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Maison à vendre

Bien expiré
VilleGuiscriff (56)
Surface196m²
Coût Total207 380€
Loyer Annuel16 407€
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois+157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 196 m²
Prix au m² : 586,73 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Toilettes séparées, Kitchenette, 4 chambres, 1 parking: Garage, Balcon, Exposition sud-est, Pas de cave

En cœur de bourg, cette maison mitoyenne denviron 219 m² offre un beau potentiel de réaménagement pour différents projets de vie. Elle nécessite des travaux importants, mais propose en contrepartie de beaux volumes, une cour intérieure, un garage et une configuration intéressante sur plusieurs niveaux. Le terrain est denviron 211 m².

Le bien peut convenir aussi bien à une famille souhaitant créer une résidence principale spacieuse quà un acquéreur en recherche dun projet de valorisation. La distribution actuelle permet denvisager plusieurs façons dorganiser les espaces, selon les besoins et sous réserve des autorisations nécessaires.

Cette bâtisse ancienne séduira les personnes capables de se projeter au-delà de lexistant et de révéler son potentiel. Son volume, ses accès, son garage et son extérieur constituent de vrais atouts pour qui recherche un bien à repenser en profondeur. Une opportunité intéressante pour donner vie à un projet sur mesure, dans une bâtisse offrant volume et possibilités. Ce bien vous est présenté par Roger-jacques Vluys , votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Guiscriff
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56560
Coordonnées : 48.039366, -3.618421
Total : 207 380€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 83 180€
Valeur du bien : 198 180€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 196m²
Loyer prédit : 6.98€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1367€/mois
Loyer annuel estimé : 16407€/an
Fourchette totale : 1077€ - 1736€/mois
Fourchette annuelle : 12924€ - 20828€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 10.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :942,31 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :184 693 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-69 693€ (-37.7%)
Marge achat-revente :-22 687€ (-12.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 012,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 073,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 456,62€
Coût de l'assurance :18 145,75€
Taxe foncière : 1 640,70€/an
Soit par mois : 136,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 367,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 210,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :157,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 196 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 196 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Cuisine en très mauvais état, nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 2.5/5 - Salon en état moyen, nécessite des travaux de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 180 €(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 180€
    Isolation toiture/combles: 196 m² × 80€/m² = 15680€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 1000€ = 24000€
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Rénovation:2 400€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guiscriff (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 52 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 367 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 407 €/an
Calcul : 1 367 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 693 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 380 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 726 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 641 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 240 €
Revenus locatifs : +16 407 €
Charges déductibles : -92 240 €
Résultat foncier Année 1 : -75 833 €(Déficit de 75 833 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 433 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 060 €/an
Revenus locatifs : +16 407 €
Charges déductibles : -9 060 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 347 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54432.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 407 €92 247 €6 700 €-75 840 €21 400 €54 440 €54 440 €
216 735 €8 886 €6 519 €7 850 €--46 590 €
317 070 €8 699 €6 332 €8 371 €--38 219 €
417 411 €8 505 €6 139 €8 906 €--29 313 €
517 760 €8 306 €5 939 €9 454 €--19 859 €
618 115 €8 099 €5 733 €10 015 €--9 844 €
718 477 €7 886 €5 520 €10 591 €---
818 847 €7 666 €5 300 €11 180 €---
919 223 €7 439 €5 072 €11 785 €---
1019 608 €7 203 €4 837 €12 404 €---
1120 000 €6 961 €4 594 €13 039 €---
1220 400 €6 710 €4 343 €13 690 €---
1320 808 €6 450 €4 084 €14 358 €---
1421 224 €6 183 €3 816 €15 042 €---
1521 649 €5 906 €3 539 €15 743 €---
1622 082 €5 620 €3 253 €16 462 €---
1722 523 €5 324 €2 958 €17 199 €---
1822 974 €5 019 €2 653 €17 955 €---
1923 433 €4 704 €2 337 €18 730 €---
2023 902 €4 378 €2 011 €19 524 €---
2124 380 €4 041 €1 675 €20 339 €---
2224 868 €3 693 €1 327 €21 174 €---
2325 365 €3 334 €968 €22 031 €---
2425 872 €2 963 €596 €22 910 €---
2526 390 €2 579 €213 €23 811 €---
TOTAL525 522 €238 800 €96 457 €286 722 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 722 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 407 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 445 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 445 €-6 420 €+9 865 €
2+3 445 €0 €+3 445 €
3+3 445 €0 €+3 445 €
4+3 445 €0 €+3 445 €
5+3 445 €0 €+3 445 €
6+3 445 €0 €+3 445 €
7+3 445 €+224 €+3 221 €
8+3 445 €+3 354 €+91 €
9+3 445 €+3 535 €-90 €
10+3 445 €+3 721 €-276 €
11+3 445 €+3 912 €-467 €
12+3 445 €+4 107 €-662 €
13+3 445 €+4 307 €-862 €
14+3 445 €+4 513 €-1 068 €
15+3 445 €+4 723 €-1 278 €
16+3 445 €+4 939 €-1 494 €
17+3 445 €+5 160 €-1 715 €
18+3 445 €+5 386 €-1 941 €
19+3 445 €+5 619 €-2 174 €
20+3 445 €+5 857 €-2 412 €
21+3 445 €+6 102 €-2 657 €
22+3 445 €+6 352 €-2 907 €
23+3 445 €+6 609 €-3 164 €
24+3 445 €+6 873 €-3 428 €
25+3 445 €+7 143 €-3 698 €
Total+86 125 €+86 017 €+108 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 171 jours
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