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Maison - 5 pièce(s) - 155 m²

Bien expiré
VilleChallain-la-Potherie (49)
Surface155
Coût Total209 500
Loyer Annuel12 740
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-138
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 709,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France

  • Steeven Jean-Baptiste vous propose: EXCLUSIVEMENT CHEZ I@D FRANCE
  • MAISON
  • 3 CHAMBRES
  • JARDIN
  • SALON & SEJOUR
  • PROCHE DES COMMDITES
  • BEAUX VOLUMES
  • 2 DEPENDANCES -

Découvrez cette maison à rénover de 155 m2 environ. Elle se compose de 3 entrées, un salon, un séjour, une cuisine, une salle de bain et un WC indépendant.

Au premier étage, 3 chambres et un palier.

Au deuxième étage, un grenier entièrement aménageable selon vos envies

En extérieur, un jardin et 2 dépendances complètent ce bien.

Idéal pour investissement locatif ou projet de vie seul ou en famille.

SES ATOUTS : Maison de ville proche du bourg, fort potentiel, gros volumes.

UNE VISITE S'IMPOSE !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 403 et classe CLIMAT C indice 13. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Steeven Jean-Baptiste mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Nantes sous le numéro 930502232, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. CC HT Numéro de mandat : 1778433

Ville : Challain-la-Potherie
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49440
Total : 209 500
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 90 700
Valeur du bien : 200 700
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.24€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1062€/mois
Loyer annuel estimé : 12740€/an
Fourchette totale : 813€ - 1387€/mois
Fourchette annuelle : 9753€ - 16641€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 030,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :62,85€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 093,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 774,58
Coût de l'assurance :18 855,00
Taxe foncière : 1 273,96€/an
Soit par mois : 106,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 061,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 199,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 403 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Classe énergétique F avec indice 403.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec murs abîmés et installations anciennes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec état varié, rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Assurer la fonctionnalité des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 700(585 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 300
    Isolation toiture/combles: 155 m² × 60€/m² = 9300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:19 000
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 1000€ = 19000€ (pose incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 200
    Parquet flottant: 42 m² × 100€/m² = 4200€ (pose incluse)
  • Salon:10 000
    Rénovation complète salon: 20 m² × 500€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:2 000
    Mise à jour plomberie: 155 m² × 12.90€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Challain-la-Potherie (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 062 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 740 €/an
Calcul : 1 062 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 908 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 500 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 754 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 274 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 636
Revenus locatifs : +12 740
Charges déductibles : -99 636
Résultat foncier Année 1 : -86 896(Déficit de 86 896 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 65 496
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 936 €/an
Revenus locatifs : +12 740
Charges déductibles : -8 936
Résultat foncier Années 2+ : 3 804 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 65496.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 74099 6426 914-86 90321 400 €65 503 €65 503 €
212 9948 7576 7294 237--61 266 €
313 2548 5666 5384 688--56 578 €
413 5198 3686 3405 151--51 426 €
513 7908 1646 1355 626--45 800 €
614 0667 9525 9246 113--39 687 €
714 3477 7335 7056 613--33 074 €
814 6347 5075 4797 126--25 947 €
914 9267 2745 2467 653--18 294 €
1015 2257 0325 0048 193--10 101 €
1115 5296 7824 7548 747--1 354 €
1215 8406 5244 4969 316---
1316 1576 2574 2299 900---
1416 4805 9813 95210 499---
1516 8105 6953 66711 115---
1617 1465 4003 37211 746---
1717 4895 0953 06612 394---
1817 8384 7792 75113 059---
1918 1954 4532 42513 743---
2018 5594 1152 08714 444---
2118 9303 7671 73815 164---
2219 3093 4061 37815 903---
2319 6953 0331 00516 662---
2420 0892 64861917 441---
2520 4912 24922118 242---
TOTAL408 053241 17999 775166 87421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 874
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 740 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 675 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 675-6 420+9 095
2+2 6750+2 675
3+2 6750+2 675
4+2 6750+2 675
5+2 6750+2 675
6+2 6750+2 675
7+2 6750+2 675
8+2 6750+2 675
9+2 6750+2 675
10+2 6750+2 675
11+2 6750+2 675
12+2 675+2 795-120
13+2 675+2 970-295
14+2 675+3 150-475
15+2 675+3 334-659
16+2 675+3 524-849
17+2 675+3 718-1 043
18+2 675+3 918-1 243
19+2 675+4 123-1 448
20+2 675+4 333-1 658
21+2 675+4 549-1 874
22+2 675+4 771-2 096
23+2 675+4 999-2 324
24+2 675+5 232-2 557
25+2 675+5 473-2 798
Total+66 875+50 468+16 407
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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