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Appartement 5 pièces 94 m²

VilleSaint-Étienne (42)
Surface94m²
Coût Total127 060€
Loyer Annuel9 978€
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois+91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 819,15 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 94 m²

A VENDRE – Secteur La Cotonne

Découvrez ce bel appartement T5 de 94 m², situé au dernier étage avec ascenseur, offrant un cadre de vie agréable, lumineux et calme.

Il se compose de :

4 chambres, un séjour spacieux ouvrant sur un balcon, une cuisine, une salle d'eau et 2 WC séparés. double vitrage PVC

Vous apprécierez sa belle luminosité, son environnement calme, sa vue dégagée sur la verdure ainsi que sa proximité immédiate des écoles et transports.

Les plus :

Dernier étage avec ascenseur, Balcon, Cave, Garage possible en supplément.

Une belle opportunité à saisir rapidement !

Surface : 94 m²

A propos de la copropriété : Procédure en cours Statut provisoire du syndicat : IMPAYES CHARGES ETC... Nombre de lots : 634 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/03/2026

Consommation énergie primaire : 176 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 1300.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 300 € et 1 810 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.438984, 4.396350
Total : 127 060€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 43 900€
Valeur du bien : 120 900€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 832€/mois
Loyer annuel estimé : 9978€/an
Fourchette totale : 617€ - 1121€/mois
Fourchette annuelle : 7401€ - 13453€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 10.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :902 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 500 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-40 500€ (-34.5%)
Marge achat-revente :-9 560€ (-8.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :625,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :31,77€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 657,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 714,98€
Coût de l'assurance :9 529,50€
Taxe foncière : 997,84€/an
Soit par mois : 83,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 831,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 740,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :90,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, si nécessaire.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si nécessaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 900 €(467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Électricité:600€
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 150€ = 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 832 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 978 €/an
Calcul : 832 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 202 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 060 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 998 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 481 €
Revenus locatifs : +9 978 €
Charges déductibles : -49 481 €
Résultat foncier Année 1 : -39 503 €(Déficit de 39 503 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 103 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 581 €/an
Revenus locatifs : +9 978 €
Charges déductibles : -5 581 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 397 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18102.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 978 €49 485 €4 206 €-39 507 €21 400 €18 107 €18 107 €
210 178 €5 473 €4 094 €4 705 €--13 401 €
310 382 €5 356 €3 977 €5 025 €--8 376 €
410 589 €5 236 €3 857 €5 353 €--3 023 €
510 801 €5 112 €3 733 €5 689 €---
611 017 €4 983 €3 604 €6 034 €---
711 237 €4 850 €3 471 €6 387 €---
811 462 €4 713 €3 334 €6 749 €---
911 691 €4 571 €3 192 €7 120 €---
1011 925 €4 424 €3 045 €7 501 €---
1112 164 €4 272 €2 893 €7 892 €---
1212 407 €4 115 €2 736 €8 292 €---
1312 655 €3 953 €2 574 €8 702 €---
1412 908 €3 785 €2 406 €9 124 €---
1513 166 €3 611 €2 232 €9 555 €---
1613 430 €3 431 €2 052 €9 998 €---
1713 698 €3 246 €1 867 €10 453 €---
1813 972 €3 054 €1 675 €10 919 €---
1914 252 €2 855 €1 476 €11 397 €---
2014 537 €2 650 €1 271 €11 887 €---
2114 827 €2 437 €1 058 €12 390 €---
2215 124 €2 218 €839 €12 906 €---
2315 426 €1 991 €612 €13 435 €---
2415 735 €1 756 €377 €13 979 €---
2516 050 €1 514 €135 €14 536 €---
TOTAL319 610 €139 090 €60 715 €180 520 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 520 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 978 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 095 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 095 €-6 420 €+8 515 €
2+2 095 €0 €+2 095 €
3+2 095 €0 €+2 095 €
4+2 095 €0 €+2 095 €
5+2 095 €+800 €+1 295 €
6+2 095 €+1 810 €+285 €
7+2 095 €+1 916 €+179 €
8+2 095 €+2 025 €+70 €
9+2 095 €+2 136 €-41 €
10+2 095 €+2 250 €-155 €
11+2 095 €+2 367 €-272 €
12+2 095 €+2 488 €-393 €
13+2 095 €+2 611 €-516 €
14+2 095 €+2 737 €-642 €
15+2 095 €+2 867 €-772 €
16+2 095 €+2 999 €-904 €
17+2 095 €+3 136 €-1 041 €
18+2 095 €+3 276 €-1 181 €
19+2 095 €+3 419 €-1 324 €
20+2 095 €+3 566 €-1 471 €
21+2 095 €+3 717 €-1 622 €
22+2 095 €+3 872 €-1 777 €
23+2 095 €+4 031 €-1 936 €
24+2 095 €+4 194 €-2 099 €
25+2 095 €+4 361 €-2 266 €
Total+52 375 €+54 156 €+-1 781 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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