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Achat maison de ville

Bien expiré
VilleCouhé (86)
Surface220m²
Coût Total140 020€
Loyer Annuel17 978€
Rentabilité12.84%
Cashflow/mois+607€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 540,91 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 220 m², 9 Pièces, 6 Chambres, 2 Salles de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel, Une entrée, Salle à manger, Salle de séjour : 27 m²

Maison d'habitation située dans le centre ville de Couhé. D'une superficie de 220 m² habitables, elle se compose au rez-de-chaussée d'une entrée sur le salon, une cuisine ouverte, une salle à manger et d'une arrière-cuisine. A la suite de l'arrière cuisine, un WC et sur un demi étage une grande chambre avec sa salle de bains. Au premier étage un palier dessert trois chambres et une salle d'eau avec WC. Au second étage un palier dessert trois chambres, une salle d'eau et une salle de bains avec WC.

La maison dispose d'une aspiration centralisée

La chauffage est assuré par une chaudière à bois, double vitrage bois et tout à l'égout.

Prix de vente : 119 000 € Honoraires charge vendeur Classe énergie : C Classe climat : A

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 710 € et 2 350 € par an. Prix indexés en 2021 2022 2023.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Couhé
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86700
Coordonnées : 46.325110, 0.266030
Total : 140 020€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 130 500€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 6.81€/m²/mois
Fourchette : 5.32€ - 8.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1498€/mois
Loyer annuel estimé : 17978€/an
Fourchette totale : 1169€ - 1919€/mois
Fourchette annuelle : 14032€ - 23033€/an
Rentabilité brute :12.84%
Fourchette de rentabilité :10.02% - 16.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 741,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 271,94€
Coût de l'assurance :12 251,75€
Taxe foncière : 1 797,81€/an
Soit par mois : 149,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 498,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 891,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :606,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière à bois par une pompe à chaleur air/eau pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire pour garantir une bonne isolation.
Quantité: environ 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager vieillissant, mise à jour du carrelage.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, salle de bain en bon état.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture et des finitions dans le salon.
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(52 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 498 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 978 €/an
Calcul : 1 498 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 839 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 020 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 490 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 798 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 627 €
Revenus locatifs : +17 978 €
Charges déductibles : -18 627 €
Résultat foncier Année 1 : -649 €(Déficit de 649 €)
Imputable sur revenu global : 649 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 127 €/an
Revenus locatifs : +17 978 €
Charges déductibles : -7 127 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 851 €/an
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 978 €18 632 €4 844 €-654 €654 €--
218 338 €7 005 €4 717 €11 333 €---
318 704 €6 873 €4 586 €11 831 €---
419 078 €6 737 €4 449 €12 341 €---
519 460 €6 596 €4 309 €12 864 €---
619 849 €6 450 €4 163 €13 399 €---
720 246 €6 299 €4 011 €13 947 €---
820 651 €6 143 €3 855 €14 508 €---
921 064 €5 981 €3 693 €15 083 €---
1021 485 €5 813 €3 525 €15 673 €---
1121 915 €5 639 €3 351 €16 276 €---
1222 353 €5 459 €3 171 €16 894 €---
1322 801 €5 273 €2 985 €17 528 €---
1423 257 €5 080 €2 792 €18 177 €---
1523 722 €4 880 €2 592 €18 842 €---
1624 196 €4 673 €2 385 €19 523 €---
1724 680 €4 459 €2 171 €20 222 €---
1825 174 €4 237 €1 949 €20 937 €---
1925 677 €4 007 €1 719 €21 670 €---
2026 191 €3 769 €1 481 €22 422 €---
2126 714 €3 522 €1 234 €23 192 €---
2227 249 €3 267 €979 €23 982 €---
2327 794 €3 002 €715 €24 791 €---
2428 350 €2 729 €441 €25 621 €---
2528 917 €2 445 €157 €26 471 €---
TOTAL575 842 €138 969 €70 272 €436 874 €654 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 196 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 436 874 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 978 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 775 €-196 €+3 971 €
2+3 775 €+3 400 €+375 €
3+3 775 €+3 549 €+226 €
4+3 775 €+3 702 €+73 €
5+3 775 €+3 859 €-84 €
6+3 775 €+4 020 €-245 €
7+3 775 €+4 184 €-409 €
8+3 775 €+4 352 €-577 €
9+3 775 €+4 525 €-750 €
10+3 775 €+4 702 €-927 €
11+3 775 €+4 883 €-1 108 €
12+3 775 €+5 068 €-1 293 €
13+3 775 €+5 258 €-1 483 €
14+3 775 €+5 453 €-1 678 €
15+3 775 €+5 653 €-1 878 €
16+3 775 €+5 857 €-2 082 €
17+3 775 €+6 066 €-2 291 €
18+3 775 €+6 281 €-2 506 €
19+3 775 €+6 501 €-2 726 €
20+3 775 €+6 727 €-2 952 €
21+3 775 €+6 958 €-3 183 €
22+3 775 €+7 195 €-3 420 €
23+3 775 €+7 437 €-3 662 €
24+3 775 €+7 686 €-3 911 €
25+3 775 €+7 941 €-4 166 €
Total+94 375 €+131 062 €+-36 687 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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