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Appartement à vendre

VilleSaint-Étienne (42)
Surface172m²
Coût Total184 450€
Loyer Annuel18 258€
Rentabilité9.90%
Cashflow/mois+416€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 726,74 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/7 étage, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage

Votre agence GUY HOQUET SAINT-ÉTIENNE vous propose ce spacieux appartement de 172 m², offrant de nombreuses possibilités d'aménagement.

Idéal pour un projet familial ou un investissement, ce bien est divisible grâce à ses plusieurs portes d'entrée et ses points d'eau existants, permettant la création de plusieurs lots.

Situé dans un secteur recherché, à proximité immédiate des facultés et de toutes les commodités (transports, commerces, services), il bénéficie d'un emplacement stratégique.

Des travaux sont à prévoir, avec possibilité d'accompagnement personnalisé pour vous aider à concrétiser votre projet en toute sérénité.

En complément, vous disposerez de :

Un grand grenier Deux caves Un garage

Un bien rare avec un fort potentiel, à visiter sans tarder

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez votre agence GUY HOQUET SAINT-ÉTIENNE.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.431473, 4.390868
Total : 184 450€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 49 450€
Valeur du bien : 174 450€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1522€/mois
Loyer annuel estimé : 18258€/an
Fourchette totale : 1129€ - 2051€/mois
Fourchette annuelle : 13542€ - 24616€/an
Rentabilité brute :9.90%
Fourchette de rentabilité :7.34% - 13.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 268,46 €/m²
Basé sur :1426 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :218 174 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-93 174€ (-42.7%)
Marge achat-revente :33 724€ (15.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :900,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,26€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 953,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 791,42€
Coût de l'assurance :15 678,25€
Taxe foncière : 1 825,83€/an
Soit par mois : 152,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 521,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 105,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :416,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 253 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 172 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un rafraîchissement léger
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 450 €(288 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 64 m² × 60€/m² = 3840€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€
  • Autres pièces:750€
    Peinture salle à manger: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 522 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 258 €/an
Calcul : 1 522 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 953 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 450 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 627 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 826 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 856 €
Revenus locatifs : +18 258 €
Charges déductibles : -57 856 €
Résultat foncier Année 1 : -39 598 €(Déficit de 39 598 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 198 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 406 €/an
Revenus locatifs : +18 258 €
Charges déductibles : -8 406 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 852 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18198.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 258 €57 862 €5 959 €-39 604 €21 400 €18 204 €18 204 €
218 623 €8 251 €5 798 €10 372 €--7 832 €
318 996 €8 085 €5 632 €10 911 €---
419 376 €7 913 €5 460 €11 463 €---
519 763 €7 735 €5 282 €12 028 €---
620 159 €7 552 €5 099 €12 607 €---
720 562 €7 362 €4 909 €13 199 €---
820 973 €7 167 €4 714 €13 807 €---
921 393 €6 964 €4 511 €14 428 €---
1021 820 €6 755 €4 302 €15 065 €---
1122 257 €6 539 €4 086 €15 718 €---
1222 702 €6 316 €3 863 €16 386 €---
1323 156 €6 085 €3 632 €17 071 €---
1423 619 €5 847 €3 394 €17 772 €---
1524 091 €5 601 €3 148 €18 491 €---
1624 573 €5 347 €2 894 €19 227 €---
1725 065 €5 084 €2 631 €19 981 €---
1825 566 €4 812 €2 359 €20 754 €---
1926 077 €4 532 €2 079 €21 546 €---
2026 599 €4 242 €1 789 €22 357 €---
2127 131 €3 943 €1 490 €23 188 €---
2227 673 €3 633 €1 180 €24 040 €---
2328 227 €3 313 €861 €24 913 €---
2428 792 €2 983 €530 €25 808 €---
2529 367 €2 642 €189 €26 725 €---
TOTAL584 819 €196 565 €85 791 €388 254 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 388 254 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 258 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 834 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 834 €-6 420 €+10 254 €
2+3 834 €0 €+3 834 €
3+3 834 €+924 €+2 910 €
4+3 834 €+3 439 €+395 €
5+3 834 €+3 608 €+226 €
6+3 834 €+3 782 €+52 €
7+3 834 €+3 960 €-126 €
8+3 834 €+4 142 €-308 €
9+3 834 €+4 329 €-495 €
10+3 834 €+4 520 €-686 €
11+3 834 €+4 715 €-881 €
12+3 834 €+4 916 €-1 082 €
13+3 834 €+5 121 €-1 287 €
14+3 834 €+5 332 €-1 498 €
15+3 834 €+5 547 €-1 713 €
16+3 834 €+5 768 €-1 934 €
17+3 834 €+5 994 €-2 160 €
18+3 834 €+6 226 €-2 392 €
19+3 834 €+6 464 €-2 630 €
20+3 834 €+6 707 €-2 873 €
21+3 834 €+6 957 €-3 123 €
22+3 834 €+7 212 €-3 378 €
23+3 834 €+7 474 €-3 640 €
24+3 834 €+7 742 €-3 908 €
25+3 834 €+8 018 €-4 184 €
Total+95 850 €+116 476 €+-20 626 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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