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APPARTEMENT T3 VUE MER MARSEILLE 14ÈME

VilleMarseille 14e (13)
Surface60m²
Coût Total147 700€
Loyer Annuel8 941€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 916,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 9, Cave, Nombre de WC : 1

Opportunité à saisir ! Très bel appartement T3 rénové de 60 m2 en étage élevé, traversant, bénéficiant de deux extérieurs, dont un avec vue mer !  Entrée avec porte blindée et placard, salon ouvrant sur balcon, WC séparé, salle de bain, deux chambres et une cuisine séparé avec un joli balcon au calme. Double vitrage, chaufage et eau chaude individuels au gaz, DPE C. Les plus : une cave et une garage ! « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » - http://www.archipels-immo.fr/

Ville : Marseille 14e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13014
Coordonnées : 43.324326, 5.370890
Total : 147 700€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 23 500€
Valeur du bien : 138 500€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 10.16€ - 15.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 745€/mois
Loyer annuel estimé : 8941€/an
Fourchette totale : 609€ - 911€/mois
Fourchette annuelle : 7314€ - 10931€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 285,71 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 143 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :+37 857€ (+49.1%)
Marge achat-revente :-70 557€ (-91.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :731,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :43,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 774,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 757,01€
Coût de l'assurance :12 923,75€
Taxe foncière : 894,14€/an
Soit par mois : 74,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 745,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 849,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-104,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 132 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux meubles, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager ancien et meubles en bois
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 500 €(392 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1300€/m² = 6500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 800€
    Parquet flottant 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Peinture 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 2200€
  • Salon:2 700€
    Parquet flottant 15 m²: 50€/m² × 15 = 750€, Peinture 15 m²: 30€/m² × 15 = 450€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 745 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 941 €/an
Calcul : 745 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 958 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 894 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 869 €
Revenus locatifs : +8 941 €
Charges déductibles : -29 869 €
Résultat foncier Année 1 : -20 928 €(Déficit de 20 928 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 228 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 369 €/an
Revenus locatifs : +8 941 €
Charges déductibles : -6 369 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 572 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10227.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 941 €29 874 €4 963 €-20 932 €10 700 €10 232 €10 232 €
29 120 €6 242 €4 831 €2 878 €--7 354 €
39 303 €6 106 €4 695 €3 197 €--4 157 €
49 489 €5 965 €4 554 €3 524 €--633 €
59 678 €5 819 €4 408 €3 860 €---
69 872 €5 668 €4 257 €4 204 €---
710 069 €5 512 €4 101 €4 558 €---
810 271 €5 350 €3 939 €4 921 €---
910 476 €5 183 €3 772 €5 293 €---
1010 686 €5 010 €3 599 €5 676 €---
1110 899 €4 831 €3 420 €6 068 €---
1211 117 €4 646 €3 235 €6 471 €---
1311 340 €4 455 €3 044 €6 885 €---
1411 567 €4 257 €2 846 €7 310 €---
1511 798 €4 052 €2 641 €7 746 €---
1612 034 €3 840 €2 429 €8 194 €---
1712 275 €3 621 €2 210 €8 654 €---
1812 520 €3 394 €1 983 €9 126 €---
1912 770 €3 159 €1 748 €9 611 €---
2013 026 €2 916 €1 505 €10 110 €---
2113 286 €2 665 €1 254 €10 621 €---
2213 552 €2 405 €994 €11 147 €---
2313 823 €2 136 €725 €11 687 €---
2414 100 €1 858 €447 €12 241 €---
2514 382 €1 571 €160 €12 811 €---
TOTAL286 395 €130 534 €71 757 €155 861 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 861 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 941 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 878 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 878 €-3 210 €+5 088 €
2+1 878 €0 €+1 878 €
3+1 878 €0 €+1 878 €
4+1 878 €0 €+1 878 €
5+1 878 €+968 €+910 €
6+1 878 €+1 261 €+617 €
7+1 878 €+1 367 €+511 €
8+1 878 €+1 476 €+402 €
9+1 878 €+1 588 €+290 €
10+1 878 €+1 703 €+175 €
11+1 878 €+1 820 €+58 €
12+1 878 €+1 941 €-63 €
13+1 878 €+2 066 €-188 €
14+1 878 €+2 193 €-315 €
15+1 878 €+2 324 €-446 €
16+1 878 €+2 458 €-580 €
17+1 878 €+2 596 €-718 €
18+1 878 €+2 738 €-860 €
19+1 878 €+2 883 €-1 005 €
20+1 878 €+3 033 €-1 155 €
21+1 878 €+3 186 €-1 308 €
22+1 878 €+3 344 €-1 466 €
23+1 878 €+3 506 €-1 628 €
24+1 878 €+3 672 €-1 794 €
25+1 878 €+3 843 €-1 965 €
Total+46 950 €+46 758 €+192 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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