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 029 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 106 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 106 €-6 420 €+8 526 €
2+2 106 €0 €+2 106 €
3+2 106 €+149 €+1 957 €
4+2 106 €+1 267 €+839 €
5+2 106 €+1 378 €+728 €
6+2 106 €+1 491 €+615 €
7+2 106 €+1 608 €+498 €
8+2 106 €+1 727 €+379 €
9+2 106 €+1 850 €+256 €
10+2 106 €+1 976 €+130 €
11+2 106 €+2 105 €+1 €
12+2 106 €+2 237 €-131 €
13+2 106 €+2 373 €-267 €
14+2 106 €+2 513 €-407 €
15+2 106 €+2 656 €-550 €
16+2 106 €+2 803 €-697 €
17+2 106 €+2 954 €-848 €
18+2 106 €+3 109 €-1 003 €
19+2 106 €+3 268 €-1 162 €
20+2 106 €+3 431 €-1 325 €
21+2 106 €+3 599 €-1 493 €
22+2 106 €+3 771 €-1 665 €
23+2 106 €+3 947 €-1 841 €
24+2 106 €+4 129 €-2 023 €
25+2 106 €+4 315 €-2 209 €
Total+52 650 €+52 235 €+415 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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