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Appartement à vendre

VilleÉpinay-sur-Seine (93)
Surface74
Coût Total212 720
Loyer Annuel14 783
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-22
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 2 135,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme

À Épinay-sur-Seine, situé dans une copropriété calme, cet appartement F4 offre un cadre de vie agréable et fonctionnel. Il se compose d'une entrée, d'un séjour donnant sur balcon, de deux chambres, ainsi que d'un salon pouvant être aménagé en troisième chambre. Vous trouverez également une cuisine, une salle de bains, des WC, ainsi qu'une cave. L'appartement bénéficie d'un environnement pratique avec la proximité immédiate des transports en commun, notamment le RER C, le tramway T8, le tramway T11 Express, ainsi que plusieurs lignes de bus, facilitant les déplacements vers Paris et les alentours. Commerces et écoles se trouvent également à proximité. Rafraîchissement à prévoir.

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez Nadia Lagraf par mail ou par téléphone Cette annonce vous est proposée par LAGRAF Nadia - EI - NoRSAC: 818 104 135, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de PARIS

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Épinay-sur-Seine
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93800
Coordonnées : 48.945971, 2.334860
Total : 212 720
Prix d'acquisition : 158 000
Travaux : 42 080
Valeur du bien : 200 080
Frais de notaire : 12 640
Coût estimé : 12 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 16.65€/m²/mois
Fourchette : 12.81€ - 21.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1232€/mois
Loyer annuel estimé : 14783€/an
Fourchette totale : 948€ - 1602€/mois
Fourchette annuelle : 11371€ - 19218€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 646,15 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 815
Prix d'achat :158 000
Décote à l'achat :-37 815 (-19.3%)
Marge achat-revente :-16 905€ (-8.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 068,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :62,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 130,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 785,62
Coût de l'assurance :18 613,00
Taxe foncière : 1 478,31€/an
Soit par mois : 123,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 231,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 253,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 314 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 080(569 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 500
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 900€ = 6300€, Main d'œuvre: 200€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinay-sur-Seine (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 232 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 783 €/an
Calcul : 1 232 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 415 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 720 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 745 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 478 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 080
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 718
Revenus locatifs : +14 783
Charges déductibles : -51 718
Résultat foncier Année 1 : -36 935(Déficit de 36 935 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 535
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 638 €/an
Revenus locatifs : +14 783
Charges déductibles : -9 638
Résultat foncier Années 2+ : 5 145 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15534.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 700(65% de 158 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 735 €/an
Calcul : 102 700 € × 3,636% = 3 735
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 78351 7257 422-36 94221 400 €15 542 €15 542 €
215 0799 4517 2295 627--9 915 €
315 3809 2517 0286 130--3 785 €
415 6889 0436 8206 645---
516 0028 8286 6057 174---
616 3228 6056 3827 717---
716 6488 3746 1518 274---
816 9818 1345 9128 847---
917 3217 8875 6649 434---
1017 6677 6305 40710 037---
1118 0217 3645 14110 657---
1218 3817 0884 86611 293---
1318 7496 8034 58011 946---
1419 1246 5074 28512 616---
1519 5066 2013 97813 305---
1619 8965 8843 66114 012---
1720 2945 5553 33314 739---
1820 7005 2152 99215 485---
1921 1144 8622 64016 252---
2021 5364 4972 27417 039---
2121 9674 1191 89617 848---
2222 4063 7271 50418 679---
2322 8543 3211 09819 534---
2423 3112 90067720 411---
2523 7782 46524221 313---
TOTAL473 507205 436107 786268 07121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 071
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 783 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 104 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 104-6 420+9 524
2+3 1040+3 104
3+3 1040+3 104
4+3 104+858+2 246
5+3 104+2 152+952
6+3 104+2 315+789
7+3 104+2 482+622
8+3 104+2 654+450
9+3 104+2 830+274
10+3 104+3 011+93
11+3 104+3 197-93
12+3 104+3 388-284
13+3 104+3 584-480
14+3 104+3 785-681
15+3 104+3 991-887
16+3 104+4 204-1 100
17+3 104+4 422-1 318
18+3 104+4 645-1 541
19+3 104+4 875-1 771
20+3 104+5 112-2 008
21+3 104+5 354-2 250
22+3 104+5 604-2 500
23+3 104+5 860-2 756
24+3 104+6 123-3 019
25+3 104+6 394-3 290
Total+77 600+80 421+-2 821
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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