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Maison

Bien expiré
VilleRodez (12)
Surface185m²
Coût Total264 925€
Loyer Annuel19 937€
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 1 027,03 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 5

Au cœur de Rodez, découvrez cette spacieuse maison de ville de 185 m², offrant de beaux volumes et de multiples possibilités d'aménagement. Dès l'entrée, vous accédez à un garage ainsi qu'à un local professionnel indépendant, idéal pour une activité libérale, un bureau ou un espace dédié au télétravail. Le premier niveau accueille une vaste et lumineuse pièce de vie avec cuisine ouverte, prolongée par un balcon, parfait pour profiter des beaux jours. Vous y trouverez également une chambre ainsi qu'une salle d'eau. Au deuxième étage, l'espace nuit se compose de trois chambres, chacune disposant de sa propre salle d'eau, offrant un confort optimal à chaque occupant. Enfin, les combles aménagés accueillent une cinquième chambre, idéale pour une chambre d'amis, un espace adolescent ou un bureau. Cette maison de caractère, située en plein centre-ville de Rodez, séduira aussi bien une famille à la recherche de beaux volumes qu'un acquéreur souhaitant conjuguer habitation et activité professionnelle. Honoraires à la charge du vendeur - https://assets.adaptimmo.com/bareme/12005/12005/bareme.pdf

Ville : Rodez
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12000
Coordonnées : 44.350550, 2.575104
Total : 264 925€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 59 725€
Valeur du bien : 249 725€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 8.98€/m²/mois
Fourchette : 7.22€ - 11.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1661€/mois
Loyer annuel estimé : 19937€/an
Fourchette totale : 1337€ - 2065€/mois
Fourchette annuelle : 16039€ - 24782€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 801,93 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :333 356 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-143 356€ (-43.0%)
Marge achat-revente :68 431€ (20.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 925€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 298,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :77,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 375,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 484,20€
Coût de l'assurance :23 180,94€
Taxe foncière : 1 993,71€/an
Soit par mois : 166,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 661,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 541,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :119,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - Entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 725 €(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:11 100€
    Isolation combles perdus: 185 m² × 60€/m² = 11100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 60€/m² = 4320€, Main d'œuvre: 1080€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 25€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs cuisine: 12 m² × 25€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:625€
    Peinture murs salon: 25 m² × 25€/m² = 625€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée - Peinture:100€
    Peinture murs entrée: 5 m² × 20€/m² = 100€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rodez (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 661 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 937 €/an
Calcul : 1 661 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 630 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 925 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 927 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 994 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 725 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 276 €
Revenus locatifs : +19 937 €
Charges déductibles : -71 276 €
Résultat foncier Année 1 : -51 339 €(Déficit de 51 339 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 939 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 551 €/an
Revenus locatifs : +19 937 €
Charges déductibles : -11 551 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 386 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29938.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 937 €71 284 €8 638 €-51 347 €21 400 €29 947 €29 947 €
220 336 €11 327 €8 406 €9 009 €--20 938 €
320 743 €11 086 €8 166 €9 656 €--11 282 €
421 157 €10 838 €7 917 €10 319 €--963 €
521 581 €10 582 €7 661 €10 999 €---
622 012 €10 316 €7 395 €11 696 €---
722 452 €10 042 €7 121 €12 410 €---
822 901 €9 759 €6 838 €13 142 €---
923 360 €9 466 €6 545 €13 893 €---
1023 827 €9 164 €6 243 €14 663 €---
1124 303 €8 851 €5 930 €15 452 €---
1224 789 €8 528 €5 607 €16 262 €---
1325 285 €8 194 €5 273 €17 091 €---
1425 791 €7 849 €4 928 €17 942 €---
1526 307 €7 492 €4 571 €18 815 €---
1626 833 €7 123 €4 202 €19 710 €---
1727 369 €6 742 €3 821 €20 627 €---
1827 917 €6 348 €3 427 €21 569 €---
1928 475 €5 941 €3 020 €22 534 €---
2029 045 €5 520 €2 599 €23 524 €---
2129 626 €5 086 €2 165 €24 540 €---
2230 218 €4 636 €1 715 €25 582 €---
2330 822 €4 172 €1 251 €26 651 €---
2431 439 €3 692 €771 €27 747 €---
2532 068 €3 196 €275 €28 872 €---
TOTAL638 592 €257 233 €124 484 €381 359 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 381 359 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 937 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 187 €-6 420 €+10 607 €
2+4 187 €0 €+4 187 €
3+4 187 €0 €+4 187 €
4+4 187 €0 €+4 187 €
5+4 187 €+3 011 €+1 176 €
6+4 187 €+3 509 €+678 €
7+4 187 €+3 723 €+464 €
8+4 187 €+3 943 €+244 €
9+4 187 €+4 168 €+19 €
10+4 187 €+4 399 €-212 €
11+4 187 €+4 636 €-449 €
12+4 187 €+4 878 €-691 €
13+4 187 €+5 127 €-940 €
14+4 187 €+5 383 €-1 196 €
15+4 187 €+5 644 €-1 457 €
16+4 187 €+5 913 €-1 726 €
17+4 187 €+6 188 €-2 001 €
18+4 187 €+6 471 €-2 284 €
19+4 187 €+6 760 €-2 573 €
20+4 187 €+7 057 €-2 870 €
21+4 187 €+7 362 €-3 175 €
22+4 187 €+7 675 €-3 488 €
23+4 187 €+7 995 €-3 808 €
24+4 187 €+8 324 €-4 137 €
25+4 187 €+8 662 €-4 475 €
Total+104 675 €+114 408 €+-9 733 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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