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Détails du bien

VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface84
Coût Total177 930
Loyer Annuel9 507
Rentabilité5.34%
Cashflow/mois-322
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 500 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 529,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Chalons appartement duplex T4 de 86 m² env. au RDC et 1er étage d'une copropriété de 31 logements, comprenant cuisine, salon-séjour, placard, wc, à l'étage 2 chambres, sdb, wc, placard. Embelissements à prévoir. Taxe fonière 1 194 euros. Charges : 94 euros par mois soit 1 140 euros à l'année. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 360 euros et 1 890 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).Vente ouverte à titre de résidence principale. Visites sur RDV, renseignements et dépôt des dossiers complets en contactant le commercialisateur. Délais de remise des offres prioritaires : 1 mois à compter de la dernière annonce légale. Remise des offres : par mail uniquement. Offre et prix soumis à condition de ressources. Les délais de remise de offres, priorités des candidatures, le prix et les conditions de ressources relèvent de de l'article L443-11 et suivants du CCH. Frais de notaire réduits et pas de frais de notaire pour les locataires PLURIAL NOVILIA.

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Total : 177 930
Prix d'acquisition : 128 500
Travaux : 39 150
Valeur du bien : 167 650
Frais de notaire : 10 280
Coût estimé : 10 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 792€/mois
Loyer annuel estimé : 9507€/an
Fourchette totale : 624€ - 1006€/mois
Fourchette annuelle : 7488€ - 12072€/an
Rentabilité brute :5.34%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 6.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 441,58 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 092
Prix d'achat :128 500
Décote à l'achat :+7 408 (+6.1%)
Marge achat-revente :-56 838€ (-46.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 930
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :868,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 920,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 758,83
Coût de l'assurance :15 568,87
Taxe foncière : 1 194,00€/an
Soit par mois : 99,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 94,00€/mois
Soit par an : 1 128,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 792,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 114,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-322,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (environ 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais embellissements à prévoir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais embellissements à prévoir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 150(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:1 500
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 2 chambres × 750€ = 1500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:750
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 750€ = 750€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 792 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 507 €/an
Calcul : 792 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 743 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 930 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 623 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 194 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 128 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 150
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 838
Revenus locatifs : +9 507
Charges déductibles : -47 838
Résultat foncier Année 1 : -38 330(Déficit de 38 330 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 930
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 688 €/an
Revenus locatifs : +9 507
Charges déductibles : -8 688
Résultat foncier Années 2+ : 820 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16930.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 525(65% de 128 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 037 €/an
Calcul : 83 525 € × 3,636% = 3 037
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 50747 8435 749-38 33621 400 €16 936 €16 936 €
29 6988 5385 5931 160--15 776 €
39 8928 3785 4331 514--14 262 €
410 0898 2125 2671 878--12 385 €
510 2918 0405 0962 251--10 134 €
610 4977 8634 9192 633--7 501 €
710 7077 6814 7363 026--4 474 €
810 9217 4924 5473 429--1 045 €
911 1397 2964 3523 843---
1011 3627 0954 1504 267---
1111 5896 8863 9424 703---
1211 8216 6713 7265 150---
1312 0586 4493 5045 609---
1412 2996 2193 2746 080---
1512 5455 9813 0376 563---
1612 7965 7362 7917 060---
1713 0525 4832 5387 569---
1813 3135 2212 2768 092---
1913 5794 9502 0058 629---
2013 8514 6711 7269 180---
2114 1284 3821 4379 746---
2214 4104 0831 13810 327---
2314 6983 77583010 923---
2414 9923 45651211 536---
2515 2923 12718212 165---
TOTAL304 525195 52882 759108 99821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 998
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 507 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 997 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 997-6 420+8 417
2+1 9970+1 997
3+1 9970+1 997
4+1 9970+1 997
5+1 9970+1 997
6+1 9970+1 997
7+1 9970+1 997
8+1 9970+1 997
9+1 997+839+1 158
10+1 997+1 280+717
11+1 997+1 411+586
12+1 997+1 545+452
13+1 997+1 683+314
14+1 997+1 824+173
15+1 997+1 969+28
16+1 997+2 118-121
17+1 997+2 271-274
18+1 997+2 428-431
19+1 997+2 589-592
20+1 997+2 754-757
21+1 997+2 924-927
22+1 997+3 098-1 101
23+1 997+3 277-1 280
24+1 997+3 461-1 464
25+1 997+3 649-1 652
Total+49 925+32 699+17 226
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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